Rigettato lo sfratto per morosità di un conduttore commerciale che, a causa del lockdown, non aveva la liquidità necessaria per pagare i canoni di locazione.
È quanto successo con l’ordinanza del 28.7.2020 del Tribunale di Venezia Giudice dott. Doro che ha rigettato l’istanza di rilascio dell’immobile locato valutando il mancato pagamento dei canoni da parte del negoziante “più che ad una reale volontà di non adempiere …all’effettiva contingenza derivante dall’emergenza sanitaria e dalla connessa normativa restrittiva”( per leggere il provvedimento clicca “Ordinanza di rigetto del Tribunale di Venezia del 28.7.2020” sulla stessa linea del Tribunale di Venezia anche il Tribunale di Catania con provvedimento consultabile cliccando “Ordinanza del tribunale di Catania del 30 Luglio 2020″)
La pronuncia è destinata a far discutere considerando le ragioni che il giudice pone alla base del provvedimento di rigetto dello sfratto per morosità.
In breve, il locatore, proprietario del negozio, chiedeva al negoziante di pagare le mensilità dovute per marzo, aprile e maggio 2020. Stante il mancato pagamento da parte di quest’ultimo, il proprietario intimava al conduttore lo sfratto per morosità invitandolo a comparire in udienza davanti al giudice del tribunale veneto.
Il conduttore si opponeva allo sfratto lamentando di non aver avuto alcun incasso durante le mensilità in commento a causa della disposta chiusura di tutte le attività commerciali e precisando che, per tale ragione, non aveva avuto la disponibilità necessaria per coprire i canoni scaduti e non corrisposti.
Ebbene, il giudice del tribunale veneto, nonostante la persistente morosità che, di regola, conduce alla convalida dello sfratto o all’emissione di un’ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c., considerando il mancato pagamento dei canoni riferibile “più che ad una reale volontà di non adempiere …all’effettiva contingenza derivante dall’emergenza sanitaria e dalla connessa normativa restrittiva” dà ragione al negoziante, rigettando l’istanza di rilascio presentata dal locatore.
Il ragionamento condotto dal magistrato può così sintetizzarsi.
Innanzitutto, viene precisato che il conduttore, prima del lockdown, era stato sempre puntuale nei pagamenti tanto che, salvo le mensilità ricadenti nel periodo di chiusura obbligatoria, nulla avanzava di pregresso la parte locatrice.
Altra considerazione svolta dal giudice riguarda l’inadempimento del conduttore, e quindi il mancato pagamento dei canoni, che “si riferisce a mensilità nelle quali la società conduttrice non ha potuto esercitare nei locali l’attività commerciale a causa delle restrizioni imposte dalla normativa sanitaria in materia di COVID-19 o l’ha potuta esercitare in maniera ridotta”.
Dunque, anche in considerazione della puntualità del conduttore e dello storico del rapporto, il giudice valutando il mancato pagamento dei canoni di locazione durante il lockdown come “scusabile”, rigetta con l’ordinanza su riportata lo sfratto per morosità del negoziante.
A tal fine, il giudicante richiama anche l’art. 91 del d.l. 18/2020 conv. in L.n. 27/2020 il quale dispone che “il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.
Secondo questa disposizione, il rispetto delle misure restrittive (tra le quali rientra la chiusura obbligatoria delle attività commerciali) viene valutato dal giudice ai fini dell’esonero della responsabilità del debitore anche per gli omessi adempimenti.
Facendo applicazione anche di questo principio, contenuto nella norma richiamata, il giudice ritiene il conduttore scusabile perché il suo inadempimento è dipeso dal rispetto delle misure di contenimento.
Ciò non significa assolutamente che il canone per quei mesi non sia dovuto, ma semplicemente che il giudice ha valutato l’inadempimento del negoziante non così grave da concederne lo sfratto.
Anzi proprio sul canone dovuto per le mensilità relative al lockdown, il giudice invita le parti a determinarne l’eventuale percentuale di riduzione.
