Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione

Affrontiamo oggi un tema, quello delle opposizioni, della tutela del debitore e delle tecniche dilatorie nel rispetto della procedura esecutiva anche al fine di bloccare o impedire del tutto la vendita all’asta, caro a molti italiani, i quali avendo contratto un mutuo  che non son riusciti ad onorare (la maggior parte dei casi di pignoramento immobiliare deriva da un mutuo, anche se il pignoramento può altresì  essere la conseguenza di altri tipi di debito) si son visti pignorare l’immobile in cui vivono e per il quale han fatto tanti sacrifici.

Chiaramente sopraggiunge lo sconforto, si pensa non ci sia più nulla da fare (dopo aver provato magari a trattare con banche che in una prima fase son spesso sorde, e pretendono tutto e subito….come se fosse cosi facile…), magari ci si rivolge ad un legale, e molti avvocati (probabilmente non espertissimi della materia) tendono a spiegare al cliente che c’è poco da fare, se il debito esiste ed è stato regolarmente contratto va pagato, se la banca non tratta, si arriverà all’asta ed a vedere venduto inesorabilmente il proprio immobile, ma è proprio così che stanno le cose? O il debitore esecutato ha ancora delle frecce al proprio arco e soprattutto dei motivi per difendersi?

A guardare i numeri si direbbe di no, che il debitore non può far nulla, ed infatti solo il 9% circa dei debitori esecutati prova a costituirsi ed a difendersi nel processo esecutivo contro il 91% che non lo fa.

Cosa dunque ha da guadagnare quella piccola fetta di debitori (il fatto di essere una minoranza costituisce un notevole vantaggio, come vedremo peraltro più avanti) che sceglie di difendersi?

La risposta è:

1)  Il rispetto dei propri diritti

2) Tempo

3) un creditore meno sicuro di arrivare in tempi relativamente brevi al pieno soddisfacimento delle proprie (non sempre) legittime pretese e quindi più disposto a trovare un accordo “equo”.

E’ utile fare una premessa prima di addentrarci nell’analisi dei tre punti appena descritti, va premesso cioè che il processo esecutivo è un processo a contraddittorio attenuato, che si svolge per tutelare l’interesse del creditore, ma va sottolineato pure che tale principio trova il suo limite in diversi principi Costituzionali, come quello di economia processuale e  del giusto processo anche alla luce dei principi di ragionevolezza, di economicità dei giudizi, che hanno spinto recentemente il nostro legislatore ad adottare sistemi ed istituti come la mediazione, atti a garantire attraverso quei principi,  non solo il miglior funzionamento del sistema giudiziario, ma altresì una migliore contemperazione degli interessi di tutte le parti attraverso un accordo che le soddisfi tutte, essendo costruito sulla base dei propri reciproci interessi e non a tutela ed in ragione di una sola di esse, ossia il creditore!!! E va altresì sottolineato pure che quel contraddittorio attenuato trova ormai un ulteriore limite grazie agli indirizzi giurisprudenziali delle Corti Europee che, facendo riferimento all’ar. 6 par. 1 della convenzione europea sui Diritti dell’Uomo, hanno più volte messo in evidenza la necessità che anche il processo esecutivo debba rispettare i principi dell’equo processo, e in tempi recenti con la sent. n. C-34/13 del 10.09.14 della Corte di Giustizia che ha testualmente affermato che ” Nel diritto dell’Unione, il diritto all’abitazione è un diritto fondamentale garantito dall’articolo 7 della Carta” e pertanto “Per quanto riguarda in particolare le conseguenze che comporta l’espulsione del consumatore e della famiglia dall’abitazione che costituisce la loro residenza principale, la Corte ha già sottolineato l’importanza, per il giudice competente, di emanare provvedimenti provvisori atti a sospendere un procedimento illegittimo di esecuzione ipotecaria o a bloccarlo, allorché la concessione di tali provvedimenti risulta necessaria per garantire l’effettività della tutela voluta dalla direttiva 93/13”, insomma i tempi cambiano e la tutela del debitore,che decida di difendersi,  specie in caso di abitazione familiare, non è affatto poi così attenuata (Per approfondire l’eccezionale risultato ottenuto dallo studio che, tra le altre, ha recentemente ottenuto l’omologa di un piano del consumatore proposto in corso di pignoramento, salvando in tal modo la casa del debitore, con il pagamento del solo 37% del mutuo originariamente dovuto in 7 anni da parte sua si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”)

