Pignorabilità prima casa: come funziona?

Pignorabilità prima casa: quando la prima casa non è pignorabile? Quando lo è? E come funziona? Regole, eccezioni e normativa. 

Spesso tra i debitori serpeggia l’idea che pur avendo parecchi debiti, questi sarebbero “protetti” dalle richieste di pagamento dei propri creditori dal momento in cui avendo una sola abitazione, prima casa, sarebbero tutelati dal divieto di pignoramento della stessa.

Ma è proprio così?
In verità non è esattamente così.

Purtroppo le informazioni che si recuperano su internet spesso sono fuorvianti o non precise.
Andiamo a vedere perché e in quali casi la prima casa è pignorabile e quando, al contrario, non lo sia.

La prima casa è pignorabile?

Di regola, sì, la prima casa è pignorabile.

Quando un soggetto ha debiti di natura privata (es debito contratto con una banca, a titolo di mutuo o finanziamento, o ancora debiti derivanti da una sentenza di condanna al risarcimento danni, o per pagamenti non rispettati) ogni bene del debitore può essere oggetto di pignoramento, anche la propria abitazione, anche nell’ipotesi in cui sia unica abitazione, quindi prima casa.

Non sono previsti per questi creditori limiti o divieti e non c’è nessuna tutela del debitore dal momento in cui il debito per il quale si procederebbe, in questi casi, sarebbe di natura privatistica.

N.B. bisogna ricordare che in tema di recupero coattivo, la legge non pone alcun limite o importo minimo da superare per promuovere una esecuzione. Questo anche per il pignoramento immobiliare. Ci sono tantissimi debitori che pur avendo un debito (verosimilmente) basso si trovano la casa pignorata, quindi, seppur i creditori sono consapevoli del fatto che il pignoramento immobiliare è di regola molto lungo e soprattutto dispendioso, soprattutto per il creditore procedente, bisogna fare molta attenzione

Quando la prima casa non è pignorabile?

Come detto, la regola è che la prima casa è pignorabile, ma alla regola si affianca un’eccezione.

La prima casa infatti non è sempre pignorabile.
Questo perché il legislatore ha voluto tutelare in determinate circostanze e nei confronti di determinati creditori, il debitore.

Più precisamente, quando il debito è di natura erariale e risulta essere, quindi, nei confronti dell’Agenzia delle Entrate – Riscossione, allora la prima casa è maggiormente tutelata.

Che significa?

Significa che, a determinate condizioni, l’Agenzia delle Entrate che agisce per il recupero forzoso di tasse ed imposte non pagate non potrà rivalersi sulla prima casa del debitore.

Ovviamente l’eccezione di impignorabilità non è assoluta, infatti, come detto, è soggetta a particolari condizioni.

La Legge n. 69/2013, modificando l’art. 76 del co. 2, DPR n. 602/73, ha previsto dei limiti al pignoramento immobiliare da parte dell’Erario, che non può procedere all’espropriazione della prima casa del debitore quando:

• È l’unico immobile di proprietà del debitore. Non deve esserci nessun altro bene immobile, nemmeno in parte.
• È l’immobile ove il debitore ha la Residenza anagrafica;
• L’immobile è classificato ed accatastato come abitazione civile;
• L’immobile non è un bene di lusso: quindi non rientra nella categoria dei beni di lusso, secondo il decreto ministeriale del 2 agosto 1969, né essere di categoria A/8 e A/9.

Quando invece la prima casa è pignorabile da parte dell’agenzia delle entrate?

Di contro, fuori dai casi di cui ai punti precedenti, l’Agenzia delle Entrate può pignorare la prima casa quando:

1. Il debitore è proprietario di più di un immobile o anche quote di più immobili;
2. Il debito erariale è pari o superiore a 120.000 euro;
3. Il valore complessivo degli immobili di proprietà del debitore è pari o superiore a 120.000 euro (ex art. 76, comma 2, DPR 602/1973);
4. Non ci sono altri beni pignorabili: in altre parole, l’Agenzia delle Entrate deve aver esperito infruttuosamente il pignoramento di altri beni del debitore.