Secondo il giudice, infatti, l’immobile oggetto di locazione è stato sì nel possesso del conduttore per tutti quei mesi di chiusura obbligatoria, ma costui ne ha potuto godere solo in maniera parziale (utilizzandolo come deposito per le attrezzature e le macchine presenti). Tale diminuzione del godimento lo autorizza a chiedere la riduzione della sua controprestazione (il pagamento del canone).
Infatti, nel “periodo da marzo 2020 a maggio 2020, nella quale l’attività commerciale è stata chiusa (c.d. lockdown), non si può parlare di un’impossibilità assoluta di godimento dell’immobile, ma di una mera – per quanto significativa – impossibilità soltanto parziale, dal momento che l’unità immobiliare è rimasta pur sempre nella disponibilità della conduttrice ed è stata utilizzata quantomeno con funzione di ricovero delle attrezzature e delle materie prime relative all’attività di ristorazione”.
Ne deriva che “appare, dunque, pertinente non tanto il richiamo all’art. 1463 c.c. ma piuttosto alla figura dell’impossibilità parziale temporanea, che giustifica nei contratti a prestazioni corrispettive o la riduzione della controprestazione o il recesso (cfr. artt. 1256, 1258 e 1464 c.c.)”(cfr. Ordinanza pg.1)
Insomma, non aver usufruito “a pieno” del negozio autorizza, secondo la pronuncia in commento, il conduttore a chiedere una riduzione del canone di locazione per le relative mensilità.
Proprio a tal fine, come si anticipava, il giudice osserva che “ nel giudizio di merito, almeno con riferimento al periodo da marzo a maggio, sarà necessario determinare l’an e il quantum della riduzione del canone di locazione”.
Ciò significa che nella fase di mediazione obbligatoria e, di poi, in quella giudiziale, successiva all’ordinanza di rigetto dello sfratto per morosità, sarà preliminare e necessario valutare la consistenza della riduzione del canone di locazione.
Si segnala che ad una simile decisione è pervenuto il giudice dott.ssa Grauso del Tribunale di Roma che, con la recente ordinanza del 27.8.2020, ha accolto il ricorso di un negoziante rideterminando direttamente la riduzione del canone di locazione per le mensilità relative al lockdown. (per leggere il provvedimento clicca Ordinanza del 27.8.2020 Tribunale di Roma )
Di segno opposto, invece, appare l’ordinanza 23871 del 31 luglio 2020 del Tribunale di Roma (Giudice Febbraro) secondo la quale il pagamento dei canoni di locazione potrà essere posticipato ma non escluso considerato che “l’eventuale crisi di liquidità del debitore va valutata quale rischio posto a carico dello stesso”.
Secondo il giudice capitolino inoltre il credito d’imposta riconosciuto nella misura del 60 percento dall’articolo 28 del dl.34/2020 per tutte le locazioni commerciali risulta essere un ulteriore ìndice della volontà legislativa e dell’impossibilità di ottenere una riduzione del canone.
In tal senso, anche l’art. 91 del precitato d.l. “Cura Italia” non consentirebbe una riduzione del canone quanto piuttosto la posticipazione del suo pagamento che, una volta ripresa l’attività, dovrebbe pervenire per intero.
Insomma, sebbene l’art. 17 bis del dl. Rilancio (n.34 del 2020 conv. in L.n. 77/2020) abbia prorogato la sospensione dell’esecuzione degli sfratti fino al 31 dicembre 2020, il panorama giurisprudenziale sembra già in fermento.
Il rischio è che molti locatori, soprattutto se non correttamente difesi, non riescano ad ottenere nessun titolo utile per lo sfratto stante la difficoltà di dimostrare il già accennato “grave inadempimento” per le mensilità riferite al lockdown.
In tal senso, occorrerebbe sottolineare che le attenuanti previste potrebbero essere spese unicamente per le mensilità in cui è stata disposta la chiusura obbligatoria di tutte le attività negoziali.
