Pignoramento immobiliare costi e tempi e procedura

Indice

• La notifica del Precetto e del Pignoramento
• La Trascrizione
• Iscrizione a Ruolo
• L’Istanza di Vendita
• Fissazione dell’udienza ex art. 569
• L’Udienza ex art. 569
• Ordinanza di Vendita
• Tempi della procedura e difesa del debitore

Il presente articolo è stato aggiornato alle ultime modifiche previste dal d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 c.d. “Riforma Cartabia”

La notifica del Precetto e del Pignoramento

Il Pignoramento immobiliare comincia con la notifica dell’atto del precetto. Effettuata questa notifica il creditore avrà 90 giorni per notificare il Pignoramento Immobiliare (art 481 cpc). (per approfondimenti sull’opposizione al precetto si legga “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma”)

La notifica del Pignoramento immobiliare si effettua materialmente recandosi all’ufficio del competente Ufficiale Giudiziario dove si porta in visione al preposto dell’ufficio il titolo esecutivo  ed il  precetto notificati.  (il Preposto deve controllare la regolarità delle notifiche e il rispetto dei termini di 90 giorni dalla notifica del precetto – si  ricordi che il termine non resta sospeso durante la feriale in quanto il precetto è considerato dalla giurisprudenza un atto di natura sostanziale e non processuale).

Con titolo esecutivo e precetto si portano originale dell’atto di pignoramento, una copia uso trascrizione su cui va apposta una marca da bollo e tante copie per quanti sono i soggetti pignorati; una volta che il preposto ha controllato il tutto, si consegnano gli atti all’ufficio competente dove, pagati i costi del pignoramento, si avvia la procedura di notifica e conservata la ricevuta si ritorna dopo 10 giorni per verificare il buon fine della notifica e ritirare la copia uso trascrizione debitamente notificata. (per approfondimenti sull’opposizione al pignoramento si legga “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare”)

La Trascrizione

Il passo successivo consiste nella  redazione della nota di trascrizione su supporto informatico ed il supporto andrà portato alla conservatoria dei registri immobiliari  (la conservatoria chiederà di prendere visione di titolo e precetto notificati) con la nota su supporto informatico e su supporto cartaceo.

Presentando, dunque, in conservatoria la nota di trascrizione unitamente alla copia del pignoramento uso trascrizione debitamente notificata, una domanda ed il modello F23 (l’ufficio stesso deve fornire i codici e l’importo da pagare) pagato, la conservatoria rilascerà  il modello 68 bis attestante l’avvenuto pagamento.

Trascorsi alcuni giorni ci si potrà recare nuovamente in conservatoria con il modello 68 bis a ritirare la nota di trascrizione così effettuata (tra la data di notifica del pignoramento, che si evince sulla copia uso trascrizione notificata, e la presentazione alla conservatoria ai soli effetti della sanzione di 12,91 euro c’è un termine di 30 giorni).

(per le  modifiche ai pignoramenti  introdotte dalla legge 12/19 di conversione del dl 135/18 ed in vigore per le procedure iniziate dal 13 febbraio 2019, si legga “Le modifiche del Pignoramento agli artt. 495, 560 e 569 c.p.c. ad opera della Legge 12/19)

Per approfondire il tema della trascrizione del pignoramento, dei suoi costi, della durata, del suo termine e della relativa cancellazione si legga “Guida alla trascrizione del pignoramento immobiliare: costi, durata e termine”