Tornando all’analisi dei tre motivi per cui è opportuno difendersi, i primi due li tratteremo insieme perchè strettamente collegati;

infatti il rispetto dei propri diritti e della procedura implica automaticamente un allungamento, talvolta anche considerevole, dei tempi, e ciò perchè mentre un processo esecutivo in cui il creditore procede senza controparte, troverà solo un sommario controllo da parte del giudice a rallentarne la conclusione, laddove vi fossero irregolarità procedurali, al contrario un debitore con una adeguata difesa che esamini analiticamente ogni atto della procedura e la sua (spesso mancante) regolarità implicherà la reiterazione di atti precedentemente compiuti (in modo non del tutto regolare), e di conseguenza spesso la stessa procedura potrà fermarsi o regredire in molti casi fino al momento in cui era stato compiuto l’atto irregolare.

A) Tutto ciò potrà avvenire certamente in caso di irregolarità macroscopiche con i due classici rimedi dell’opposizione all’esecuzione (da proporre se il processo è iniziato ex art. 615 comma 2° c.p.c con ricorso al g.e.) e dell’opposizione agli atti esecutivi, (ex art 617 comma 2° c.p.c. da proporre nel termine perentorio di venti giorni), in tali casi di opposizione potrà, essendovi i presupposti, essere sospesa la procedura ex art 624 cpc (in caso di opposizione all’esecuzione ovvero che contesti il “se” dell’esecuzione stessa)o ex art 618 cpc (in caso di opposizione agli atti esecutivi che contesti solo la regolarità formale dei singoli atti del processo, e non gli stessi presupposti dello stesso) (per saperne di più sull’opposizione agli atti esecutivi si legga anche “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare”mentre per saperne di più sulla sospensione volontaria o a seguito di opposizione si legga “Guida alla sospensione del pignoramento immobiliare: la sospensione volontaria, quelle interna ed esterna, tutto sugli artt. da 623 a 628 cpc”), Va sottolineato peraltro che, al contrario di quanto comunemente si creda, le opposizioni ex art. 615 e 617 cpc, non definiscono affatto l’ambito delle possibili contestazioni possibili nell’ambito della procedura esecutiva, le contestazioni che possono portare all’estinzione della procedura esecutiva  laddove (più frequentemente di quanto si creda) il creditore non abbia rispettato un termine essenziale del pignoramento si propongono infatti con istanza ex art. 630 cpc (si leggano a tal riguardo gli articoli “Estinzione del pignoramento per mancato rispetto del termine previsto dall’art. 567 terzo comma cpc-Istanza ex art. 630 cpc- Accoglimento” e “Il Tribunale di Salerno segue la Cassazione: estinto pignoramento per il mancato deposito della nota di trascrizione entro 15 giorni!”), tornando alle opposizioni ex 615 e 617 cpc a proposito di opposizioni particolarmente rilevanti si consideri che  dopo le modifiche all’art. 560 cpc (dal D.l. 59/2016 conv. in L. 119/2016), con l’ordinanza di vendita alcuni Giudici stanno provvedendo all’emissione dell’ordine di liberazione (ma si ritiene erroneamente, e per sapere come opporsi si legga al riguardo “Il nuovo ordine di liberazione: come e perchè opporsi al rilascio anticipato dell’immobile“), ma tale situazione cambierà nuovamente grazie  alle ultimissime modifiche all’art. 560 cpc introdotte dalla legge 12/19 di conversione del dl 135/18 ed in vigore per le procedure iniziate dal 13 febbraio 2019, si legga “Le modifiche agli artt. 495, 560 e 569 c.p.c. ad opera della Legge 12/19″