Pertanto, per le mensilità antecedenti o successive (esempio: gennaio febbraio- giugno, luglio etc.) il mancato/ritardato pagamento del canone è suscettibile, si ritiene, di poter sorreggere utilmente una richiesta di sfratto per morosità.
In conclusione, si può affermare che, data la particolarità del periodo, la redazione di un atto di intimazione di sfratto per morosità meriti, oggi più che mai, una certa attenzione e sapienza.
Si ritiene, infatti, che contrariamente a quanto normalmente accade per una pratica ritenuta erroneamente semplice e di pronta soluzione, sarebbe quanto meno opportuno, in tale clima, affidarsi a mani esperte per evitare di allungare oltremodo i tempi e quindi aggravare la morosità oltre ai costi di giudizi più lunghi e complessi che si vanno ad instaurare a seguito della mancata concessione dello sfratto o dell’ordinanza provvisoria di rilascio.
Avv. Daniele Giordano
Per approfondire la relazione n. 56 del 2020 della Cassazione sull’obbligo di rinegoziare il canone di locazione e la conseguente ordinanza del Tribunale di Roma si legga l’articolo “La relazione 56 del 2020 della Cassazione sulla riduzione del canone di locazione e l’ordinanza del Tribunale di Roma”
Per la nuova proroga del blocco dei provvedimenti di rilascio fino al 31 dicembre si legga “Prorogato al 31 dicembre il blocco degli sfratti”
Per approfondire il concetto di grave inadempimento indispensabile per la risoluzione del contratto in relazione alla eccezionalità della situazione venutasi a creare nell’emergenza causata dal Covid-19 si legga “Locazione commerciale: quando il Coronavirus esclude il grave inadempimento ed impedisce lo sfratto per morosità”
Per approfondire l’incidenza del Coronavirus sulle locazioni commerciali sia nel periodo della chiusura che in quello successivo si legga “Contratto di locazione commerciale: sospensione del pagamento e rinegoziazione del canone a causa del Coronavirus”
Per sapere come deve comportarsi il locatore nel caso di mancato pagamento del canone, a causa del coronavirus si legga “Mancato pagamento affitto locale commerciale a causa del coronavirus, come comportarsi”.
Per approfondire l’ipotesi di risoluzione per eccessiva onerosità in relazione all’indennità di avviamento si legga “Coronavirus: dovuta l’indennità di avviamento in caso di risoluzione per eccessiva onerosità della locazione”.
Per valutare le differenze tra l’inadempimento, causato dal Coronavirus, in caso di contratto di locazione ed in caso di contratto di affitto di azienda si legga “Le conseguenze del Coronavirus sull’affitto di azienda: legittima la sospensione del pagamento”.
Per approfondire l’argomento del grave inadempimento per procedere alla risoluzione da parte del locatore e dopo quanti canoni impagati si possa procedere allo sfratto, ed inoltre quando sia sanabile la morosità in questo tipo di situazioni si legga “Contratto di Locazione commerciale: la sanatoria della morosità e il Grave inadempimento” .
Per approfondimenti sul precetto per rilascio e sul preavviso di sloggio e per scaricarne i relativi modelli si legga “Il precetto per rilascio ed il preavviso di sloggio con i relativi modelli”
Sul decreto ingiuntivo relativo ai canoni di locazione si legga “Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per i canoni di locazione“
Per avere invece qualche utilissimo suggerimento per accelerare di diversi mesi l’effettivo rilascio dell’immobile si legga “I tempi dello sfratto per morosità, gli errori più comuni che ritardano il rilascio e come accelerarlo“, o ancora “La notifica dello sfratto a mezzo PEC perché conviene?” chiamaci se vuoi farlo nel più breve tempo possibile e nel preventivo gratuito ti indicheremo anche i tempi di massima, più bassi della media, che potrai impiegare grazie alla nostra esperienza nel settore.
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