Pignoramento immobiliare illegittimo: cosa fare? come opporsi? Leggiamo l’articolo 615 c.p.c. e vediamo come opporsi al pignoramento immobiliare illegittimo.
In questo articolo parleremo del pignoramento immobiliare illegittimo e di come opporvisi.
Con pignoramento immobiliare illegittimo non intendiamo unicamente il pignoramento che avvenga senza titolo esecutivo, ma anche quel pignoramento che avvenga senza il rispetto della legge.
In primo luogo è bene chiarire che il pignoramento immobiliare è un tipo di espropriazione forzata che il creditore può promuovere nei confronti del proprio debitore.
Questo pignoramento ha ad oggetto infatti uno o più beni immobili del debitore ed ha l’obiettivo di far vendere all’asta questi beni al fine di ottenere un ricavato.
La legge ed in particolare l’articolo 555 del nostro codice di procedura civile al comma primo così dispone “Il pignoramento immobiliare si esegue mediante notificazione al debitore e successiva trascrizione di un atto nel quale gli si indicano esattamente, con gli estremi richiesti dal codice civile per l’individuazione dell’immobile ipotecato i beni e i diritti immobiliari che si intendono sottoporre a esecuzione, e gli si fa l’ingiunzione prevista nell’articolo 492 [disp. att. 170] .”
Per approfondire la materia del pignoramento immobiliare consigliamo la lettura degli articoli “Guida all’esecuzione immobiliare: tutta la procedura termini ed opposizioni” “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa” o gli altri numerosi articoli presenti nella sezione articoli.
Pignoramento immobiliare illegittimo: cosa fare?
Venendo al punto della questione il pignoramento immobiliare potrebbe essere illegittimo per diverse ragioni.
A tal proposito possiamo fare una distinzione tra:
- un pignoramento immobiliare illegittimo per essere stato introdotto in maniera incauta o senza un titolo esecutivo
- un pignoramento immobiliare illegittimo in quanto, malgrado correttamente introdotto, ha violato una o più disposizioni di legge.
Pignoramento immobiliare illegittimo ex art. 96 cpc
In merito al primo caso, la Cassazione ha in più occasioni chiarito che il creditore pignorante nel momento in cui promuove il pignoramento immobiliare in maniera imprudente o incauta (facendo, ad esempio, affidamento su un titolo esecutivo “provvisorio” che venga poi revocato”) può rispondere di tale imprudenza anche con il risarcimento del danno.
La responsabilità del creditore, da questo punto di vista, viene effettivamente ricollegata all’articolo 96 del codice di rito che al secondo comma prevede :
“Il giudice che accerta l’inesistenza del diritto per cui e’ stato eseguito un provvedimento cautelare, o trascritta domanda giudiziale, o iscritta ipoteca giudiziale, oppure iniziata o compiuta l’esecuzione forzata, su istanza della parte danneggiata condanna al risarcimento dei danni l’attore o il creditore procedente, che ha agito senza la normale prudenza. La liquidazione dei danni e’ fatta a norma del comma precedente.“
In questo caso il debitore esecutato che ha subito il pignoramento immobiliare illegittimo potrà ottenere dal giudice dell’esecuzione il risarcimento dei danni subiti.
Pignoramento illegittimo per violazione della legge
Venendo al secondo caso, come anticipato, vi può essere un pignoramento immobiliare illegittimo per la violazione di una o più disposizioni di legge.
Il pignoramento immobiliare è infatti caratterizzato da una serie di termini e adempimenti che hanno lo scopo da un lato di garantire la posizione del debitore esecutato e dall’altro di garantire la posizione di terzi che vengano in contatto con la procedura o, più in generale, i principi dell’esecuzione forzata.
Se si parte da tali basi può semplicemente comprendersi come la violazione di tali termini e tali adempimenti produca quale risultato un pignoramento immobiliare illegittimo.
Ad esempio un pignoramento immobiliare è illegittimo nel caso in cui venga pignorata la quota indivisa di un bene ma non vengano avvertiti o sentiti i comproprietari ex art. 599 e 600 c.p.c.
La ratio, in questo caso, è garantire al comproprietario non debitore un momento di valutazione circa il proseguo della procedura (in merito alla divisione endo-esecutiva si legga, tra gli altri, l’articolo “Pignoramento immobile in comproprietà: chi paga le spese” in cui viene trattato il tema del pagamento delle spese del pignoramento in comproprietà).
Ugualmente è illegittimo il pignoramento immobiliare nel caso in cui il creditore:
- iscriva tardivamente a ruolo lo stesso – ossia oltre 15 giorni dalla restituzione da parte dell’ufficiale giudiziario ex art. 557 c.p.c.
- depositi tardivamente l’istanza di vendita – ossia oltre 45 giorni dalla notifica del pignoramento ex art. 497 c.p.c.
- depositi tardivamente e senza richiesta di proroga la documentazione ipocatastale ex art. 567 (termine originariamente di 60 giorni ridotto a 45 dalla riforma Cartabia).
Insomma, come sarà ora chiaro, il pignoramento immobiliare può essere illegittimo in tutti quei casi (sarebbe impossibile elencarli tutti) in cui non venga rispettata la legge.
Pignoramento immobiliare illegittimo: come opporsi?