Ad ogni modo, anche nei casi di impignorabilità dell’immobile di cui sopra, se il pignoramento è stato promosso da un altro creditore, l’Agenzia delle Entrate potrà sempre e comunque intervenire nella procedura.

Inoltre, l’Agenzia delle Entrate (per importi inferiori a 120 mila euro e superiori a 20 mila euro) può in ogni caso iscrivere ipoteca sull’immobile.

N.B. L’ipoteca è una forma di garanzia che può utilizzare il creditore per avere un diritto di prelazione sull’immobile. Esempio tipico è l’ipoteca volontaria iscritta sulla prima casa nel momento in cui si sottoscrive un mutuo presso una banca: per mezzo dell’iscrizione dell’ipoteca, in caso di vendita coattiva, l’istituto di credito avrà il diritto sugli altri creditori di soddisfare per primo i propri crediti.

Il pignoramento da parte dell’Agenzia delle Entrate: step della procedura

Nei casi in cui la prima casa possa essere pignorata dall’Agenzia delle Entrate dobbiamo precisare che ci sono dei passaggi obbligati che la creditrice è tenuta a compiere prima di procedere coattivamente.

In particolare, l’Agenzia delle Entrate dovrà:

1. notificare la cartella esattoriale;
2. attendere 60 giorni dalla notifica della cartella prima di procedere con la notifica di preavviso di ipoteca;
3. attendere altri 30 giorni per iscrivere l’ipoteca sulla casa del debitore/contribuente;
4. attendere almeno 6 mesi dall’iscrizione dell’ipoteca (senza che il debito sia stato pagato e/o senza una richiesta di rateizzazione del debito, previa richiesta) prima di promuovere il pignoramento.

In mancanza di questi passaggi, l’eventuale pignoramento promosso nei confronti del contribuente/debitore sarà illegittimo.

E cosa accade se la prima casa è in comunione o è cointestata?

Non cambia assolutamente nulla.

Tanto la regola, quanto l’eccezione di cui sopra valgono anche nel caso in cui l’immobile sia di proprietà del debitore/contribuente insieme ad altri.

In questi casi, semplicemente si seguiranno le regole dell’espropriazione di beni indivisi ex art. 599 cpc, quindi con maggiori oneri che tuttavia, prescindono dal soggetto creditore: il pignoramento andrà fatto sull’intero immobile, ma il comproprietario non debitore avrà diritto a ricevere una percentuale del ricavato dalla vendita dell’immobile, proporzionale alla sua quota di proprietà o in caso di prima casa cointestata il coniuge non debitore avrà il diritto alla restituzione del 50% del ricavato, se non divisibile in natura.

Per approfondimenti si legga l’articolo Divisione endoesecutiva: tempi, costi e procedura, Pignoramento dell’immobile in comunione legale dei beni, Pignoramento immobiliare: omessa notifica ai comproprietari

Conclusioni

Approfondimento sul nuovo codice della crisi di impresa

Spiegata la sorte dei debiti dell’erario e il rapporto tra il recupero di questi e l’esecuzione forzata sulla prima casa va dato uno sguardo attento al nuovo codice della crisi e dell’insolvenza.

Questo perché sembra che con il nuovo codice della crisi siano state un po’ mischiate le carte in tavola.

L’art. 268 CCII che introduce la procedura della liquidazione controllata – rientrante tra le procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento (ma, rispetto alle altre, di natura liquidatoria) – ci dice qualcosa in più rispetto al vecchio sistema.

In particolare, la norma fa riferimento genericamente ai creditori del “sovraindebitato” che sono legittimati a presentare domanda di apertura della liquidazione controllata senza alcuna limitazione e/o discrimen.

Questo cosa significa? Che a quanto pare, la liquidazione controllata (che comporta la liquidazione di tutti i beni del debitore, incluso la prima casa) può essere promossa/richiesta anche dall’Agenzia delle Entrate.

