Guida all’attività del professionista delegato alla vendita nelle esecuzioni immobiliari: la delega, le attività e il compenso.
Professionista delegato alla vendita: cosa fa?
Il professionista delegato alla vendita è una figura molto importante dell’esecuzione immobiliare. Dalla pubblicazione, infatti, della L.n. 132/2015 che ha modificato l’art. 591 bis c.p.c., egli è divenuto il “dominus” della fase delle operazioni di vendita, essendo stato stabilito che da quel momento la delega rappresentava la regola e la conduzione della vendita del G.E. la sua eccezione.
Prima di parlare delle attività proprie del professionista delegato è opportuno precisare che, come previsto dall’art.591 bis c.p.c attualmente vigente, il G.E. è tenuto a nominare un professionista che provveda alle operazioni di vendita e può sottrarvisi solo quando ravvisi l’esigenza di procedere direttamente alle operazioni di vendita a tutela degli interessi delle parti.
Chi può essere professionista delegato?
Delegato alla vendita requisiti
Il professionista delegato potrà essere un notaio, avvocato o commercialista previamente iscritto in un apposito elenco ex art.179 ter disp.att. e nominato dal Giudice dell’esecuzione con l’ordinanza con cui viene disposta la vendita. Di solito, e ciò avviene soprattutto in alcuni tribunali, viene nominato delegato lo stesso custode cumulando compiti ed onorari spettanti ad entrambe le figure.
Dall’ordinanza di vendita in poi, a lui verranno delegate tutte le attività successive alla stessa, salvo quelle previste dall’art. 586 c.p.c. relative al decreto di trasferimento del bene. È giusto notare che benché il delegato goda di una certa discrezionalità nei limiti della delega, tutti gli errori che il suddetto possa compiere sono suscettibili di apposito gravame individuato all’art. 591 ter c.p.c.
Perciò qualora esso sbagli, e la parte se ne lamenti, sarà sempre il Giudice dell’esecuzione a vigilare sul corretto andamento delle operazioni delegate. Del resto, allo stesso Giudice il delegato potrà riferirsi nel caso in cui sia incerto o abbia dubbi sulle operazioni da compiersi o qualora nascano difficoltà durante l’espletamento della delega.
Le attività del professionista delegato sono genericamente elencate dall’art. 591 bis e, di volta in volta, ribadite in concreto dall’ordinanza di vendita.
In ordine il delegato provvederà ad un’attività articolata nelle seguenti fasi:
A) Verifiche preliminari
Al delegato è richiesto, in primo luogo, il controllo della proprietà giuridica del bene, il controllo delle risultanze dei pubblici registri, il controllo della perizia e della procedura fin lì svolta. Assunto l’incarico, egli dovrà pertanto verificare la documentazione in atti e, nel caso, integrarla. Così, ad esempio, qualora manchi la prova della proprietà ultra-ventennale. Parimenti gli è richiesta un’ulteriore verifica tesa a controllare se i beni pignorati siano sottoposti a formalità pregiudizievoli o appartengano a terzi. Inoltre, in caso di ipoteche iscritte anteriormente al pignoramento, egli verificherà se risultano compiute le notifiche ex art .498 c.p.c. e, nel caso, procederà ad avvisare i creditori iscritti non avvertiti dell’espropriazione in atto. Il delegato avrà inoltre cura di verificare il regime patrimoniale dell’esecutato coniugato, e qualora il bene sia in comunione legale, verificherà la regolarità della procedura posta in essere. Ugualmente controllerà se vi sono pignoramenti successivi che richiedano una riunione a quella per cui v’è stata la delega. Infine, è suo compito verificare la corretta individuazione del bene e rettificarla qualora essa subisca modifiche catastali, o comunque avvertire il G.E. di eventuali mutamenti.
Al termine di queste attività, tutte finalizzate a verificare la correttezza della procedura per evitare future pretese e opposizioni, il professionista delegato provvederà a predisporre l’avviso di vendita o “bando d’asta”:
(per saperne di più sulla trascrizione del pignoramento si legga Guida alla trascrizione del pignoramento immobiliare: costi, durata e termine / )
Il giudice dell’esecuzione, al fine di scandire le operazioni di vendita, fissa un termine entro cui pubblicare il primo avviso di vendita ed un secondo termine per le successive eventuali pubblicazioni.
(Nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare, “l’avviso di vendita” ex. art. 570 c.p.c. è il documento mediante il quale si dà “pubblico avviso” dell’ordine di vendita dell’immobile sottoposto a pignoramento, impartito dal Giudice dell’esecuzione)
Inoltre, con la medesima ordinanza, fissa i contenuti dell’avviso elencando i punti cui dovrà rifarsi il delegato e, al tempo stesso, gli avvertimenti che il predetto avviso dovrà contenere: la vendita avviene nello stato di fatto e di diritto in cui si trova l’immobile, la vendita non sarà soggetta a garanzia per vizi o mancanza di qualità, l’immobile è venduto libero da iscrizioni ipotecarie e trascrizione di pignoramenti etc…
Ciò posto, il Delegato redigerà l’avviso di vendita contenente le specifiche tecniche dell’immobile e i contenuti predetti, lo stato di occupazione dell’immobile, i vincoli su esso gravanti, eventuali abusi edilizi, vincoli di ordine artistico/storico, gli oneri di natura condominiale, il prezzo base asta, l’offerta minima, la data, l’ora e il luogo della vendita nonché la modalità per parteciparvi. La modalità di partecipazione all’asta potrà avvenire presso lo studio del professionista delegato o con modalità telematica. In particolare, il giudice, a norma dell’art. 569 comma quarto, dovrà sempre scegliere quest’ultima modalità salvo il caso in cui ravvisi un problema di ordine organizzativo per il suo espletamento. In entrambi i casi, il professionista deve, nell’avviso di vendita, specificare la modalità di presentazione delle offerte di acquisto, il termine per la loro presentazione e il momento per la loro deliberazione nonché la misura della cauzione e il termine, nel caso di aggiudicazione, per il pagamento del saldo prezzo.
Redatto l’avviso di vendita, egli dovrà comunicarlo alle parti e al debitore entro un termine, decorrente dall’ordinanza di vendita, fissato dal G.E. Con la stessa comunicazione avviserà i creditori della vendita ventura per dare loro la possibilità di depositare eventuali domande di assegnazione.
Errori nell’avviso di vendita
Nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare, è doveroso sincerarsi che compiti affidati a tali professionisti siano svolti in modo corretto ed efficiente.
Purtroppo, nostro malgrado, non sempre ciò avviene.
Può accadere (e infatti accade) che il delegato sbagli e commetta degli errori nella predisposizione dell’avviso di vendita, una delle più importanti attività del professionista delegato alla vendita.
Possiamo brevemente riassumere gli errori più comuni in questi punti:
1.Difformità tra ordinanza e avviso di vendita
2.Difformità tra avviso di vendita e prescrizioni pubblicitarie
3.Difformità tra avviso di vendita e perizia di stima
Per questo, al fine di ottenere un avviso regolare (con relativo annullamento dell’avviso precedentemente pubblicato o addirittura dell’aggiudicazione) consigliamo sempre di affidarsi all’ausilio di avvocati esperti del settore, in grado di cogliere tutte le minuzie e le conseguenze giuridiche sottese ad una specifica procedura esecutiva.
Per sapere come opporsi, dal punto di vista procedurale ad un avviso di vendita inesatto, o ad altre innumerevoli circostanze che possano riguardare gli atti del delegato si legga l’articolo Guida al ricorso ex art. 591 ter dopo la riforma Cartabia.
Pubblicità e PVP
Tra le attività fondamentali spettanti al delegato vi è quella di fornire idonea pubblicità alla vendita posta in essere. Questo compito è particolarmente importante perché garantisce la giusta visibilità all’immobile in vendita e, in linea teorica, la massima partecipazione possibile. L’art. 490 del codice di procedura civile prescrive che l’avviso di vendita e una copia dell’ordinanza del giudice devono essere pubblicati su appositi portali internet almeno 45 giorni prima della data fissata per la vendita. Per comprendere l’importanza di tale adempimento basti considerare che l’art. 631 bis c.p.c. dispone l’estinzione della procedura allorquando non si sia proceduto a pubblicare la vendita del lotto sul sito del portale delle vendite pubbliche. L’annuncio andrà oscurato nella parte in cui v’è il nome del debitore e recherà invece il nome, il numero e l’e-mail del delegato, al fine di consentire ai potenziali acquirenti di avere maggiori informazioni sul lotto in vendita. Possono essere altresì disposte, e nel qual caso il delegato vi provvederà, forme di pubblicità maggiori quali ad esempio la pubblicazione su giornali locali, o quotidiani nazionali. Per adempiere a tutte le menzionate attività il delegato usufruirà dei fondi anticipati a tal fine da uno dei creditori.
