Pignoramento immobile abusivo: normativa, differenza tra abuso sanabile e non sanabile. La responsabilità dell’esperto estimatore

Il presente articolo ha lo scopo di chiarire se ed in che modo e sulla scorta di quali presupposti un immobile, seppur abusivo, possa essere venduto all’asta.

La risposta al quesito è sì, un immobile abusivo può essere pignorato e venduto all’asta.

Ma andiamo a vedere meglio i dettagli!

Normativa di riferimento

Sappiamo che di regola un immobile abusivo non è liberamente commerciabile.

L’abusività dell’immobile ne limita la libera circolazione. (Anche in tema di divisione ereditaria, la presenza di un immobile abusivo ne compromette la procedura Divisione ereditaria: tempi, costi, modalità e procedura)

L’attuale quadro normativo per cui l’omessa indicazione/presenza delle necessarie menzioni urbanistiche negli atti di trasferimento di immobili comportano la nullità dell’atto stesso e l’incommerciabilità giuridica dell’immobile, è delineato da:

• la l. 47/1985 (c.d. Legge sul primo condono edilizio), che si applica agli immobili costruiti in data antecedente al 17 marzo 1985;
• il D.P.R. 380/2001 (c.d. Testo Unico sull’Edilizia), che si applica agli immobili costruiti successivamente al 1985.

Cosa cambia nelle esecuzioni forzate?

Nelle esecuzioni forzate limitare la circolazione dell’immobile pignorato perché abuso non porterebbe alcun vantaggio per i terzi (i creditori dell’esecutato) e avvantaggerebbe eccessivamente il debitore che vedrebbe il pignoramento promosso nei suoi confronti venire meno solamente perché avrebbe eseguito sull’immobile stesso abusi edilizi.

Proprio per questo è stato previsto che la natura abusiva del bene – mentre ne compromette la normale commerciabilità – non ne inficia la vendita forzata. (ex art. 40, 5 comma, della legge sul primo condono e l’art. 46, 5 comma del TUE).

Ma quindi l’immobile abusivo è sempre pignorabile?

Tendenzialmente sì, è sempre possibile, ma data la particolare situazione giuridico-urbanistica del bene, ai fini della vendita forzata devono essere rispettate delle specifiche regole.

Presupposti della vendita all’asta dell’immobile abusivo

• La natura  abusiva del bene deve essere nota ai potenziali offerenti e all’aggiudicatario.

La natura  abusiva deve emergere, ai meri fini di rendere noto lo status dell’immobile, dalla perizia e l’avviso di vendita.

(Cassazione civile, 11/10/2013, n. 23140; Tribunale di Napoli, ordinanza del 26.02.2020)

Chi verifica la presenza degli abusi?

La verifica della presenza (o meno) e della sanabilità (o meno) degli abusi è compito del consulente tecnico d’ufficio nominato dal Giudice dell’Esecuzione.

Una volta iscritto a ruolo il pignoramento, il GE nomina l’esperto per la redazione di una perizia di stima dell’immobile interessato, dal quale devono risultare una serie di dati, informazioni e dettagli sull’immobile, tutto come indicato dall’art. 173 bis disp. att. cpc n. 6) e 7).

In particolare, l’esperto nominato deve:

1. verificare la regolarità edilizia ed urbanistica del bene;
2. verificare la presenza della dichiarazione di agibilità o l’aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica dell’immobile;

E, in caso di presenza di opere abusive, deve indicare:

• se le opere sono sanabili;

1. gli eventuali costi che l’aggiudicatario dovrà sostenere per la sanatoria;
2. se è già in corso una pratica di sanatoria edilizia: indicandone lo stato, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria, i pagamenti già effettuati e quelli da effettuare (sotto forma di oblazione);
3. la possibilità dell’aggiudicatario di poter presentare l’istanza di condono ed i relativi costi.

Nelle perizie tecniche allegate alle procedure esecutive vanno riportate dettagliatamente gli aspetti di conformità o regolarità riscontrate in fase di sopralluogo. E altrettanto correttamente, devono contenere anche le descrizioni degli illeciti e difformità, i costi per la loro eventuale regolarizzazione o loro riduzione in pristino.

Inoltre, al fine di determinare il valore di mercato dell’immobile, l’esperto dovrà tener conto dei costi da sostenere per la sanatoria ed indicarli analiticamente all’interno della propria perizia. (ad esempio, in caso di abuso insanabile, l’esperto dovrà indicare i costi per la demolizione del bene ed il ripristino dello stato dei luoghi, o per il pagamento di eventuali sanzioni pecuniarie)

Sulla scorta di quanto indicato in perizia, il professionista delegato alla vendita è tenuto a riportare all’interno dell’avviso di vendita le analisi e le risultanze della perizia estimativa redatta dall’esperto, dando rilievo alla presenza di eventuali abusi e fornendo una descrizione dettagliata degli stessi ai fini della stima dei costi di sanatoria/ripristino.