Sul tema, infatti, almeno ad oggi, non c’è nessun divieto e/o limitazione alla stregua di quella prevista per il pignoramento della prima casa. Ciò che interessa è la presenza dei requisiti propri della procedura di liquidazione controllata (uguali per tutti i creditori) che a confronto dei limiti previsti sopra di impignorabilità della prima casa sono numericamente inferiori e non previsti nell’ottica del favor debitoris.

Ebbene, questa impostazione della norma ha portato alcuni a parlare addirittura di una “tacita abrogazione” della impignorabilità della prima casa ad opera dell’AdE.

In verità non è proprio così dal momento in cui nell’ambito della esecuzione immobiliare la regola c’è ed è ancora molto sentita, ma sicuramente la previsione contenuta nel nuovo codice è interpretabile come una scorciatoia per l’erario e forse un cambio di rotta del legislatore, per cui bisogna fare molta attenzione.

Per tali ragioni, ferma la necessità sicuramente di maggiori approfondimenti a riguardo e probabilmente interventi giurisprudenziali, è sempre importante per il debitore affidarsi ad un professionista esperto e competente.

avv. Biancamaria Leone de Pertis

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per verificare la concreta possibilità  con una adeguata difesa specialistica di ottenere la  revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la  difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”

Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica,   persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”

Per prendere visione dell’ennesima revoca di una ordinanza di vendita già pronunciata, ottenuta  dallo Studio d’Ambrosio Borselli anche su un Tribunale importante come quello di Milano si legga “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione”

Per il modello fac simile di un reclamo ex art 591 ter che ha consentito allo Studio di ottenere la revoca dell’asta a due giorni dalla vendita presso il Tribunale di Como a causa di alcune irregolarità nell’avviso di vendita si legga “Modello di reclamo art 591 ter accolto: asta revocata”

Per maggiori  approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed  i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.

Per gli spunti e le novità interpretative dati dal Tribunale di Como che ha sospeso l’ennesimo pignoramento immobiliare a seguito di un piano del consumatore (ora “accordo di ristrutturazione dei debiti del consumatore) proposto dallo Studio legale d’Ambrosio Borselli si legga “Tribunale di Como blocca il pignoramento con la legge 3/2012″

Per scoprire come con un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (ex piano del consumatore) si sia riusciti a salvare la casa del debitore dall’asta si legga “Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare: salva la casa all’asta“

Per comprendere quanto sia importante, nei frequentissimi casi di cessione del credito, verificare che il creditore abbia depositato la corposa documentazione attestante l’avvenuta cessione, e come si sia riusciti ad ottenere in mancanza di questa, con apposita opposizione ex art 615 cpc, la sospensione della procedura si legga “Bloccato pignoramento per carenza di legittimazione”

Per approfondire come gli errori contenuti nell’avviso di vendita (determinante è una approfondita analisi dell’avviso, in comparazione con l’ordinanza, e la perfetta conoscenza delle norme e delle prassi dei vari tribunali in tal senso) ci abbiano consentito di ottenere l’ennesima revoca del decreto di trasferimento si legga “Revocato decreto di trasferimento per vizi della vendita”

Per l’ennesima sospensione di una procedura esecutiva immobiliare ottenuta, peraltro, a pochissime ore dalla celebrazione dell’asta stessa, grazie all’ammissione dell’ennesima proposta di ristrutturazione dei debiti del consumatore portata  con soddisfazione a compimento dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Bloccato pignoramento con ammissione piano del consumatore”

Ritornando alle irregolarità degli avvisi di vendita ed al loro strumento tipico di contestazione ( il ricorso ex art 591 ter cpc) che ne consente se ben motivato la revoca si legga “Revocata vendita all’asta per assenza di foto degli interni” che tratta con dovizia di particolari un caso in cui il Tribunale di Pescara ha  revocato l’esperimento di vendita per violazione, da parte del delegato, degli oneri pubblicitari prescritti nell’apposita ordinanza.

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )