Il Tribunale di Como revoca l’asta a 2 giorni dalla vendita a seguito di nostro reclamo ex art 591 ter per irregolarità dell’avviso di vendita, con Fac simile
Il Tribunale di Como nella persona del Giudice Pietro Aliquò con provvedimento del 11 dicembre 2023 ha revocato l’esperimento di vendita fissato per il successivo 14 dicembre 2023 a causa di diverse e gravi irregolarità della vendita esposte dallo Studio d’Ambrosio Borselli con reclamo ex art. 591 ter c.p.c.
Per approfondire lo strumento in commento si legga “Guida al 591 ter c.p.c.: forma, termini e costo con modello“ “Come opporsi all’avviso di vendita: opposizione agli atti esecutivi o ricorso ex art 591 ter?” e anche “Guida al ricorso ex art. 591 ter dopo la riforma Cartabia”
In particolare con il ricorso ex art. 591 ter c.p.c. lo Studio d’Ambrosio Borselli faceva rilevare al Giudice dell’Esecuzione una serie di vizi della vendita tra cui l’irregolare arrotondamento dell’offerta minima, l’irregolarità della pubblicità ex art. 490 c.p.c. e il mancato oscuramento della perizia di stima.
Più nel dettaglio, con il ricorso veniva esposto, in primo luogo, che il professionista delegato aveva illegittimamente arrotondato l’offerta minima.
Infatti il delegato aveva disposto una riduzione inferiore a quella prevista dalla legge e, in particolare, dall’articolo 571 c.p.c. che al secondo comma dispone “L’offerta non è efficace se perviene oltre il termine stabilito ai sensi dell’569, terzo comma, se è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito dall’ordinanza o se l’offerente non presta cauzione”.
Tale aperta violazione della legge, secondo chi scrive, non poteva che condurre alla revoca dell’esperimento anzidetto per ovvie ragioni di giustizia.
In secondo luogo veniva lamentata la violazione dell’articolo 490 c.p.c. che dispone che l’ordinanza di delega debba essere necessariamente allegata alla pubblicità disposta sul portale delle vendite pubbliche, mentre per la vendita all’oggetto ciò non era avvenuto né erano stati rispettati i termini per la pubblicità sui siti autorizzati.
L’articolo 490 c.p.c. al comma secondo dispone:
“In caso di espropriazione di beni mobili registrati, per un valore superiore a 25.000 euro, e di beni immobili, lo stesso avviso, unitamente a copia dell’ordinanza del giudice e della relazione di stima redatta ai sensi dell’articolo 173-bis delle disposizioni di attuazione del presente codice, è altresì inserito in appositi siti internet almeno quarantacinque giorni prima del termine per la presentazione delle offerte o della data dell’incanto. [1] [2] [3] Anche su istanza del creditore procedente o dei creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo il giudice può disporre inoltre che l’avviso sia inserito almeno quarantacinque giorni prima del termine per la presentazione delle offerte una o più volte sui quotidiani di informazione locali aventi maggiore diffusione nella zona interessata o, quando opportuno, sui quotidiani di informazione nazionali o che sia divulgato con le forme della pubblicità commerciale. Sono equiparati ai quotidiani, i giornali di informazione locale, multisettimanali o settimanali editi da soggetti iscritti al Registro operatori della comunicazione (ROC) e aventi caratteristiche editoriali analoghe a quelle dei quotidiani che garantiscono la maggior diffusione nella zona interessata. Nell’avviso è omessa l’indicazione del debitore.”.
Anche per tale ragione veniva richiesta la revoca dell’esperimento di vendita.
Non in ultimo, con l’ultima doglianza, veniva esposto che la perizia di stima era oscurata male nel senso che erano visibili i dati dei debitori esecutati e il codice fiscale degli stessi in aperta violazione dell’articolo 490 c.p.c. che all’ultimo comma dispone “Nell’avviso è omessa l’indicazione del debitore”.
