Mancato pagamento affitto locale commerciale a causa del coronavirus, come comportarsi

In queste ultime settimane molto si è parlato di Coronavirus e locazioni commerciali. È infatti noto che il lockdown, imposto dal governo al fine di limitare i contagi da covid 19, ha causato, e continua a causare, ingenti danni economici soprattutto alle piccole e medie imprese. A ciò si aggiunga che, dalla serrata di botteghe e negozi, conseguirà inevitabilmente una proliferazione di controversie locatizie. In tal senso, al conduttore che rischia di diventare moroso per via della prolungata chiusura si opporrà il locatore, la cui prestazione (concedere l’immobile) è rimasta pressoché invariata durante tutto il periodo di sospensione delle attività.

Quello che ci stiamo chiedendo, in buona sostanza, è, come deve comportarsi il locatore nel caso di mancato pagamento del canone, a causa del coronavirus?

In primo luogo, molto dipenderà dalla situazione concreta. Un proprietario, del resto, potrebbe anche decidere di tollerare il ritardato/mancato pagamento dei canoni in virtù di un rapporto consolidato con il conduttore. Magari, consapevole della sua puntualità pregressa, potrebbe decidere di sostenere temporaneamente la sua inadempienza.

Ciò non toglie, che molti locatori potrebbero fare una scelta di segno opposto e, pertanto, decidere di risolvere il contratto di locazione commerciale.

Tornando alla domanda quesita, quello che il locatore potrebbe sicuramente fare, successivamente alla riapertura dei tribunali, sarà intimare al suo conduttore lo sfratto per morosità ex art.658 c.p.c. Fin qui, nessun dubbio. Magari, in sede giudiziale, nulla toglie che il proprietario possa chiedere altresì il riconoscimento dei canoni scaduti e non pagati. Or bene, in tale “nuovo” contesto, potrebbe tuttavia capitare che il Giudice adito, all’udienza per la convalida, non provveda ad emettere ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 cpc non reputando “grave” l’inadempimento del conduttore (mancato pagamento dei canoni). Pertanto, il locatore si vedrebbe impossibilitato a ottenere il rapido rilascio del bene.

Perché?

Procedendo con ordine, occorre premettere che il mancato pagamento del canone da parte del conduttore assume una diversa configurazione quando esso avvenga in pendenza di un contratto di locazione commerciale o ad uso abitativo.

Laddove per la locazione ad uso abitativo viene espressamente stabilito dall’art.5 l.n. 392 del 1978 che il mancato pagamento del canone dopo che siano trascorsi 20 giorni dalla scadenza prevista costituisce motivo di risoluzione, non vi è una previsione di tale tenore per la locazione commerciale.

Per tale motivo, mentre il Giudice nel valutare l’inadempimento del conduttore di un contratto ad uso abitativo, deve solo prendere atto del trascorrimento dei 20 giorni senza che sia intervenuto il pagamento per dichiarare risolto il contratto ( e autorizzare, dunque, la convalida di sfratto ed il rilascio dell’immobile), lo stesso Giudice, nel valutare l’inadempimento del conduttore di un contratto di locazione commerciale, deve utilizzare un metro diverso.

Questo è rappresentato dall’art. 1455 c.c., per il quale “Il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra”. Va da sé che nell’individuazione della “non scarsa importanza”, ai fini della risoluzione della locazione commerciale, il giudice conserva una buona dose di discrezionalità, non configurabile per la locazione ad uso abitativo.

Tale doverosa premessa ci porta allo step successivo.

Il Giudice, come anticipato, potrebbe considerare il mancato pagamento dei canoni di locazione da parte del conduttore una mancanza “di scarsa importanza” alla luce del periodo trascorso, e dunque non risolvere il contratto di locazione commerciale. Ciò potrebbe farlo, altresì, in considerazione della maggiore flessibilità consentita al giudicante dall’art. 91 della legge 27/2020 il quale stabilisce che, in caso di inadempimento, il magistrato deve considerare come attenuante il rispetto delle misure di contenimento.

Tanto si precisa, non al fine di prevedere la sciagura incombente, quanto più per allarmare il locatore circa quelle azioni che, svolte oggi, potrebbero propiziare un risultato più favorevole in futuro. Del resto, un comportamento remissivo, tollerante, silenzioso potrebbe condurre il giudice a ritenere che l’inadempimento, del quale il conduttore si è macchiato, non sia così grave (“di non scarsa importanza”) e dunque a non concedere, in ultimo, lo sfratto.