La vendita forzata di immobili colpiti da abusi

Una volta chiarito cosa deve essere fatto affinché un immobile abusivo possa essere venduto all’asta, vediamo ora cosa bisogna fare una volta aggiudicato.

Le attività che l’aggiudicatario deve compiere variano a seconda del tipo di abuso che colpisce l’immobile.

Immobili colpiti da abusi sanabili

Quando l’abuso è sanabile, allora l’aggiudicatario viene rimesso in termini, nel senso che deve procedere entro 120 giorni al deposito della domanda di sanatoria relativamente all’immobile aggiudicato.

Tuttavia, a seconda dell’anno di costruzione dell’immobile, è prevista una diversa disciplina:

• per gli immobili costruiti ante 17 marzo 1985, trova applicazione la c.d. sanatoria straordinaria (il condono edilizio regolato da leggi speciali), che può eseguirsi in presenza delle seguenti condizioni:

• ragioni creditorie per cui si procede o interviene anteriori al 2 ottobre 2003;
• la data di realizzazione dell’abuso è precedente al 31 marzo 2003;
• la tipologia dell’abuso rientra tri tra i casi di sanatoria descritti dalla Legge sul primo condono edilizio

• per gli immobili costruiti successivamente alla data del 17 marzo 1985, trova applicazione la c.d. sanatoria ordinaria, per cui gli abusi sono sanabili a condizione che gli stessi abbiano una “doppia conforme” (art. 36, d.p.r. 380/2001), cioè siano conformi:

• agli strumenti urbanistici ed edilizi vigenti al momento di realizzazione degli interventi;
• e agli strumenti urbanistici ed edilizi vigenti al momento in cui viene presentata la domanda di sanatoria

(Per maggiori approfondimenti si legga l’articolo “L’immobile abusivo può essere venduto all’asta, ma l’abuso non è sanato”)

Da quando decorre il termine di 120 giorni per la domanda in sanatoria?

In questi casi, l’aggiudicatario potrà presentare domanda di sanatoria entro 120 giorni dalla emissione del decreto di trasferimento.

Si tratta di un termine perentorio, che deve decorre:

• per consolidata giurisprudenza amministrativa, dalla data a partire dalla quale la percepibilità dell’abuso deve ritenersi configurata, quindi da quando l’immobile sia nella materiale disponibilità dell’aggiudicatario;
• per altri dalla data della piena conoscenza del decreto da parte dell’aggiudicatario, che coincide con la notifica del decreto stesso, ovvero con la sua comunicazione attraverso altra attività equipollente (ad esempio PEC, raccomandata A.R.)

Immobili colpiti da abusi insanabili

Quando l’abuso edilizio, invece, non risulta sanabile, l’immobile viene trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova. In questo caso, l’aggiudicatario ha l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi e il costo necessario per effettuare tale attività viene decurtato dal prezzo di stima.

Tuttavia, non essendo l’aggiudicatario il soggetto responsabile dell’abuso, sarà sì tenuto a farsi carico della demolizione e del ripristino dell’abuso, ma non potrà essere assoggettato ad alcuna sanzione pecuniaria.

Cosa succede quando l’abusività non è stata dichiarata?

Quando dell’abuso edilizio non sia stata data adeguata pubblicità e informazione, riscontrabile dalla perizia di stima e dall’avviso di vendita, l’aggiudicatario dell’immobile potrebbe invocare la risoluzione della vendita per l’alienazione di aliud pro alio.

Rientra, infatti, nella ipotesi di aliud pro alio quella relativa alla vendita forzata di terreni con erronea indicazione della destinazione urbanistica (Cass. 14/10/2010, n. 21249) oppure di immobili abusivamente edificati e non sanabili, la cui condizione edilizia non è stata menzionata nell’avviso di vendita (Cass. 11/10/2013, n. 23140).

In questi casi, lo strumento offerto all’aggiudicatario per denunciare l’aliud pro alio è l’opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.) avverso il decreto di trasferimento, da proporsi entro il termine massimo dell’approvazione del progetto di distribuzione (che comporta l’esaurimento della procedura) e, comunque, entro il termine perentorio di 20 giorni dalla legale conoscenza dell’atto viziato (decreto di trasferimento o provvedimento di aggiudicazione), ovvero dal momento in cui la conoscenza del vizio si è conseguita o sarebbe stata conseguibile secondo una diligenza ordinaria.

La responsabilità dell’esperto estimatore

La mancanza di alcuna segnalazione all’interno della perizia della eventuale abusività potrebbe recare un gravissimo danno anche al “responsabile” di questa mancanza, ossia l’esperto nominato dal giudice per la stima del bene pignorato.