L’Ordinanza del 11 dicembre 2023: l’accoglimento del ricorso ex art. 591 ter c.p.c.
All’esito dell’udienza celebrata in data 11 dicembre 2023, il Giudice dell’Esecuzione dott. Aliquò Pietro con provvedimento recante pari data revoca l’esperimento di vendita del 14 dicembre 2023 disponendo la rinnovazione della vendita.
Nella parte motiva del provvedimento il Giudice, rispetto all’illegittimo arrotondamento, osserva:
” è opportuno ricordare che l’art. 569, co. 3 c.p.c. dispone che (…) “Il giudice con la medesima ordinanza stabilisce le modalità con cui deve essere prestata la cauzione, se la vendita è fatta in uno o più lotti, il prezzo base determinato a norma dell’articolo 568, l’offerta minima, il termine, non superiore a centoventi giorni dall’aggiudicazione, entro il quale il prezzo dev’essere depositato, con le modalità del deposito e fissa, al giorno successivo alla scadenza del termine, l’udienza per la deliberazione sull’offerta e per la gara tra gli offerenti di cui all’articolo 573.” In termini generali, pertanto, il Giudice dell’esecuzione ha il potere di determinare il valore dell’offerta minima, derogando alle previsioni di cui all’art. 571 c.p.c., pur non potendo indicare un importo inferiore di oltre un quarto il prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita (giacché in tal caso l’offerta è considerata inammissibile dalla legge stessa). Nel caso di specie, nondimeno, con il provvedimento con il quale è stata disposta la vendita del bene pignorato con delega delle operazioni al professionista ex art. 591 bis c.p.c., lo scrivente G.E. ha fissato il prezzo base in 102.000,00 euro (ossia paria al valore del bene come stimato dal perito, arrotondato per eccesso al migliaio di euro), determinando il valore dell’offerta minima come segue: “Con valore dell’offerta minima valida per la partecipazione alla gara fino ad un quarto in meno, secondo quanto indicato nella separata ordinanza di delega da intendersi allegata al presente provvedimento.” (cfr. provvedimento del 13.09.2023). Ne consegue che il valore dell’offerta minima avrebbe dovuto essere pari ad euro 76.500,00 e non già ad 77.000,00 euro, come indicato dal professionista delegato nell’avviso di vendita, non essendo stato espressamente previsto l’arrotondamento per eccesso al migliaio di euro. A tal fine non sembra rilevare la circostanza che nell’ordinanza di delega delle operazioni di vendita sia stato previsto al punto 38) che “tutti gli importi dovranno essere arrotondati per eccesso al migliaio di euro”, giacché tale previsione appare riferibile alle ipotesi di fissazione di un nuovo esperimento di vendita, nei casi di esito infruttuoso della prima vendita senza incanto“.
Il Giudice comasco pertanto ribadisce la violazione da parte del delegato delle disposizioni contenute nella delega, considerato che il G.E. aveva disposto l’arrotondamento solo per la fissazione di un eventuale nuovo esperimento di vendita.