Venendo al modo in cui il debitore deve “reagire” al pignoramento immobiliare illegittimo possiamo subito affermare che il mezzo tramite il quale il debitore può opporsi consiste nell’opposizione al pignoramento immobiliare.
Questa opposizione potrà rivestire sia i caratteri dell’opposizione all’esecuzione ex art. 615 c.p.c. (nel caso in cui si contesti il diritto del creditore ad agire in executivis) sia i caratteri dell’opposizione ex art. 617 cpc (nel caso in cui si contesti la regolarità formale della procedura o un provvedimento del G.E.) oppure dell’art. 619 nel caso in cui ad opporsi sia un terzo.
Sarebbe riduttivo però racchiudere negli articoli 615, 617 e 619 le opposizioni esecutive.
Invero, al di là delle opposizioni note e conosciute ante descritte, esistono mezzi di impugnazione atipici o meno conosciuti che pure occorrono nell’esecuzione immobiliare per evidenziarne le irregolarità.
E’ il caso ad esempio dell’articolo 630 c.p.c. che in maniera lata indica la strada da seguire nel caso in cui il vizio riscontrato produca l’estinzione della procedura esecutiva immobiliare (ad esempio – art. 497, 557, 567 o anche 631 bis c.p.c. etc).
Si pensi inoltre all’articolo 173 bis disp. att c.p.c. che consente al debitore di opporsi alla perizia di stima quando questa non risponda alla realtà fattuale o giuridica del bene, presentando osservazioni cui il CTU deve dare riscontro.
Insomma, non esiste, in astratto, un unico rimedio per opporsi ad un pignoramento immobiliare illegittimo.
Al contrario il rimedio può essere individuato solo in concreto avendo presente il singolo vizio che si è verificato.
Come difendersi dal pignoramento immobiliare?
La complessità del pignoramento immobiliare fa si che i pignoramenti immobiliari siano, molto più spesso di quanto si ritenga, illegittimi e scorretti.
Non è assolutamente infrequente che immobili (abitazioni, capannoni, ville) vengono effettivamente svenduti all’asta a causa di perizie sbagliate all’esito di una procedura esecutiva immobiliare totalmente illegittima e irregolare.
Pertanto, è’ dunque fondamentale reagire al pignoramento immobiliare illegittimo proponendovi opposizione nella diversa declinazione indicata al precedente paragrafo.
Considerati inoltre i tempi (serratissimi) in cui un pignoramento immobiliare illegittimo va opposto, riteniamo assolutamente doverosa l’assistenza di un avvocato specializzato nel diritto dell’esecuzione forzata che saprà, individuato il vizio, non solo eccepirlo nella maniera giusta (abbiamo del resto visto che i rimedi sono diversi e l’eventuale errore nella loro scelta può comportare l’improcedibilità dell’opposizione proposta) ma anche nei tempi giusti.
Avv. Daniele Giordano
(Collaboratore dello Studio legale d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
A proposito della revoca di un’asta ottenuta dallo Studio a seguito della violazione dell’ordinanza di vendita si legga Revocata asta per violazione dell’ordinanza di vendita
Se vuoi leggere dello straordinario risultato ottenuto dallo Studio d’Ambrosio Borselli in Cassazione (6083 /2023) relativamente alla irregolarità di tutte le Aste tenutesi per anni a Brescia e soprattutto alle conseguenze del mancato rispetto della normativa sulla vendita che può finalmente portare, ad opporre direttamente il decreto di trasferimento (ex art 617 cpc) ottenendone l’annullamento addirittura senza alcun danno dimostrato dal debitore leggi “Per la Cassazione irregolari le aste bandite a Brescia fino al 2016”
In merito al pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si leggano anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” , “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa” o anche “Guida all’esecuzione immobiliare: tutta la procedura termini ed opposizioni”.
Chi volesse approfondire l’argomento del custode giudiziario quale ausiliare del giudice dell’esecuzione si legga “Guida alle attività del custode nel pignoramento immobiliare”.
Sull’argomento delle opposizioni all’ordine di liberazione e del diritto di abitazione si leggano anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione“ e “Custodia e diritto all’abitazione dell’immobile pignorato“
Per approfondire le conseguenze del mancato pagamento delle rate del mutuo, che comporta la decadenza del beneficio del termine, che condurranno al precetto e poi al pignoramento immobiliare, si legga l’articolo “Guida alla decadenza dal beneficio del termine del mutuo”
Tra le tante cause di estinzione quella conseguente alla mancata messa in sicurezza dell’immobile pignorato si legga “Estinzione del pignoramento per la mancata messa in sicurezza dell’immobile pignorato“
Per approfondire l’ammissibilità e soprattutto le rilevantissime conseguenze della trascrizione della domanda giudiziale di opposizione a decreto di trasferimento si legga “La trascrizione della domanda giudiziale di opposizione a decreto di trasferimento”
Chi abbia una prima casa pignorata o potenzialmente pignorabile e voglia approfondire caratteristiche e particolari tutele di cui gode la prima casa rispetto agli altri immobili legga “Guida alle caratteristiche e tutele del Pignoramento immobiliare della prima casa”
Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure”
Ad ogni modo se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perchè non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.
Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”. pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta, manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.
Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”
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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
