Pignoramento immobiliare: Guida alla omessa notifica dell’ordinanza e dell’avviso di vendita.

 

Oggetto del presente articolo è una breve analisi circa la configurabilità, o meno, dell’obbligo giuridico di notificazione ai creditori, in generale, e a quelli  iscritti in particolare, di due atti fondamentali all’interno di una procedura esecutiva immobiliare, quali l’ordinanza di vendita e l’avviso di vendita.
Analizzeremo, dunque, anche le possibili conseguenze in caso di omessa notifica.

Prima di tutto, chiariamo chi sono i creditori iscritti:

Ai sensi dell’articolo 498 del codice di procedura civile (a mente del quale i creditori iscritti devono essere avvertiti del pignoramento mediante la notifica) sono tali coloro che sui beni oggetto dell’espropriazione immobiliare hanno un diritto di prelazione risultante dai pubblici registri.

Specificatamente:

• i creditori ipotecari, mobiliari o immobiliari: ossia coloro che hanno iscritto un’ipoteca giudiziale o legale sul bene;
• nonché i titolari del c.d. privilegio automobilistico e i venditori di macchine ex art. 2762 del c.c. aventi credito privilegiato;
• i creditori che abbiano ottenuto prima del pignoramento un sequestro conservativo sui beni pignorati ex art. 158 disp.att.cpc;

Per approfondire l’interessante tema dell’avviso di pignoramento ai creditori iscritti, del contenuto, della procedura, dei tempi e conseguenze dell’assenza dell’avviso ex art. 498 c.p.c. si legga l’articolo “Guida all’avviso ai creditori iscritti”.

Invece, tornando all’argomento che in questa sede ci interessa ed “avanzando” nelle varie fasi della procedura esecutiva, cerchiamo di capire se, e nei confronti di chi, sussiste l’obbligo di notificazione dell’ordinanza che dispone la vendita e del relativo avviso.

Notifiche al debitore

Una piccola premessa è d’uopo sulle comunicazioni dirette al debitore che, a mente dell’art. 492 cpc (sulla forma del pignoramento), andranno eseguite presso la sua residenza in due soli casi:
1. quando l’esecutato ha in quel luogo eletto domicilio;
2. quando, benché il debitore non abbia eletto alcun domicilio, il giudice dell’esecuzione, nell’esercizio dei suoi poteri regolatori della procedura, abbia comunque prescritto che le comunicazioni al debitore debbano essere eseguite presso il suo indirizzo.
Ove sia assente una prescrizione di questo tipo e se il debitore non abbia eletto alcun domicilio, trova applicazione l’art. 492, comma secondo, c.p.c., a mente del quale “il pignoramento deve altresì contenere l’invito rivolto al debitore ad effettuare presso la cancelleria del giudice dell’esecuzione la dichiarazione di residenza o l’elezione di domicilio in uno dei comuni del circondario in cui ha sede il giudice competente per l’esecuzione con l’avvertimento che, in mancanza ovvero in caso di irreperibilità presso la residenza dichiarata o il domicilio eletto, le successive notifiche o comunicazioni a lui dirette saranno effettuate presso la cancelleria dello stesso giudice”.
N.B. Da ciò discendono alcuni doveri per il delegato/custode quali, ad esempio, il controllo del fascicolo dell’esecuzione per verificare se il debitore esecutato abbia eletto domicilio, in mancanza di elezione verificare che l’atto di pignoramento contenga l’invito di cui all’art. 492 comma secondo etc)!!

Ordinanza

Ritornando nella prospettiva creditoria, in merito all’ordinanza di vendita, la legge è piuttosto chiara, in quanto l’ultimo comma dell’art. 569 c.p.c. prescrive espressamente: “Con la medesima ordinanza (ordinanza che dispone la vendita) il giudice fissa il termine entro il quale essa deve essere notificata, a cura del creditore che ha chiesto la vendita o di un altro autorizzato, ai creditori di cui all’articolo 498 che non sono comparsi.” (cioè ai creditori iscritti non intervenuti).

Il sesto ed ultimo comma dell’articolo in commento appresta, dunque, la tutela ai creditori iscritti e non intervenuti, prevedendo a carico del creditore procedente «l’obbligo di notifica dell’ordinanza che dispone la vendita», e ciò indipendentemente dalla circostanza che ad essi sia stato già notificato l’avviso di cui al medesimo articolo. La duplicità di adempimenti previsti in favore dei creditori iscritti prima con la notifica dell’avviso ex art. 498 c.p.c. poi dell’ordinanza di vendita ex art. 569 c.p.c. corrisponde alla mirata esigenza di portare a conoscenza dei creditori iscritti, che non siano comparsi all’udienza, la successiva prosecuzione dell’attività processuale al fine di consentire agli stessi di spiegare intervento e concorrere alla distribuzione del ricavato.
N.B L’ordinanza di vendita si ha per comunicata relativamente ai creditori presenti all’udienza, ai sensi degli artt. 134-176, secondo comma, c.p.c.; se pronunciata fuori udienza, va invece regolarmente comunicata anche alle parti presenti, compreso il debitore.

Non è, di contro, previsto, sul piano normativo, che vengano notificati ai creditori iscritti non intervenuti anche gli avvisi di vendita.

Avviso di vendita

Come appena detto, riguardo l’avviso di vendita, l’obbligo di notifica (al debitore esecutato) dell’avviso di vendita non è previsto in alcuna disposizione normativa, né dall’art. 591 bis c.p.c. in tema di delega delle operazioni di vendita, né dagli artt.  570 e 576 c.p.c.  che disciplinano rispettivamente l’avviso di vendita nella vendita senza incanto e con incanto.
La questione è perciò fonte di molteplici incertezze in giurisprudenza.
Infatti, sembrerebbe che se non espressamente indicato dal giudice, non vi sia necessità che il delegato vi provveda.

Analogamente, le stesse considerazioni possono svolgersi anche per quel che riguarda il creditore procedente e gli interventori, non essendo prescritto dalle disposizioni normative alcun obbligo giuridico di notifica dell’avviso di vendita.
La tutela in tale circostanza, è in realtà insita nel fatto che il creditore procedente è generalmente  posto a conoscenza  dell’avviso di vendita all’atto della richiesta del pagamento delle spese pubblicitarie e del contribuito per il Portale delle Vendite Pubbliche ai sensi dell’ art. 18 bis  d.P.R. 30 maggio 2002 n.115, (che si ricorda essere un tipo di pubblicità obbligatoria, la cui omissione può comportare la sospensione della procedura esecutiva) e , d’altronde, frequentemente nell’ordinanza di delega  ex art. 591 bis c.p.c. è previsto  che l’avviso di vendita sia  depositato nel  fascicolo del procedimento esecutivo, che è necessariamente telematico, potendo così, sia il creditore procedente che gli interventori, essere al corrente della data di vendita e monitorare la stessa.

Per i creditori non intervenuti, invece, la tutela è espressamente offerta dal legislatore all’ultimo comma dell’art. 569, come già anticipato, in cui è previsto l’obbligo, a carico del creditore procedente, di notifica dell’ordinanza che dispone la vendita.
Il sistema così delineato consente (prima con la notifica dell’avviso ex art. 498 c.p.c., poi dell’ordinanza di vendita ex art. 569 c.p.c.) ai creditori iscritti, che non siano comparsi all’udienza, di venire a conoscenza della successiva prosecuzione dell’attività processuale e la possibilità di spiegare intervento e concorrere alla distribuzione del ricavato.

Cosa succede in caso di omessa notifica?

Arrivati a questo punto sorge spontaneo chiedersi qual è la conseguenza all’omessa notifica di tali atti procedurali e come si è conformata in tal senso la giurisprudenza.
Sul punto, la Corte di cassazione Civile, con sentenza del 27 Agosto 2014, n. 18336 ha affermato il seguente principio di diritto: “L’omessa notifica dell’ordinanza di fissazione delle modalità della vendita ex art. 569, ult. comma, cod. proc. civ. ai creditori iscritti ex art. 498 cod. proc. civ. che non siano comparsi all’udienza non comporta alcuna nullità qualora l’assegnazione o la vendita avvengano egualmente pur in difetto di tali adempimenti, ma solo la responsabilità, ex art. 2043 cod. civ., del creditore procedente per le conseguenze dannose subite dagli stessi a seguito del provvedimento di vendita o di assegnazione emesso illegittimamente, giacché la mancata notifica dell’avviso costituisce violazione di un obbligo imposto da una norma giuridica, ed integra un’ipotesi di illecito extracontrattuale”.

Quindi, sembrerebbe pacifico che l’omessa notifica della già menzionata ordinanza ai creditori iscritti non è causa di nullità della vendita, ma è fonte di responsabilità extracontrattuale per il creditore inadempiente, con conseguente diritto dei creditori istanti al risarcimento del danno, ove l’illegittima estromissione dal procedimento esecutivo, abbia arrecato un concreto pregiudizio economico. Ed infatti, incombe sul creditore che assuma di essere stato leso dall’inottemperanza, l’onere della prova dell’entità del danno subito e del nesso causale tra l’omissione ed il pregiudizio subito. Pertanto, i suddetti creditori lesi dalla mancata notifica possono agire per il risarcimento dei danni ex art. 2043 c.c. contro il creditore procedente cui sia ascrivibile l’omissione.

Come può evincersi, la procedura esecutiva immobiliare è materia piuttosto ostica che richiede una particolare attenzione, in quanto pure un “semplice” errore, dovuto a distrazione o anche ad una conoscenza poco profonda della stessa, può portare a conseguenze ben piu gravi e dispendiose. Infatti, seppur a primo acchito potrebbe sembrare che il debitore non subisca danni da un omessa notifica al creditore, in realtà può comunque configurare una possibile contestazione all’ordinanza di vendita la cui ratio è rinvenibile in una errata precisazione del credito.
Un’adeguata difesa può sicuramente prevenire una tale circostanza e rivelarsi preziosa sia per garantire il pieno rispetto della procedura come prevista dalla legge, sia per guadagnare del tempo utile alla risoluzione del proprio debito.

Avv. p. Alessandra Verde
(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Ad ogni modo, se avete una procedura in atto e volete sapere nello specifico tempi che potreste guadagnare, altri benefici conseguibili e costi di eventuali difese o consulenze (laddove non fosse necessaria una costituzione in giudizio ma fosse sufficiente la presenza della parte alle udienze effettuiamo consulenze in cui indichiamo tutto quel che la parte deve sapere per incidere a proprio vantaggio nel giudizio in corso) da parte nostra non esitate a contattarci.

Con una adeguata difesa, quindi, il debitore può certamente ottenere un cospicuo allungamento dei tempi che, come dicevamo, presenta indiscutibili vantaggi per il debitore (non foss’altro perché evita di dover locare altro immobile per vivere) che in alcune situazioni può persino arrivare a non perdere l’immobile o a trarne un inatteso profitto dalla vendita o transazione (si legga a tale riguardo ‘“Opposizione all’esecuzione immobiliare, il rispetto della procedura e la tutela del diritto all’abitazione“) .

Per  approfondire le questioni relative ai vizi della notifica dell’atto di pignoramento immobiliare ed in particolare tutto quel che riguarda nullità ed inesistenza della notifica del pignoramento immobiliare, la sanatoria per raggiungimento dello scopo e  cosa fare in caso di notifica nulla si legga “Pignoramento immobiliare: i vizi della notifica”.

Per approfondire la possibilità di ottenere la  revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la  difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dalla Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita” mentre per leggere di un annullamento del decreto di trasferimento ottenuto dal medesimo Studio e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”

Per maggiori  approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed  i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.

Per approfondire l’eccezionale risultato ottenuto dallo studio che, tra le altre, ha recentemente ottenuto l’omologa di un piano del consumatore proposto in corso di pignoramento, salvando in tal modo la casa del debitore, con il pagamento del solo 37% del mutuo originariamente dovuto in 7 anni da parte sua si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Va rilevato per concludere che, al contrario di quanto credono i più, le opposizioni ex art. 615 e 617 cpc, non definiscono affatto l’ambito delle possibili contestazioni possibili nell’ambito della procedura esecutiva, le contestazioni che possono portare all’estinzione della procedura esecutiva  laddove (più frequentemente di quanto si creda) il creditore non abbia rispettato un termine essenziale del pignoramento si propongono infatti con istanza ex art. 630 cpc (si leggano a tal riguardo gli articoli “Estinzione del pignoramento per mancato rispetto del termine previsto dall’art. 567 terzo comma cpc-Istanza ex art. 630 cpc- Accoglimento” e “Il Tribunale di Salerno segue la Cassazione: estinto pignoramento per il mancato deposito della nota di trascrizione entro 15 giorni!”), inoltre molte norme procedurali possono essere, e sono spesso, violate senza che sia necessaria od  opportuna una formale opposizione, mentre possono essere formalmente contestate tali, definiamo, minori irregolarità, in udienza stessa, e potrà essere lo stesso G.E. a disporre la ripetizione degli atti irregolari, e una successiva nuova udienza per riparare i difetti procedurali (anche ad esempio il mancato rispetto di un termine procedurale, da parte del creditore, di un interventore, di un terzo, del ctu, dell’esperto, termine non così grave da consentire un’opposizione, tanto che per prassi laddove non vi sia una difesa del debitore, abitualmente tali termini non vengono quasi mai rispettati), il tutto con consistente allungamento dei tempi a tutto beneficio del debitore esecutato.

Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento” associata a “studioassociatoborselli.it” o a “www.dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.

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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”