Esame delle offerte
Trascorso il termine per la presentazione delle offerte di acquisto, il delegato in virtù di quanto previsto dall’art.591 bis comma secondo n. 3 c.p.c., e parimenti dall’ordinanza di vendita, esaminerà le offerte presentate. Di queste attività, come di ogni esperimento di vendita, dovrà tenere conto compilando un’ apposito verbale.
Innanzitutto, il professionista delegato verificherà l’ammissibilità delle offerte presentate e quindi l’assolvimento dell’onere del versamento della cauzione, la ritualità e consistenza dell’offerta e la presenza degli allegati richiesti.
Nel caso venga presentata un’ unica offerta valida, questa sarà accolta, salvo che il delegato, o il giudice se vi ha proceduto in persona, non ritenga vi siano serie possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita ex art. 572 c.p.c. Nel caso, invece, in cui vi siano più offerte parimenti valide, disporrà la gara tra offerenti ex art.573 c.p.c. In questo ultimo caso, tra gli offerenti in gara, risulterà vittorioso colui che effettuerà il rilancio più consistente.
Il momento, ora descritto, della delibazione delle offerte può portare le operazioni di vendita a concludersi (o a non farlo) in diverse maniere.
In primo luogo, potrebbe esservi un’istanza di assegnazione da parte di un creditore, e per tale via, sempre che sia possibile, il bene venga assegnato a questi. Oppure, in mancanza della predetta istanza ed in mancanza di un’offerta valida (o anche quando l’offerta presentata non risulta soddisfacente per il delegato ex art.572 c.p.c.) verrà fissato un nuovo esperimento di vendita.
In ultimo le operazioni di vendita potrebbero concludersi con l’aggiudicazione da parte di un’offerente.
Istanza di assegnazione
È opportuno precisare che se la vendita non è avvenuta per mancanza di offerte, le offerte erano inferiori al valore d’asta o il prezzo offerto ex art.573 c.p.c. non superava il valore d’asta, e vi siano state istanze di assegnazione, il bene verrà assegnato al creditore che ne aveva chiesto l’assegnazione.
Nel caso in cui venga ex art. 588 c.p.c. richiesta l’assegnazione del bene e questa, come detto, sia possibile, il delegato dovrà invitare i creditori a precisare la natura e la quantità del credito per cui procedono. Dopodiché, misurate forfettariamente le spese della procedura e del proprio compenso (nonché quello del custode), inviterà il creditore che ha fatto istanza di assegnazione a versare il residuo delle spese. Ciò posto, trasmetterà tutti gli atti al G.E. (verbale delle aste compiute e delle attività svolte, avviso di vendita) per la pronuncia del decreto di trasferimento o, su invito del giudice dell’esecuzione stesso, depositerà egli stesso una bozza del predetto decreto.
Altri esperimenti di vendita
Qualora non vi sia assegnazione perché non richiesta o non possibile, il delegato disporrà, qualora non vi siano state offerte o l’offerta presentata non sia stata ritenuta soddisfacente ex art.572 c.p.c., una nuova vendita. Ai sensi dell’art.591 co.2 n.8 c.p.c., il delegato è infatti abilitato (e onerato), in costanza di delega, a fissare un nuovo esperimento di vendita. All’uopo, su indicazione del G.E., potrà ridurre il prezzo fino ad un massimo del 1/4 del precedente ammontare e, dopo il quarto tentativo andato deserto, fino alla metà.
Qualora pure detti esperimenti vadano deserti, il delegato relazionerà quanto accaduto al G.E. riportando la cronistoria degli esperimenti eseguiti. In seguito, insieme al custode nominato, esprimerà le sue considerazioni finali contenenti le presunte motivazioni per le quali si reputa che gli esperimenti abbiano fallito (stima eccessiva, mancanza di segmento del mercato, fattori esterni etc..)
Aggiudicazione e delegato alla vendita
Tornando al momento in cui vi è stata la delibazione delle offerte, qualora tra queste vi sia stata solo un’offerta valida o, in caso di gara tra offerenti, un’offerta abbia superato le altre, il delegato nominerà l’aggiudicatario redigendo il verbale di aggiudicazione e lo esorterà al pagamento del saldo del prezzo nel termine contenuto nell’ordinanza e ribadito nell’avviso di vendita. Il saldo del prezzo andrà versato in un libretto vincolato all’ordine del giudice dell’esecuzione presso l’istituto bancario indicato nell’ordinanza di vendita che lo stesso delegato è obbligato ad aprire. Divenuta definitiva l’aggiudicazione e compiuto il versamento, di cui è redatto verbale, il delegato trasmetterà gli atti di tutte le operazioni al G.E. (avvisi di vendita, verbale dell’operazione, risultato delle verifiche preliminari, copia dell’avvenuto versamento, libretto bancario etc..) affinché il giudice emetta il decreto di trasferimento dell’immobile.
E’ importante evidenziare che il ruolo del professionista non si esaurisce con la vendita e il trasferimento.
Infatti, dopo che sia stato emesso il decreto di trasferimento, dovrà inviarlo all’agenzia delle entrate per consentire all’aggiudicatario tramite F23 il pagamento delle imposte di trasferimento e, in seguito, all’agenzia del territorio per effettuare la trascrizione del trasferimento e la cancellazione dei gravami ed eseguire ,dunque, gli ultimi adempimenti necessari post-vendita.
Progetto di distribuzione
Con il deposito delle somme diviene necessario statuire in che misura queste stesse vadano distribuite. La somma ricavata viene distribuita al creditore procedente, ai creditori intervenuti (se intervenuti) ed agli ausiliari del giudice nella procedura esecutiva immobiliare (esperto, custode e delegato).
Questa fase è dunque finalizzata alla redazione, in contraddittorio, del progetto di distribuzione. A tal fine il delegato inviterà, entro 30 giorni dalla comunicazione dell’aggiudicazione, i creditori a trasmettere la precisazione del credito avanzato contenente la natura e la quantità del credito e l’originale dei titoli da cui deriva. Nei successivi 30 giorni il delegato provvederà alla redazione del progetto di distribuzione sulla base del materiale offerto dalle parti e, in mancanza di esso, di quanto precisato negli atti introduttivi della procedura.
Nel progetto è inserita, in prededuzione, la voce di spesa per gli ausiliari del giudice e dunque il compenso del delegato stesso, del custode e dell’esperto, nonché l’eventuale conguaglio di quanto già anticipato dal creditore procedente per la procedura e le spese legali sopportate da quest’ultimo. In privilegio la quota dovuta per il creditore ipotecario e, di poi, i crediti chirografari. Il progetto viene depositato in cancelleria e viene dato avviso, almeno 10 giorni prima dell’udienza fissata, alle parti per consentirne la consultazione.
A norma dell’art.598 se il progetto è approvato, se ne dà atto a verbale e vengono autorizzati i pagamenti delle singole quote.
Scadenza della delega
Tutte le operazioni qui descritte devono essere ottemperate nel periodo previsto dalla delega. Pur non comportando nullità degli atti da lui compiuti, il mancato rispetto del termine della delega comporta la possibilità ai sensi del 591 bis ultimo comma c.p.c. che la delega sia revocata e che per tale motivo non sia riconosciuto al delegato il compenso per l’attività successiva
Delegato alla vendita compenso
Per l’attività prestata, come spiegato nell’articolo cui si rinvia il delegato riceve un compenso prestabilito dal nuovo d.m. 227/2015.
Esso dipende in gran parte dalla fascia economica del bene immobile posto in vendita. Fino a 100.000 euro gli sarà riconosciuto un compenso di 1000 euro per ogni fase (Fase preliminare/Aggiudicazione/Trasferimento/Distribuzione). Tra i 100.000 e i 500.000 il compenso per fase aumenterà a 1500 euro, fino ad arrivare a 2000 euro per i beni posti in vendita di valore superiore a 500.000 euro.
Avv. Daniele Giordano
(collaboratore dello studio legale d’Ambrosio Borselli per la sede di Napoli)
Per approfondimenti su come riconoscere gli errori più comuni nell’avviso di vendita predisposto dal professionista delegato, si legga l’articolo avviso di vendita: gli errori più comuni e come riconoscerli
Per conoscere del brillante risultato ottenuto dallo studio associato d’Ambrosio Borselli in merito ad un avviso di vendita viziato, si legga: revocata asta per violazione dell’ordinanza di vendita
Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”
Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche l’articolo “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate al 2020- Soluzioni per Salvare casa”
Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”
Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012“
Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari del sovraindebitamento e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento immobiliare” o “sovraindebitamento” associata a “studioassociatoborselli.it” o a “www.dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.
Ad ogni modo se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perchè non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.
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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