Iscrizione a Ruolo

Ai sensi del nuovo art. 557 cpc (modificato dal  dl 132/2014 convertito nella legge 162 del 10.11.2014) “Eseguita l’ultima notificazione, l’ufficiale giudiziario consegna senza ritardo al creditore l’atto di pignoramento e la nota di trascrizione restituitagli dal conservatore dei registri immobiliari… il creditore pignorante deve depositare nella cancelleria del tribunale competente per l’esecuzione la nota di iscrizione a ruolo, con copie conformi del titolo esecutivo, del precetto, del pignoramento e della nota di trascrizione entro 15 gg dalla consegna, da parte dell’ufficiale giudiziario, dell’atto di pignoramento”, in mancanza di tale deposito (attenzione: dalla consegna e non dalla notifica) il pignoramento perde efficacia (si tratta dunque di un temine perentorio, sebbene si ponga il problema della consegna che, al contrario della notifica che è un atto dell’ufficiale indipendente dalla partecipazione dell’avvocato del creditore, è appunto un atto che necessita della collaborazione di una parte, l’avvocato, che ben potrebbe ritardare il ritiro e quindi la consegna per dilatare gli effetti di quel termine perentorio, pertanto chi scrive ritiene che vada seguita da tutti gli ufficiali giudiziari la diligente prassi di quegli uffici che appongono sull’atto, una volta ritornato dalla notifica, un timbro di “pronto alla consegna” con la relativa data, in tal modo il dies a quo tornerebbe ad essere certo e determinato dall’ufficio e non alterabile artificiosamente dalla parte). Per maggiori informazioni sulla estinzione della procedura a seguito del tardivo deposito della nota di trascrizione si legga “Il Tribunale di Salerno segue la Cassazione: estinto pignoramento per il mancato deposito della nota di trascrizione entro 15 giorni!”

A questo punto il pignoramento è iscritto a ruolo (ovviamente con la nota di iscrizione a ruolo andrà depositato il contributo unificato dell’importo di euro 278,00 e la marca da bollo da euro 27,00). (Per maggiori dettagli su tutti i costi del pignoramento si legga “Quanto costa un pignoramento immobiliare“.)

Per maggiori approfondimenti sull’iscrizione a ruolo del pignoramento si legga “Guida all’Iscrizione a ruolo del pignoramento immobiliare “.

L’Istanza di Vendita

Passo successivo è depositare il ricorso contenente l’istanza di vendita, si ricordi che l’istanza di assegnazione o di vendita non può essere proposta se non decorsi 10 giorni dal pignoramento (art 501 cpc), ma soprattutto che ai sensi del nuovo art. 497 cpc (come modificato dl 83/2015 convertito in legge 132/2015 per le procedure iniziate successivamente al 27 giugno 2015) “Il pignoramento perde efficacia quando dal suo compimento sono trascorsi 45 giorni senza che sia stata chiesta l’assegnazione o la vendita”  (n.b. la data in tal caso torna ad essere quella di notifica del pignoramento e non di consegna all’avvocato, data che si evince anche dalla nota di trascrizione – si ricordi che i 45 giorni restano sospesi durante la feriale).

A tal proposito la Corte di Cassazione ha affermato, con una serie di pronunce, tra le quali spicca la sentenza 9624/2003, che “il tardivo deposito dell’istanza di vendita nell’esecuzione immobiliare provoca l’estinzione del processo esecutivo ove il debitore lo eccepisca come prima difesa all’udienza in cui gli interessati sono stati convocati per essere sentiti sull’istanza”. (Per approfondire la questione del deposito tardivo dell’istanza di vendita e della conseguente cessazione dell’efficacia del pignoramento ex art. 497 c.p.c. contestabili con opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 cpc, e scaricare il relativo modello  si legga “Modello di opposizione agli atti esecutivi per deposito tardivo dell’istanza di vendita – Accoglimento del Ge ed estinzione del pignoramento“, o per prelevare il Modello si clicchi Qui  )

(n.b. In caso di cancellazione della procedura, se il giudice nell’ordinanza non autorizza il ritiro dei titoli allora bisognerà presentare istanza allo stesso per il ritiro del titolo esecutivo previo rilascio, in sostituzione, di copia conforme al fine di ricominciare la procedura)