Mancato rispetto dei termini per la pubblicità obbligatoria
Venendo al secondo motivo, in merito alla mancata allegazione sul PVP dell’ordinanza di delega e al mancato rispetto dei termini per la pubblicità obbligatoria, il Giudice osserva ” atteso che il professionista delegato stesso ha riconosciuto che l’ordinanza di delega delle operazioni di vendita non è stata inserita nel portale delle vendite pubbliche né sui siti indicati ai fini della pubblicità, come previsto dall’art. 490, comma 2 c.p.c. e dalla stessa ordinanza di delega (cfr. paragrafo rubricato “PUBBLICITÀ E ALTRE DISPOSIZIONI”). Il reclamante, inoltre, ha dedotto che il professionista non avrebbe rispettato i termini previsti dall’ordinanza di delega con riferimento alle pubblicità, atteso che nel richiamato provvedimento era stato disposto che: “Ai sensi e per gli effetti del 1° comma dell’art. 591-bis c.p.c., il Professionista Delegato provvederà ad effettuare un’unica pubblicità, almeno 60 giorni prima della data fissata per l’esame delle offerte per ciascuna vendita mediante i seguenti adempimenti: ai sensi dell’art. 490 c.p.c., inserimento – a cura del Gestore della vendita telematica, che viene qui all’uopo nominato anche quale Soggetto legittimato alla pubblicazione, e che verrà contattato a riguardo dal creditore diligente ovvero dal professionista delegato – sul portale del Ministero della Giustizia, nell’area pubblica denominata Portale delle vendite pubbliche – PVP (https://pvp.giustizia.it/pvp), nonché sui siti www.tribunale.como.giustizia.it, www.astalegale.net e www.asteimmobili.it, www.fallcoaste.it e sulla rivista “Newspaper Aste Tribunale di Como”, di avviso da inserire unitamente all’ordinanza di delega, all’avviso di vendita e alla perizia di stima, previo pagamento dei costi da parte del creditore procedente. Il testo dell’inserzione dovrà essere redatto secondo le indicazioni disponibili presso la Cancelleria e dovrà contenere, in particolare, l’ubicazione e tipologia del bene, la superficie in mq, prezzo base, giorno e ora della vendita, con indicazione del giudice, n° della procedura, nonché del Custode Giudiziario e del Professionista Delegato con i loro recapiti telefonico e di posta elettronica. Saranno invece omessi i dati catastali e i confini del bene.” Nel caso di specie, l’esperimento di vendita è stato fissato dal professionista delegato al 14.12.2023, mentre, secondo il reclamante, l’avviso di vendita è stato inserito solo in data 24 ottobre 2023 sul Portale delle vendite pubbliche ed in data 23 ottobre 2023 sugli altri siti internet indicati. Il professionista delegato, invero, non ha preso posizione sul punto. Tuttavia, dovendosi in ogni caso provvedere a revocare l’esperimento di vendita fissato al 14.12.2023 per i motivi esposti, appare opportuno segnalare la necessità di verificare il rispetto dei termini previsti dall’ordinanza di delega per l’effettuazione delle pubblicità con riguardo al prossimo esperimento di vendita”.
Anche qui viene ribadita la necessità di rispettare i termini previsti dall’ordinanza di delega per la pubblicità obbligatoria, termini che vengono posti a tutela del più alto principio di conoscibilità e fruttuosità del singolo incanto e che obbligano il delegato a caricare l’annuncio della vendita tot giorni prima dell’esperimento fissato.
Avevamo già parlato dell’importanza di questo adempimento nell’articolo “Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa” nel paragrafo sulla pubblicità obbligatoria.
La regola per cui l’annuncio debba essere caricato prima di una certa data è, secondo chi scrive, fondamentale per la corretta vendita di un bene all’asta in quanto solo essendo certi che l’annuncio sia stato visibile per un determinato tempo si può avere una ragionevole certezza del fatto che i potenziali offerenti abbiano potuto consultarlo.
Il mancato rispetto di tali termini non può che condurre, come nel caso di specie, alla revoca dell’esperimento di vendita.
Sul mancato oscuramento dei dati del debitore sulla perizia estimativa
Venendo all’ultima doglianza, con il ricorso ex art. 591 ter c.p.c. si chiedeva al giudice la revoca dell’esperimento considerato il mancato oscuramento dei dati del debitore nella perizia di stima e la possibile influenza che tale circostanza poteva avere sull’andamento della vendita.
Al di la delle possibili censure in punto di riservatezza del debitore e della palese violazione dell’articolo 490 c.p.c., è infatti probabile che le persone interessate all’asta, vedendo il nome del debitore, non partecipino a causa di amicizia o conoscenza dello stesso.
In questo senso all’ultima pagina del commentato provvedimento si legge: “Infine, F. B. ha lamentato il mancato oscuramento delle generalità del debitore nella perizia di stima pubblicata sul portale delle vendite pubbliche. In particolare, all’interno di tale atto, sarebbe possibile leggere le generalità del debitore, non perfettamente oscurate dal professionista delegato con l’utilizzo di un pennarello. Sul punto, appare opportuno segnalare al delegato, che pure ha provveduto all’oscuramento delle generalità dei debitori con l’utilizzo di un pennarello scuro, la necessità di omettere del tutto l’indicazione del debitore e di ogni altro dato personale idoneo a rivelarne l’identità, oltre che nell’avviso di vendita, anche nelle copie dell’ordinanza del giudice e della relazione di stima (come previsto dall’art. 491 ult. co. c.p.c. e come chiarito dal Garante per la Protezione dei dati personali, con provvedimento del 7 febbraio 2008), utilizzando tecniche idonee ad impedirne qualsiasi possibilità di individuazione. Per tutti i motivi esposti, appare necessario revocare l’esperimento di vendita fissato al 14.12.2023. Il professionista delegato provvederà alla fissazione di un nuovo esperimento di vendita, tenendo conto di quanto indicato con il presente provvedimento”.
Conclusioni
La fase della vendita è costellata da adempimenti di vario genere che, se non rispettati, conducono alla nullità del singolo esperimento.
E’ per questa ragione che è fondamentale che la difesa sia altamente specializzata per individuare ed eccepire, nei complessi modi in cui l’ordinamento lo chiede, i vizi e le criticità rinvenute.
Questa attività produce, come si ha modo di comprendere, non solo un dilatamento dei tempi della procedura esecutiva, ma anche la possibilità, nel tempo “creato”, di salvare la casa tramite le tante e diverse procedure messe a disposizione dalla legge e che spesso chi sta perdendo casa all’asta o non conosce o non ha il tempo per individuare e mettere in pratica.
Se si vuole approfondire come salvare casa dal pignoramento immobiliare si legga l’articolo “Come salvare casa dal pignoramento: soluzioni e cosa fare“ e i numerosi articoli che trattano dell’argomento nel presente sito.
Per scaricare il fac simile di ricorso ex art. 591 ter c.p.c. clicca “Fac simile reclamo art 591 ter” mentre per visualizzare il provvedimento di accoglimento del 11 dicembre 2023 clicca su “Tribunale di Como 11 dicembre 2023″.
Avv. Daniele Giordano
(Collaboratore dello Studio D’Ambrosio Borselli per la sede di Napoli)
Per chi volesse conoscere delle principali novità introdotte dalla Riforma Cartabia nel processo esecutivo può farlo leggendo l’articolo ““Esecuzione immobiliare: le novità dopo la riforma cartabia”
In merito al pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si leggano anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” , “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”
Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”
Per approfondimenti su tutte le preclusioni all’ordinanza di vendita nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare si legga l’articolo: “Art. 569 cpc: tutte le preclusioni dell’ordinanza di vendita”
Per approfondimenti sull’improrogabilità del termine per il saldo prezzo dell’aggiudicazione, e sulla prassi “scorretta” del Tribunale di Bergamo a concedere proroghe (immediatamente arrestata dopo che lo studio d’Ambrosio Borselli ha sollevato contestazioni a una aggiudicazione il cui termine era stato prorogato), si legga l’articolo: “Improrogabilità del termine per il saldo prezzo dell’aggiudicazione”
Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” , “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“, e “Opposizione ex art 615 c.p.c. ed ex art. 617 c.p.c.: Tutte le differenze”
Per approfondire la tematica del saldo e stralcio come strumento per acquistare gli immobili pignorati fuori asta ad un prezzo molto inferiore a quello di mercato e quali competenze sono necessarie per non commettere errori che compromettano l’esito di tali operazioni si legga “Guida al saldo e stralcio come forma di investimento immobiliare”.
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