Protagonisti, forme e procedure di liberazione dell’immobile a seguito del decreto di trasferimento: quando e a che condizioni il custode provvede alla liberazione?
Sappiamo che la procedura esecutiva immobiliare si compone di più fasi, o meglio, per quanto qui andremo a spiegare, momenti ed uno di questi è proprio quello della liberazione dell’immobile. Ma è sempre così?
La risposta è no!
Questo è quanto è stato ribadito recentemente dal Tribunale di Lagonegro a seguito dell’opposizione agli atti promossa dagli avvocati dello studio d’Ambrosio Borselli nell’interesse del proprio cliente che aveva perso all’asta il proprio immobile.
Ma andiamo per gradi.
Sappiamo che, nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare, a seguito dell’aggiudicazione e successivamente del pagamento del saldo prezzo da parte dell’aggiudicatario, viene emesso il decreto di trasferimento.
Con il decreto di trasferimento il giudice dell’esecuzione, tra le altre, trasferisce il diritto di proprietà dell’immobile interessato dal debitore esecutato (vecchio proprietario) all’aggiudicatario (nuovo proprietario acquirente).
Il decreto di trasferimento, quindi, “ufficializza” la definitività dell’aggiudicazione.
Ma, una volta emesso il decreto di trasferimento cosa succede?
Ciò che ci interessa oggi è che a seguito del decreto di trasferimento, l’esecutato (vecchio proprietario) è tenuto a rilasciare l’immobile.
(Per approfondimenti sulle opposizioni che possono essere promosse avverso il decreto di trasferimento si consiglia la lettura degli articoli “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare”, “l’Opposizione agli atti esecutivi, come e quando va proposta”e “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“)
Ma come avviene la liberazione?
Quando la liberazione non è spontanea (circostanza che si verifica 9 volte su 10 e la ragione appare alquanto ovvia) allora bisogna fare ricorso alle disposizioni dettate dal codice sul punto, ossia all’art. 560 cpc
Ma, prima ancora di leggere la disposizione menzionata va valutata quale versione della stessa va applicato.
L’art. 560 cpc infatti è stato oggetto di numerosi aggiornamenti.
Quindi, in occasione della liberazione, dobbiamo prendere in considerazione la formulazione della norma applicabile ratione temporis, in altre parole, prendere in considerazione l’impostazione della norma in vigore a far data dall’instaurazione della procedura esecutiva nell’ambito della quale si sta svolgendo la liberazione stessa.
Questa precisazione è di fondamentale importanza, perché nel tempo la norma in questione è stata più volte modificata e quindi si sono susseguite modalità di liberazione diverse le une dalle altre.
Quindi, tornando alla domanda iniziale, la liberazione non è sempre una fase della procedura esecutiva.
In passato, infatti, prima della riforma del 2016 (d.l. 3.5.2016 n. 59, convertito dalla l. 30.6.2016, n. 119), il provvedimento di liberazione dell’immobile pignorato doveva essere posto in esecuzione nelle forme previste dagli artt. 605 ss. c.p.c. – ossia esecuzione specifica per rilascio – con la conseguenza che il rilascio doveva essere preceduto dalla notificazione nei confronti dell’occupante dell’atto di precetto e del c.d. “avviso di sloggio”.
In altre parole, nella precedente formulazione dell’art. 560 c.p.c. il GE dell’espropriazione immobiliare non disponeva di alcun potere idoneo ad ingerirsi nell’autonoma e distinta procedura esecutiva per rilascio, affidata pertanto alla conduzione dell’ufficiale giudiziario.
Ad oggi invece, a seguito della riforma, tale impostazione è radicalmente mutata. A dire in vero la norma è stata oggetto anche della riforma Cartabia, che quindi ha modificato ancora una volta la disciplina.
Con la riforma del 2016 si prevedevano due forme di liberazione:
– in caso di richiesta formale dell’aggiudicatario, la liberazione avveniva nel corso della procedura esecutiva per mezzo del custode al quale il GE nel decreto di trasferimento ordinava di procedere in tal senso;
– viceversa, nel caso in cui l’aggiudicatario non richiedeva l’intervento del custode, allora la liberazione seguiva le forme ordinarie previste ex art. 605 e ss cpc.
Ad oggi, con la Riforma Cartabia l’ordine di liberazione è sempre attuato dal custode secondo le disposizioni del GE, senza l’osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e ss cpc, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento, nell’interesse dell’aggiudicatario, salvo espresso esonero del custode ad opera di questi.
Nel caso che ci ha portato a scrivere questo articolo, la procedura esecutiva era iniziata nel 2012 ma in occasione della liberazione il custode, siccome l’aggiudicatario ne aveva fatto richiesta, si è attivato nel senso di procedere al rilascio dell’immobile (secondo quindi la formulazione dell’art. 560 cpc post riforma 2016)
A seguito di istanze e da ultimo opposizione agli atti, finalmente il G.E. ha preso atto dell’errore.