Dal momento del deposito del ricorso contenente l’istanza di vendita  il fascicolo resta per 45 giorni (ai sensi dell’art. 567 II comma cpc come modificato  dal d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 c.d. “Riforma Cartabia”, che si applica per le procedure iniziate dal 28 febbraio 2023; per le procedure introdotte precedentemente allora resta fermo il termine di 60 giorni come da d.l. 83/2015 ) tra gli incompleti in attesa che vengano depositati tutti i documenti necessari (nota di trascrizione relazione notarile certificato di matrimonio altri creditori iscritti ecc.), trascorsi i 45 giorni senza che il fascicolo sia completato viene cancellato dal ruolo (si ricordi che il termine di 45 giorni può essere prorogato una sola volta su istanza dei creditori o dell’esecutato, per giusti motivi e per una durata non superiore ad ulteriori sessanta giorni), altrimenti va per esame al giudice il quale controlla la completezza dei documenti (Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”., si ricordi anche che  il giudice, quando  ritiene che la documentazione depositata debba essere completata, assegna al creditore un ulteriore termine di 45 giorni, per approfondimenti sul tema dell’estinzione ex art 567 terzo comma con relativo modello di istanza accolta si legga “Estinzione del pignoramento per mancato rispetto del termine previsto dall’art. 567 terzo comma cpc-Istanza ex art. 630 cpc- Accoglimento“).

Per un’utile guida all’istanza di vendita e al deposito della relazione notarile, con i relativi  termini, con i chiarimenti sull’applicabilità della sospensione feriale ed un  modello di istanza da scaricare si legga anche “Guida all’istanza di vendita e al deposito della relazione notarile”

Fissazione dell’udienza ex art. 569

Si va a controllare dopo un mese circa se dall’esame del giudice è tutto a posto ed è stata  fissata l’udienza di comparizione delle parti (art. 569 cpc). La cancelleria provvederà comunque a notificare al procuratore il decreto del giudice dell’esecuzione che dispone le pubblicità dell’istanza di vendita e fissa l’udienza per l’audizione delle parti e degli altri interessati anche ai fini dell’eventuale delega al professionista per la vendita dell’immobile pignorato.(Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta” )

Successivamente il creditore pignorante deve ai sensi dell’art. 498 cpc notificare agli altri creditori iscritti l’apposito atto di “Avviso ai creditori iscritti ex art 498 cpc”, tale notifica che il codice dice debba avvenire entro 5 giorni dal pignoramento in realtà deve essere fatta solo un po’ di tempo prima dell’udienza fissata dal giudice per dar modo ai creditori iscritti di intervenire.

Una volta notificato l’avviso deve essere depositato in cancelleria prima dell’udienza per l’audizione delle parti. (Per approfondimenti si legga l’articolo “Art. 498 c.p.c. Guida all’avviso ai creditori iscritti “)

L’udienza ex art. 569

Entro 15 giorni (art 569 cpc ) dal completamento della documentazione  il GE nomina l’esperto che presta giuramento in cancelleria mediante sottoscrizione del verbale di accettazione (per approfondimenti sul ruolo dell’esperto, sulla perizia di stima e sui vantaggi che una più elevata valutazione dell’immobile, può dare al debitore e come ottenerla, si legga “Il Ruolo dell’Esperto (Consulente Tecnico d’Ufficio) Nell’Esecuzione Immobiliare” )

All’udienza (ex art. 569) per l’audizione delle parti si controlla che le notifiche degli avvisi ex art. 498 cpc siano andate a buon fine e  se il CTU ( o l’avvocato del debitore quando questi si sia costituito) non presenta istanza di proroga, si chiede che il giudice ordini la vendita -l’avvocato del debitore costituito può depositare le note ex art. 173 bis disp. att. cpc per contestare la relazione del CTU, a condizione di aver provveduto ad inviare le predette note al perito almeno 15 giorni prima, può inoltre proporre opposizione all’esecuzione, oltre che chiedere di rinviare l’ordinanza di vendita per vari motivi che vanno dalla regolarità della procedura e delle notifiche a possibili trattative in atto, oltre che naturalmente a varie problematiche che possano investire un mutuo a tassi usurari, si legga a tal proposito anche Esecuzione immobiliare: Corte di Giustizia Ue “il Giudice può ricalcolare gli interessi del mutuo”.

A questo punto il G.E. può riservarsi (sulle note ex art. 173 bis o su altre eventuali opposizioni o contestazioni) o provvedere immediatamente, se non ha già provveduto – com’è prassi in molti tribunali -, alla delega al professionista che viene contestualmente nominato custode giudiziario (in alcuni tribunali le figure del professionista delegato alla vendita e quella del custode giudiziario non convergono in capo alla stessa persona) ed incaricato con allegata ordinanza di provvedere alla vendita del bene (nell’ordinanza vi sono le istruzioni per il professionista e le prescrizioni per il creditore procedente che normalmente deve nei venti giorni versare un anticipo al professionista delegato e nei trenta giorni notificare l’ordinanza ai creditori iscritti non intervenuti).

Importante novità relativamente all’udienza ex art 569 è stata introdotta dalla L. 12/19 che ora prevede che almeno 30 giorni prima dell’udienza il creditore pignorante e gli intervenuti depositino un atto, previamente notificato al debitore esecutato,  nel quale è indicato l’ammontare del residuo credito per cui si procede, comprensivo degli interessi maturati, del criterio di calcolo, di quelli in corso di maturazione e delle spese sostenute fino all’udienza. In difetto, agli effetti della liquidazione della somma di cui al primo comma dell’articolo 495, il credito resta definitivamente fissato nell’importo indicato nell’atto di precetto o di intervento, maggiorato dei soli interessi al tasso legale e delle spese successive (in caso di mancata partecipazione incolpevole degli interessati all’udienza ex art 569 cpc, laddove si voglia presentare istanza per la fissazione di una nuova udienza si legga l’articolo “Guida all’art. 485 cpc nel pignoramento immobiliare”, comprensivo di modello di istanza da scaricare).

Non si sottovaluti l’enorme portata di tale disposizione, in quanto la notifica dell’atto in commento – che chi scrive ritiene non sia possibile fare in cancelleria ex art. 492 laddove il debitore non sia costituito, sia perché la notifica in cancelleria sarebbe una inutile duplicazione del deposito già previsto, sia perché tale atto di enorme importanza  è essenziale raggiunga effettivamente il debitore – permette al debitore di aver ben chiaro l’importo complessivo dei debiti e quindi dell’importo da convertire;  l’ultima possibilità di conversione del pignoramento è proprio data all’udienza ex art. 569. (Per approfondimenti si legga l’articolo ” Art 569 c.p.c. tutte le preclusioni dell’ordinanza di vendita“)

Ordinanza di Vendita

All’esito dell’udienza ex art. 569 c.p.c. – salvo eventuali rinvii o riserve del GE – il giudice dell’esecuzione emette apposita ordinanza con la quale dispone la vendita forzata del bene pignorato.

Con l’ordinanza di vendita ante riforma 2016 alcuni Giudici provvedevano (erroneamente si veda al riguardo “Il nuovo ordine di liberazione: come e perchè opporsi al rilascio anticipato dell’immobile“) anche alla contestuale emissione dell’ordine di liberazione in applicazione del vecchio art. 560 c.p.c.

[relativamente alla liberazione dell’immobile il d.l. 59/2016 conv. In L. 119/2016 – recependo quanto già la Cassazione aveva affermato, Cass. n. 25654 del 17/12/2010 – ha previsto che l’ordinanza di rilascio non sia più inoppugnabile, ma al contrario soggetta  all’opposizione agli atti esecutivi (e quindi vada adeguatamente motivata) e soprattutto ha stabilito che: «Il provvedimento è attuato dal custode secondo le disposizioni del giudice dell’esecuzione immobiliare, senza l’osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell’interesse dell’aggiudicatario o dell’assegna- tario se questi non lo esentano. Per l’attuazione dell’ordine il giudice può avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell’articolo 68.»,  in tal modo intendendo accelerare notevolmente la fase del rilascio dell’immobile sottratta alla competenza dell’esecuzione per consegna o rilascio e quindi dell’Ufficiale Giudiziario (con quali conseguenze sul piano della tutela e dei diritti delle parti viene da chiedersi anche ai fini di una eventuale incostituzionalità della norma).