L’aggiudicatario, astrattamente, potrebbe anche agire nei confronti dell’esperto per il risarcimento dei danni cagionati dall’omessa informazione sulla regolarità del bene acquistato all’asta (come ad esempio: i costi di demolizione delle opere abusive oppure per la regolarizzazione dell’immobile, per la perdita di favorevoli occasioni di vendita, ecc.), considerato che, non riportando dettagliatamente nell’elaborato le condizioni dell’immobile, l’esperto avrebbe mancato ai propri doveri connessi all’ufficio – svolgendo questo una pubblica funzione, nell’ambito della procedura esecutiva, quale ausiliare del giudice nell’interesse generale e superiore della giustizia).

Conclusioni

Nel nostro ordinamento, di regola, il fenomeno dell’abusivismo edilizio è fortemente contrastato.  Ma, nell’ambito delle espropriazioni forzate la situazione cambia.

Questo perché estendere la nullità agli atti di trasferimento effettuati nell’ambito delle procedure esecutive o concorsuali, piuttosto che rappresentare una sanzione nei confronti del proprietario dell’immobile abusivo, finirebbe – al contrario – per favorirlo, in pregiudizio dei creditori.

Tutto ciò, però, purché siano rispettate le regole ad hoc espressamente previste e di giurisprudenza ve n’è a volontà.

Se da un lato il legislatore non ha potuto tendere la mano al debitore in difficoltà, a danno di altri, dall’altro, bisogna sempre ricordare che vige il principio per cui è interesse e diritto del debitore esecutato affinché la procedura esecutiva promossa nei suoi confronti sia eseguita nel rispetto e nelle regole dettate in materia.

Detto ciò, seppur non avvantaggiato, v’è da dire che il debitore può comunque sfruttare la situazione.

Sempre nell’ottica di garantire il rispetto delle regole, che non sempre vengono assicurate, si potrebbe ottenere un notevole allungamento dei tempi della procedura nella fase della perizia.

L’allungamento dei tempi permetterebbe al debitore esecutato: di garantirsi una maggiore liquidità al fine di optare per una conversione del pignoramento, o presentare un saldo e stralcio (ove far valere l’inevitabile minor valore al quale verrà messo all’asta il bene abusivo); di introdurre una procedura di sovraindebitamento, o semplicemente di godere per più tempo della propria abitazione

Addirittura si potrebbe mirare alla estinzione della procedura – impresa ardua, sicuramente rarissima, ma non impossibile!

Questo potrebbe verificarsi quando, in caso dell’abuso insanabile, il Giudice ordini il ripristino dello stato dei luoghi con spese a carico del creditore procedente (ad esempio quando vi è la presenza di amianto nell’immobile), e il creditore non sostenga tali spese. Il GE – in ogni caso allungando enormemente i tempi – potrebbe perfino dichiarare l’estinzione della procedura esecutiva immobiliare per inattività delle parti.

È per questo che è sempre indispensabile, in situazioni analoghe farsi assistere da un professionista esperto del settore, che sappia sfruttare al meglio ogni situazione, sia chiaro sempre nel rispetto delle regole ed anzi proprio assicurando la loro corretta applicazione!!!

avv. Biancamaria Leone de Pertis

(collaboratrice dello Studio D’Ambrosio Borselli presso la Sede di Napoli)

Per approfondimenti sul tema della abusività degli immobili venduti all’asta si leggano gli articoli “L’immobile abusivo può essere venduto all’asta, ma l’abuso non è sanato” e “Conformità urbanistica e catastale: quali rischi corre chi acquista un immobile”.

Per approfondire il tema dei vizi si legga “Vizi occulti dell’immobile acquistato: come tutelarsi”

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale si leggano gli articoli  “Pignoramento immobiliare costi e tempi e procedura”, Tutti i termini del pignoramento mentre sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si leggano anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” e le possibili contestazioni “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”.

Per maggiori  approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed  i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.

Per approfondire la possibilità di ottenere la  revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la  difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dalla Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita” mentre per leggere di un annullamento del decreto di trasferimento ottenuto dal medesimo Studio e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per conoscere tutte le modifiche introdotte dalla L.n. 176 del 2020 alla L.n. 3 del 2012 si legga “Approvato il nuovo sovraindebitamento” o anche “Guida alla riforma del sovraindebitamento: il merito creditizio”

Per approfondire l’eccezionale risultato ottenuto dallo studio che, tra le altre, ha recentemente ottenuto l’omologa di un piano del consumatore proposto in corso di pignoramento, salvando in tal modo la casa del debitore, con il pagamento del solo 37% del mutuo originariamente dovuto in 7 anni da parte sua si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”

Per approfondire la questione degli atti di disposizione patrimoniale non soggetti ad azione revocatoria: in particolar modo relativamente alla transazione ed al verbale di mediazione di cui al Dlgs 28/2010 si legga anche “Atti di disposizione patrimoniale non soggetti ad azione revocatoria”.

Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” ,    “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“, e “Opposizione ex art 615 c.p.c. ed ex art. 617 c.p.c.: Tutte le differenze”

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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”