B) Ma potrà avvenire altresi nei frequentissimi casi in cui il mancato rispetto della rigida procedura, non sia così grave da implicare una opposizione, ma sia sufficiente per chiedere il rispetto o la reiterazione di un atto minore o di un termine che non sia rispettato ( si consideri ad esempio la disposizione contenuta nell’ 173 bis disp att. Cpc. che prevede a tutela delle parti e delle eventuali osservazioni , note o chiarimenti che le stesse possano presentare che: il consulente del giudice concluse le operazioni di stima,  deve redigere una relazione ed inviarne copia ai creditori concorrenti e al debitore “anche se non costituito” almeno quarantacinque giorni prima dell’udienza per l’audizione delle parti. A loro volta, i creditori, almeno quindici giorni prima dell’udienza, possono depositare note alla relazione, cosi’ imponendo la partecipazione dell’esperto all’udienza affinché renda i chiarimenti necessari, tale disposizione poco conosciuta da avvocati e consulenti, non viene spesso rispettata, e la presenza dell’avvocato del debitore che la eccepisca potrà quantomeno consentire di ottenere un rinvio, anche di molti mesi, dell’udienza di comparizione delle parti), ora di termini di questo tipo, oltre che di regole procedurali da rispettare, ad esempio in tema di notifiche degli atti ai debitori (il tema delle notifiche è talmente complesso e quindi origine di tanti difetti che producono se contestati, il venir meno di una serie di atti, e di quelli ad essi conseguenti, che sarà oggetto di uno specifico articolo da parte nostra per indicare anche solo una minima parte delle irregolarità che può comportare) è piena l’intera procedura esecutiva, e pretenderne il rispetto da parte di un avvocato che conosca a fondo la procedura, implicherà non solo, la tutela di quei diritti del debitore che l’ordinamento vuole tutelare, e che non si capisce perchè dovrebbero cedere alla fretta, alla inaccortenza ed alla imperizia del creditore (in questo vale la pena di richiamare il tema che avevamo accennato, relativo al fatto che la scarsa propensione dei debitori a difendersi, facilita il compito a quel misero 9% che sceglie di farlo, infatti, è proprio l’assenza dei debitori nella stragrande maggioranza delle procedure che ha prodotto dei creditori che, poco abituati alle contestazioni, si sono adagiati in una spesso, sommaria conoscenza della procedura, che senza controparte è però nella maggioranza dei casi più che sufficiente, tutto ciò si aggiunga anche e soprattutto per il colpevole comportamento degli Istituti di Credito i quali, abituati ad una procedura “semplice”, hanno valutato di tagliare i costi legali al massimo, affidando a pochissimi legali un numero enorme di procedure, tagliando più che all’osso gli onorari, i legali fiduciari a questo punto, per avere margini di guadagno sono stati costretti ad affidarsi, a giovani avvocati o praticanti, economici, ma poco esperti e per di più oberati dal numero enorme di procedure da seguire, con la logica conseguenza che le procedure vengono seguite in modo inevitabilmente sommario ed approssimativo, a tutto vantaggio, come rilevavamo, di quei debitori che si difendano pretendendo il rispetto di quella più che complessa procedura), ma l’inevitabile rallentamento, a volte di diversi anni, dell’intera procedura (ed in alcuni casi limite, ma non del tutto infrequenti in un paese in cui gli abusi e le irregolarità, anche gravi,  in campo edilizio sono all’ordine del giorno, addirittura l’impossibilità assoluta alla fine di tutta la procedura esecutiva per il G.E. di pronunciare il decreto di trasferimento, con la conseguenza che il debitore, nonostante tutto, alla fine non perderà affatto la propria abitazione!!!)

C) altro elemento determinante, nell’ambito di una procedura, che una valida difesa deve perseguire nell’interesse del debitore e di quei diritti che abbiamo visto vanno tutelati al punto 1) è una Adeguata valutazione dell’Immobile da parte del consulente del Giudice (si legga anche  l’articolo “Il Ruolo dell’Esperto (Consulente Tecnico d’Ufficio) Nell’Esecuzione Immobiliare“,  su tale complesso argomento che tocca principi Costituzionali,  principi che, peraltro hanno indotto il legislatore ad una riforma, quella delle  L. 80/2005 e 263/2005, del processo esecutivo immobiliare,  che aveva  proprio lo scopo di eliminare il monopolio di fatto instaurato da cerchie ristrette di soggetti operanti in un’ottica speculativa, con l’assurdo paradosso che una valutazione non congrua ed adeguata possa,  sfavorire le parti del processo esecutivo ossia il debitore che ha contratto i debiti contando sui valori dei propri beni e i creditori che hanno concesso i crediti sul presupposto di quel valore e favorire ancora invece quelle ristrette cerchie di speculatori che a fronte di valutazioni non adeguate si accaparrano quei beni al di sotto del loro reale valore di mercato, infatti, mentre il meccanismo dei ribassi funziona ed ha sempre funzionato benissimo  non altrettanto può dirsi, al contrario, del sistema dell’incanto che dovrebbe favorire eventuali rialzi di beni messi all’asta ad un prezzo inferiore a quello che effettivamente è il loro valore di mercato. Tanto che la riforma ha previsto come prioritario il sistema di vendita senza incanto), valutazione che se da un lato può interessare relativamente a un creditore che potrebbe preferire realizzare una somma minore ma in tempi rapidi (magari consapevole di poter perseguire successivamente il debitore per altre vie per il residuo credito), è certamente FONDAMENTALE nell’interesse del debitore, che in primis non vedrà svalutato il suo immobile, e non si troverà in tempi rapidi fuori di casa e con ulteriore prezzo da pagare per non aver soddisfatto appieno il credito della Banca, ed in secondo luogo potrà guadagnare anche nella fase dell’asta molti anni, laddove fossero necessari diversi incanti (a distanza di molti mesi o anni l’uno dall’altro) con relativi eventuali ribassi del bene!!!