Impostazione mantenuta dalla recente Riforma Cartabia.]

Tale situazione è poi cambiata, impedendo la liberazione anticipata delle prime abitazioni, grazie, prima, alle modifiche all’art. 560 cpc introdotte dalla legge 12/19 di conversione del dl 135/18 ed in vigore solo per le procedure iniziate dal 13 febbraio 2019 (per approfondimenti si legga “Le modifiche agli artt. 495, 560 e 569 c.p.c. ad opera della Legge 12/19″), e successivamente dall’art. 18 quater della L. 8/2020 di conversione del Dl 162/2019 (cd milleproroghe) che ha esteso l‘impossibilità di disporre la liberazione degli immobili pignorati -abitati dal debitore e dai suoi familiari- fino al decreto di trasferimento a tutte le procedure in corso (e non solo a quelle iniziate dopo il 13 febbraio 2019). Per approfondire tale modifica si legga “Bloccati gli ordini di liberazione di tutte le procedure esecutive in corso!!! il nuovo art. 560 cpc come modificato dall’art. 18 quater della L. 8/2020 di conversione del Dl 162/2019 Testo e commento”

La Riforma Cartabia ha sostanzialmente confermato la nuova impostazione della norma in commento (anche se modificandone la formulazione. Si legga l’articolo “ L’art. 560 cpc la liberazione dell’immobile dopo la Riforma Cartabia“).

Di regola, con l’ordinanza di vendita il giudice nomina il professionista delegato al compimento delle operazioni di vendita – salvo i casi in cui non sia stato previamente nominato con decreto – fissando, al contempo, il termine per lo svolgimento delle operazioni delegate, le modalità della pubblicità, il luogo di presentazione delle offerte, il prezzo base della vendita (cfr. art. 569 cpc).

Il contenuto dell’ordinanza dovrà essere necessariamente e pedissequamente riportato nell’avviso di vendita, predisposto dal professionista delegato alla vendita. (Per approfondimenti si consiglia la lettura degli articoli “Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ” ed  i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure oltre a “Revocata asta per violazione dell’ordinanza di vendita“ e “Avviso di vendita: gli errori più comuni e come riconoscerli “)

Successivamente  deve (non esiste un vero e proprio obbligo per la comunicazione al debitore, ma è buona prassi anche al fine di rendere inoppugnabili gli atti compiuti fino a tale momento con il trascorrere dei 20 giorni previsti dall’art. 617)   essere comunicato alle parti l’avviso di vendita immobiliare (con la data dell’asta) da parte del professionista delegato (per approfondire l il ruolo del professionista delegato e le attività che va a svolgere nel prosieguo dell’esecuzione immobiliare si legga “Pignoramento immobiliare: guida alle attività del delegato” mentre per approfondire le attività del custode si legga “Guida alle attività del custode nel pignoramento immobiliare”)

Per inciso va ricordato che è sempre possibile vendere l’immobile pignorato privatamente (e a maggior ragione è possibile se è solo ipotecato), per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga dunque  “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“

 

Per approfondire l’eccezionale risultato ottenuto dallo studio che, tra le altre, ha recentemente ottenuto l’omologa di un piano del consumatore proposto in corso di pignoramento, salvando in tal modo la casa del debitore, con il pagamento del solo 37% del mutuo originariamente dovuto in 7 anni da parte sua si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”

Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga   “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012“

Per verificare la concreta possibilità  con una adeguata difesa specialistica di ottenere la  revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la  difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”

Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica,   persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”

Per prendere visione dell’ennesima revoca di una ordinanza di vendita già pronunciata, ottenuta  dallo Studio d’Ambrosio Borselli anche su un Tribunale importante come quello di Milano si legga “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione”

Per il modello fac simile di un reclamo ex art 591 ter che ha consentito allo Studio di ottenere la revoca dell’asta a due giorni dalla vendita presso il Tribunale di Como a causa di alcune irregolarità nell’avviso di vendita si legga “Modello di reclamo art 591 ter accolto: asta revocata”

Per maggiori  approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed  i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.