Come comportarsi

Il primo passo che il locatore dovrebbe compiere, si ritiene, è la valutazione dell’attività gestita dal conduttore. Non tutte le attività commerciali, com’è noto, hanno sofferto la chiusura forzata ( tabaccai, farmacie, edicole etc..) e non tutte le attività hanno completamente cessato la produzione durante il coronavirus. Quest’indagine preliminare può, da sola, scongiurare il rischio che dietro il mancato pagamento del canone si nasconda un’effettiva volontà di non onorare il contratto.

In secondo luogo, sarebbe altamente consigliabile, benché prettamente poco efficace in altre circostanze, l’invio di una diffida al conduttore.

Tale potrebbe risultare molto utile per informare il conduttore, che non abbia pagato né comunicato alcunché o che abbia sottolineato la presunta impossibilità della prestazione, della non scarsa importanza del suo inadempimento. In tal senso, il locatore manifesterebbe, senza dubbio, il rifiuto a qualsiasi tipo di accettazione tacita, o di riflesso, del mancato pagamento. Non per ultimo, costui potrà anche informare il suo conduttore della possibilità, qualora dovesse avvenire il pagamento del canone, di ricevere buona parte di esso (il 60%) come credito d’imposta e ciò almeno per le mensilità di marzo, e probabilmente anche di aprile e maggio.

La comunicazione di tale possibilità, prevista dalla legge 27/2020 art.65, è sicuramente idonea a rappresentare, nel caso di dissenso del conduttore, il suo comportamento tendente all’inadempimento e quindi alla risoluzione. Ebbene, quando in maniera indiretta il canone prima versato, viene poi rimborsato per il 60%, diventa difficile ipotizzare che il mancato pagamento non derivi, effettivamente, dalla volontà del conduttore di non adempiere e giungere quindi alla risoluzione contrattuale.

Per di più, l’invio di una diffida può sicuramente aumentare la possibilità che si addivenga ad un accordo o ad una rinegoziazione del canone, evenienza già di per sé auspicabile in questo momento storico.

L’intimazione volta al conduttore di adempiere, contenuta nella diffida, se ben costruita renderà palese e manifesta la non scarsa importanza dell’inadempimento del conduttore per il locatore.

In tal guisa, se ciò nonostante la morosità del conduttore dovesse persistere, il locatore avrebbe comunque la prova di aver sottolineato l’importanza della prestazione, la sua possibilità e l’esistenza dei benefici predetti. Tale prova potrà essere estremamente utile in un eventuale giudizio di sfratto per morosità a convincere il giudice che non si tratti di un inadempimento in qualche modo incolpevole o di scarsa importanza, magari accompagnato dall’accondiscendenza del locatore, in tal modo il giudice si ritiene potrà essere ben più propenso, in caso di opposizione del conduttore, a concedere ordinanza provvisoria di rilascio, evitando al locatore la beffa di vedersi bloccato l’immobile per il lunghissimo periodo di tempo occorrente a definire il giudizio di risoluzione.

Avv. Daniele Giordano

Per approfondire il concetto di grave inadempimento indispensabile per la risoluzione del contratto in relazione alla eccezionalità della situazione venutasi a creare nell’emergenza causata dal Covid-19 si legga “Locazione commerciale: quando il Coronavirus esclude il grave inadempimento ed impedisce lo sfratto per morosità”

Per approfondire l’argomento del grave inadempimento per procedere alla risoluzione da parte del locatore e dopo quanti canoni impagati si possa procedere allo sfratto, ed inoltre quando sia sanabile la morosità in questo tipo di situazioni si legga “Contratto di Locazione commerciale: la sanatoria della morosità e il Grave inadempimento” .

I proprietari di immobili commerciali da liberare che volessero sapere i tempi necessari a farlo leggano anche “Sfratto per morosità locale commerciale: non c’è termine di grazia“

Per approfondire l’incidenza del Coronavirus sulle locazioni commerciali sia nel periodo della chiusura che in quello successivo si legga “Contratto di locazione commerciale: sospensione del pagamento e rinegoziazione del canone a causa del Coronavirus”

Per valutare le differenze tra l’inadempimento, causato dal Coronavirus, in caso di contratto di locazione ed in caso di contratto di affitto di azienda si legga “Le conseguenze del Coronavirus sull’affitto di azienda: legittima la sospensione del pagamento”.

Per maggiori informazioni sullo sfratto per morosità si legga “Lo sfratto per morosità: tempi, costi, procedura e modello di intimazione“.

Per approfondire quella fase dello sfratto per morosità che riguarda l’esecuzione dello sfratto stesso si legga anche “Sfratto per morosità: l’esecuzione per ottenere il rilascio, tempi, costi e procedura”

Sul decreto ingiuntivo relativo ai canoni di locazione si legga “Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per i canoni di locazione“

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