Abbiamo dunque visto che  attraverso i punti 1) (il rispetto dei propri diritti) e 2) (il tempo che ne consegue direttamente) un debitore può già avere un ottimo motivo per scegliere di difendersi nella procedura a suo carico, infatti, se abita nell’immobile, già il solo guadagnare anni all’interno dello stesso, lo libererà dall’onere di pagare affitti in un’altra casa dove vivere con la sua famiglia, ma passiamo adesso al punto 3) della nostra analisi, che è la logica conseguenza dei punti 1 e 2 ossia come dicevamo “un creditore meno sicuro di arrivare in tempi relativamente brevi al pieno soddisfacimento delle proprie (non sempre) legittime pretese e quindi più disposto a trovare un accordo equo”.

Ora è abbastanza intuitivo capire come un creditore che in una prima fase, convinto di arrivare in tempi, relativamente brevi, e senza costi particolarmente sostenuti, ad una realizzazione del proprio credito era sostanzialmente “intrattabile”, pretendendo spesso l’impossibile (se un debitore arriva a non pagare delle rate mutuo è improbabile, per usare un eufemismo,  che possa saldare in tempi brevi importi che spesso per effetto di spese, interessi ecc. -e qui potremmo entrare nell’altro ampio discorso dei mutui a tassi usurari, che pure dopo la recente sentenza n. C-34/13 del 10 settembre 2014 della Corte di Giustizia della comunità Europea, diventano quelle clausole abusive per le quali è ormai legittimo chiedere la sospensione della stessa procedura esecutiva, discorso che però per la sua complessità ci riserviamo di trattare in una pubblicazione successiva- che  superano lo stesso importo inizialmente ricevuto), col trascorrere del tempo, con le complicazioni, con l’aumento dei costi conseguenti possa man mano ritenere quel credito sempre più deteriorato e di conseguenza accettare di rinunciare a fette anche molto consistenti dello stesso pur di realizzarne almeno una parte in tempi accettabili (in fondo le banche hanno sia strumenti contabili, come il mettere in passivo che può convenire anche a fini fiscali, che possibilità di guadagno anche rilevante delle cifre su cui riescano a mettere rapidamente le mani, per non parlare dei veri e propri aiuti da parte dello stato e della Bce su cui possono contare, per i quali può convenire alle stesse, a fronte di crediti deteriorati, incassare importi anche di 4-5 volte inferiori in tempi rapidi,) ed è così che può avvenire che la Banca decida di trattare a condizioni ben diverse col debitore, oppure, come anche frequentemente sta accadendo, decida di cedere, singoli o interi pacchetti di crediti deteriorati a società di recupero crediti, che acquisendo a prezzi tanto inferiori, e svolgendo  la propria attività proprio in un’ottica istituzionale di realizzazione, saranno ben più pronte, rapide e flessibili in una trattativa a condizioni enormemente inferiori a quelle inizialmente richieste (in alcuni casi si è arrivati a chiudere transazioni con cui il debitore ha saldato l’intero suo debito, cancellando ipoteche pignoramenti ed ogni altro suo debito, con importi pari ad un terzo di quelli inizialmente richiesti!!).