Per gli spunti e le novità interpretative dati dal Tribunale di Como che ha sospeso l’ennesimo pignoramento immobiliare a seguito di un piano del consumatore (ora “accordo di ristrutturazione dei debiti del consumatore) proposto dallo Studio legale d’Ambrosio Borselli si legga “Tribunale di Como blocca il pignoramento con la legge 3/2012″

Per scoprire come con un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (ex piano del consumatore) si sia riusciti a salvare la casa del debitore dall’asta si legga “Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare: salva la casa all’asta“

Per comprendere quanto sia importante, nei frequentissimi casi di cessione del credito, verificare che il creditore abbia depositato la corposa documentazione attestante l’avvenuta cessione, e come si sia riusciti ad ottenere in mancanza di questa, con apposita opposizione ex art 615 cpc, la sospensione della procedura si legga “Bloccato pignoramento per carenza di legittimazione”

Per approfondire come gli errori contenuti nell’avviso di vendita (determinante è una approfondita analisi dell’avviso, in comparazione con l’ordinanza, e la perfetta conoscenza delle norme e delle prassi dei vari tribunali in tal senso) ci abbiano consentito di ottenere l’ennesima revoca del decreto di trasferimento si legga “Revocato decreto di trasferimento per vizi della vendita”

Per l’ennesima sospensione di una procedura esecutiva immobiliare ottenuta, peraltro, a pochissime ore dalla celebrazione dell’asta stessa, grazie all’ammissione dell’ennesima proposta di ristrutturazione dei debiti del consumatore portata  con soddisfazione a compimento dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Bloccato pignoramento con ammissione piano del consumatore”

Ritornando alle irregolarità degli avvisi di vendita ed al loro strumento tipico di contestazione ( il ricorso ex art 591 ter cpc) che ne consente se ben motivato la revoca si legga “Revocata vendita all’asta per assenza di foto degli interni” che tratta con dovizia di particolari un caso in cui il Tribunale di Pescara ha  revocato l’esperimento di vendita per violazione, da parte del delegato, degli oneri pubblicitari prescritti nell’apposita ordinanza.

 

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Chi fosse interessato al nuovo  fondo Salvacasa ( approvato, negli stessi giorni dell’art. 41 bis, dal  comma 445 dell’art. 1 della legge di stabilità 2020 [l.160/2019] che modifica la legge sulle cartolarizzazioni, [la L. 130 del 1999])  finalmente approvato e che promette ed indica una direzione nuova (e più attenta alla posizione dei debitori esecutati) del nostro legislatore nella gestione dei crediti in sofferenza e delle relative esecuzioni immobiliari legga “Il nuovo fondo Salvacasa! Articolo 7.1 della l. 130/1999 modificato dall’art. 1 comma 445 della l.160/2019: Testo e commento”

(in questo articolo si affronta il tema dal punto di vista del creditore procedente, mentre se si è interessati ad approfondire le questioni relative all’intervento dei creditori si legga “L’intervento nel pignoramento immobiliare, soggetti titolati ad intervenire, modalità e convenienza“)

Nell’ultima fase dopo la vendita si realizzano  il progetto di distribuzione, ed a seguire  l’udienza per l’assegnazione delle somme, l’approvazione del progetto di distribuzione  dal G.E.  con relative notifiche ai debitori, ed infine abbiamo l’emissione dei mandati di pagamento da parte dell’ufficio addetto del tribunale,  che si controlla nella relativa pandetta a nome del debitore.