Dal momento in cui la procedura esecutiva era iniziata nel lontano 2012 trova applicazione la precedente formulazione dell’art. 560 cpc, quindi, a prescindere dalla richiesta dell’aggiudicatario – non contemplata dalla disciplina previgente – nel caso di specie non PUò intervenire ai fini del rilascio il custode, bensì deve procedersi secondo le regole dell’esecuzione per rilascio ex art 605 e ss cpc, come correttamente rilevato dalla difesa del debitore esecutato.
Ecco quindi che il Tribunale di Lagonegro accoglie l’opposizione e dispone che la liberazione dell’immobile venga eseguita secondo le forme di cui agli articoli 605 e ss cpc.
Conclusioni
L’accoglimento dell’opposizione agli atti appena spiegata può sembrare limitata. Limitata perché vien da dire che in fin dei conti, a prescindere dalle modalità, la liberazione deve esserci, l’esecutato ha comunque perso la propria casa.
Ebbene, sì questo è vero, ma è anche vero che il decreto di trasferimento in questione è stato emesso un anno fa. L’esecutato è ancora in casa e lo sarà per ancora altro tempo siccome sarà necessario promuovere una nuova e diversa azione da zero che comporta inevitabilmente un allungamento dei tempi (questa è una delle ragioni che ha indotto il legislatore a modificare la normativa previgente).
E in ogni caso, a prescindere dal contenuto del risultato, in una situazione estrema e grave come quella nella quale si trovava l’interessata nel momento in cui ha varcato le soglie del nostro studio, la permanenza per quanto più tempo possibile nella propria casa, con i propri effetti personali e la propria famiglia ha sempre un valore inestimabile.
Questi sono solo alcuni dei vantaggi e dei successi che ci auguriamo possano ottenere tutti coloro che si trovino nella condizione della nostra cliente ed è per queste ragioni che consigliamo sempre di affidarvi a professionisti esperti, preparati che conoscano e riconoscano i piccoli dettagli che se usasti correttamente e sfruttati nel momento giusto possono portare a grandi risultati.
avv. Biancamaria Leone de Pertis
(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Per approfondire l’eccezionale risultato ottenuto dallo studio che, tra le altre, ha recentemente ottenuto l’omologa di un piano del consumatore proposto in corso di pignoramento, salvando in tal modo la casa del debitore, con il pagamento del solo 37% del mutuo originariamente dovuto in 7 anni da parte sua si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”
Per scoprire come con un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (ex piano del consumatore) si sia riusciti a salvare la casa del debitore dall’asta si legga “Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare: salva la casa all’asta“
Per comprendere quanto sia importante, nei frequentissimi casi di cessione del credito, verificare che il creditore abbia depositato la corposa documentazione attestante l’avvenuta cessione, e come si sia riusciti ad ottenere in mancanza di questa, con apposita opposizione ex art 615 cpc, la sospensione della procedura si legga “Bloccato pignoramento per carenza di legittimazione”
Ritornando alle irregolarità degli avvisi di vendita ed al loro strumento tipico di contestazione ( il ricorso ex art 591 ter cpc) che ne consente se ben motivato la revoca si legga “Revocata vendita all’asta per assenza di foto degli interni” che tratta con dovizia di particolari un caso in cui il Tribunale di Pescara ha revocato l’esperimento di vendita per violazione, da parte del delegato, degli oneri pubblicitari prescritti nell’apposita ordinanza.
Per verificare la concreta possibilità con una adeguata difesa specialistica di ottenere la revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”
Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica, persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”
Per prendere visione dell’ennesima revoca di una ordinanza di vendita già pronunciata, ottenuta dallo Studio d’Ambrosio Borselli anche su un Tribunale importante come quello di Milano si legga “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione”
Per maggiori approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.
Per approfondire l’ammissibilità e soprattutto le rilevantissime conseguenze della trascrizione della domanda giudiziale di opposizione a decreto di trasferimento si legga “La trascrizione della domanda giudiziale di opposizione a decreto di trasferimento”
Per scoprire come l’intervento dello Studio d’Ambrosio Borselli sia arrivato sino al punto di ottenere che La Corte di Cassazione, riconoscendo le tesi portate avanti dallo studio fino alla Suprema Corte, confermasse che tutte le aste svoltesi nel circondario del Tribunale di Brescia fino al 2016 erano totalmente illegittime si legga “Per la Cassazione irregolari le aste bandite a Brescia fino al 2016″
Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”
Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare”, “l’Opposizione agli atti esecutivi, come e quando va proposta”e “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“
Per approfondire lo strumento per opporsi all’avviso di vendita, che non è il ricorso in opposizione agli atti esecutivi bensì il ricorso ex art. 591 ter si legga “Come opporsi all’avviso di vendita: opposizione agli atti esecutivi o ricorso ex art 591 ter?”
Per saperne di più sul pignoramento immobiliare e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche l’articolo “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate – Soluzioni per Salvare casa”
Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”.
Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari del sovraindebitamento e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento” o “sovraindebitamento” associata a “studioassociatoborselli.it” o a “www.dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.
Ad ogni modo se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perchè non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.
Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”. pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta, manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.
Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”