Chiarito a cosa e quanto serva difendersi in una procedura esecutiva immobiliare, ci si consenta, una rapidissima escursione dal campo prettamente giuridico a quello morale, per una conclusione a tema con l’ultima parte del titolo del presente studio, ossia “la tutela dell’abitazione”

Tutela questa che riconosciuta nei principi fondamentali dalla Corte di Giustizia Europea e rinvenibile in vari nostri stessi principi Costituzionali sarebbe compito dello Stato, specie in momenti di crisi economica che hanno da un lato svalutato gli immobili, e dall’altro posto i mutuatari nella condizione di non riuscire a far fronte senza colpa ai propri impegni, ma che in assenza di quello Stato, si ritiene, possa e debba essere trovata attraverso avvocati preparati e giudici avveduti che correggano molte delle storture che il legislatore non ha ancora provveduto del tutto ad eliminare, evitando , nell’interesse della collettività tutta, inutili svendite all’asta e favorendo al contrario  nuovi punti di incontro e di equilibrio tra le parti, rispetto a quelli originariamente previsti (perchè quando si contrasse un mutuo per immobili a prezzi e condizioni lontanissime da quelle attuali post crisi, l’errore fu si del debitore, ma fu altresì della Banca che quell’immobile e la concessione di quel mutuo valutò anch’essa erroneamente, e non si vede pertanto, stante la perdita di valore che han subito i proprietari e le nuove imposte, che per quella crisi, si son dovuti accollare, perchè oggi solo il debitore debba subire il danno derivante da quell’errore di entrambi) che le mutate condizioni del mercato rendono di impossibile realizzazione.

E a tal riguardo si legga anche l’articolo che abbiamo pubblicato sulla prestigiosa Rivista giuridico-economica Online “Forexinfo” dal titolo (una delle tante prestigiose riviste giuridico-economiche per le quali pubblichiamo articoli ed approfondimenti) dal Titolo:
“L’aumento dei pignoramenti immobiliari e le possibili soluzioni legislative o processuali per salvare le case degli italiani sovraindebitati“.

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per approfondire lo strumento per opporsi all’avviso di vendita, che non è il ricorso in opposizione agli atti esecutivi bensì il ricorso ex art. 591 ter si legga “Come opporsi all’avviso di vendita: opposizione agli atti esecutivi o ricorso ex art 591 ter?”

Per approfondire la nuova ed eccezionale forma di esdebitazione prevista dall’art. 41 bis l 157/2019 per i pignoramenti iniziati dal 2010 al 30 giugno 2019 si legga “Art. 41 bis L 157/2019 di conversione del Dl 124/2019: La rinegoziazione dei mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva”, Mentre  chi fosse interessato al nuovo  fondo Salvacasa ( approvato, negli stessi giorni dell’art. 41 bis, dal  comma 445 dell’art. 1 della legge di stabilità 2020 [l.160/2019] che modifica la legge sulle cartolarizzazioni, [la L. 130 del 1999])  finalmente approvato e che promette ed indica una direzione nuova (e più attenta alla posizione dei debitori esecutati) del nostro legislatore nella gestione dei crediti in sofferenza e delle relative esecuzioni immobiliari legga “Il nuovo fondo Salvacasa! Articolo 7.1 della l. 130/1999 modificato dall’art. 1 comma 445 della l.160/2019: Testo e commento

Chi fosse interessato alla sospensione semestrale dei pignoramenti immobiliari sulle prime abitazioni introdotta dall’art 54 ter della legge di conversione al dl cd Cura Italia legga “Guida alla sospensione del pignoramento ex art 54 ter L. 27/2020″ e “Guida alle caratteristiche e tutele del Pignoramento immobiliare della prima casa”

Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga   “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012“

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Chi fosse interessato, oltre alle attività difensive nell’ambito delle esecuzioni immobiliari,  alla possibilità di trovare un investitore pronto ad acquistare il proprio immobile per poi locarglielo con la possibilità di riacquistarlo, (conserviamo infatti una banca dati di potenziali investitori al fine di poter far incontrare, quando se ne realizzano le condizioni concrete,  nell’interesse di entrambe le parti, le domande di investimento di potenziali compratori e la volontà di vendere a chi possa offrire la possibilità di restare in locazione nell’immobile dei debitori esecutati nostri assistiti ) legga “Come comprare casa all’asta in accordo col debitore e ottenere grande redditività”

 

Ad ogni modo se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perchè non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.