Tempi della procedura e difesa del debitore

I tempi della procedura possono variare da un minimo di 18-24 mesi a una media di 5-6 anni, fino a tempi che, in alcuni casi, possono raggiungere e superare i 15 anni.

Va ricordato a questo punto che il Pignoramento Immobiliare è spesso la conseguenza di un mutuo non pagato, per cui la Banca finisce col rivalersi sul bene.

Spesso in queste situazioni il proprietario non potendo pagare decide di non difendersi, ben consapevole di non avere altra scelta che subire l’esecuzione e quindi perdere l’immobile.

Questo in realtà si rivela un atteggiamento sbagliato, in quanto una adeguata difesa può consentire a quel proprietario di ottenere sia il rispetto della procedura da parte del creditore pignorante, che soprattutto prendere molto tempo, rendendo meno celere la procedura (si possono guadagnare anche diversi anni).

E, in tempi più lunghi, può accadere che una situazione di temporanea difficoltà economica venga risolta, che il mercato immobiliare cresca consentendo una transazione favorevole al proprietario che paghi in tal modo il proprio debito e ne abbia anche un guadagno, o nella peggiore delle ipotesi quel proprietario avrà a disposizione l’immobile pignorato in cui vivere per molti più anni di quanti riuscirebbe a mantenerlo senza difendersi (risparmiando in tal modo in quegli anni tutti i costi di un eventuale affitto di altro immobile).

Con una adeguata difesa, quindi, il debitore può certamente ottenere un cospicuo allungamento dei tempi che, come dicevamo, presenta indiscutibili vantaggi per il debitore (non foss’altro perché evita di dover locare altro immobile per vivere) che in alcune situazioni può persino arrivare a non perdere l’immobile o a trarne un inatteso profitto dalla vendita o transazione (si legga a tale riguardo ‘“Opposizione all’esecuzione immobiliare, il rispetto della procedura e la tutela del diritto all’abitazione“) .

Per approfondimenti sulle novità introdotte dalla Riforma Cartabia si legga l’articolo ” Esecuzione immobiliare: le novità dopo la Riforma Cartabia” e “Guida alla Vendita Diretta istituita dalla Riforma Cartabia“

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Se volete saperne di più sul pignoramento immobiliare e su come evitarlo leggete il nostro articolo su Forexinfo (una delle tante prestigiose riviste giuridico-economiche per le quali pubblichiamo articoli ed approfondimenti) dal Titolo: “L’aumento dei pignoramenti immobiliari e le possibili soluzioni legislative o processuali per salvare le case degli italiani sovraindebitati” , oppure si legga “Perchè il Dl 59/16 (cd Decreto Salva Banche) si rivelerà un fallimento- Le possibili soluzioni per salvare le case dei debitori“ o ancora “Tutti i termini del pignoramento”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento” e “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“, e ancora “Opposizione agli atti ex art. 617 c.p.c. Guida Completa” e “Opposizione a precetto art 615 cpc o art 617 cpc “

Chi volesse maggior informazioni sulla riduzione del pignoramento sui presupposti per ottenerla, sui soggetti legittimati a chiederla, e su termine, costi e procedimento per l’istanza di riduzione legga “Guida alla riduzione del pignoramento immobiliare ex art. 496 c.p.c.”

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”.

Chi fosse interessato, oltre alle attività difensive nell’ambito delle esecuzioni immobiliari,  alla possibilità di trovare un investitore pronto ad acquistare il proprio immobile per poi locarglielo con la possibilità di riacquistarlo, (conserviamo infatti una banca dati di potenziali investitori al fine di poter far incontrare, quando se ne realizzano le condizioni concrete,  nell’interesse di entrambe le parti, le domande di investimento di potenziali compratori e la volontà di vendere a chi possa offrire la possibilità di restare in locazione nell’immobile dei debitori esecutati nostri assistiti ) legga “Come comprare casa all’asta in accordo col debitore e ottenere grande redditività”