Pignoramento immobiliare: omessa notifica ai comproprietari

Premessa sul pignoramento in comproprietà; riferimenti normativi; avviso ex. art 599 c.p.c. e invito a comparire ex. art 600 c.p.c.; omessa notifica e le sue conseguenze; conclusioni.

Com’è noto il pignoramento di un immobile può avvenire anche quando titolare dello stesso sia non uno, bensì una molteplicità di soggetti, i cosiddetti “comproprietari” (o più correttamente “comunisti”), ed anche se estranei alla situazione debitoria che ha dato causa all’esecuzione forzata.

Ciò è quanto espressamente stabilito dalla legge all’art. 599 c.p.c., ai sensi del quale: “Possono essere pignorati i beni indivisi anche quando non tutti i comproprietari sono obbligati verso il credito”.
L’espropriazione di beni indivisi è una vicenda procedimentale particolarmente complessa che pone una serie di problemi non solo rispetto all’oggetto della esecuzione ma anche rispetto ai soggetti della procedura, avente una diretta incidenza non solo sulle posizioni soggettive di creditori e debitore ma anche sui diritti dei terzi, ed alla disciplina sostanziale dei diritti oggetto del pignoramento.

Tendenzialmente il pignoramento di una quota coinvolge la vendita dell’intero cespite e non già della singola quota immobiliare. In questi casi, seppur la quota dei contitolari non possa essere aggredita, questi risentiranno sicuramente della riduzione o della paralizzazione nell’esercitare i loro diritti sulla cosa comune nonché delle spese della divisione endo-esecutiva, circa le quali non è pacifico se queste debbano ricadere su tutti i comproprietari o, come condivisibile, solo sul debitore esecutato.
Quest’ultima questione non è di poco momento considerando che i comproprietari non esecutati rischiano, dopo essersi visti vendere (con la forza) l’immobile in comproprietà, di doverne pagare anche le spese. (Per approfondire l’argomento consigliamo la lettura dell’articolo :“pignoramento immobiliare in comproprietà: chi paga le spese?”)

RIFERIMENTI NORMATIVI

Il codice di procedura civile, regola l’espropriazione dei beni indivisi al capo V del Libro III con gli artt. 599, 600 e 601, integrati dagli articoli 180 e 181 delle disposizioni di attuazione del medesimo codice di rito.
Queste norme hanno il compito di adattare il procedimento di espropriazione quando suo oggetto è un bene pignorato non nella sua interezza, bensì pro quota.
Specifico intento del legislatore è stato quello di tutelare i vari interessi in gioco, rendendo da un lato effettiva l’espropriazione della quota a tutela del ceto creditorio, dall’altro salvaguardare i diritti dei terzi, si comproprietari ma non debitori.

In tale ottica, il creditore pignorante che intenda soddisfarsi su di un bene comune, non può certamente farlo senza informare i contitolari.
Ecco che l’art. 559 co. 2 c.p.c. prevede ed impone lo specifico obbligo al creditore (od altro legittimato a dare impulso alla procedura) di notificare il pignoramento al comproprietario o agli altri comproprietari, ai quali è fatto espresso divieto di lasciare separare dal debitore la sua parte delle cose comuni senza ordine del giudice, condizione, quest’ultima necessaria per evitare che i comproprietari possano, in accordo con il debitore, effettuare una divisione pregiudizievole a discapito del soddisfacimento del creditore pignorante.

Avviso ai comproprietari ex art. 599 c.p.c. e avviso a comparire ex art. 600 c.p.c.

Al comproprietario non andranno quindi notificati né il titolo esecutivo, né il precetto e né tantomeno il pignoramento, ma esclusivamente l’avviso ex art. 599 c.p.c.        
Il nostro codice di rito impone la notifica dell’avviso ai comproprietari ex art. 599 c.p.c e la verifica dell’avvenuto adempimento (eseguito di regola a cura del creditore procedente) avviene da parte del G.E. al momento della prima comparizione avanti a sé.

È chiaro che, dato che il pignoramento è effettuato solo sulla quota e non è notificato agli altri contitolari, in carenza dell’avviso 599 c.p.c. questi non potrebbero averne notizia.

L’avviso di pignoramento sottoscritto dal creditore procedente deve contenere, come sancito dall’articolo 180 delle disposizioni per l’attuazione del codice di procedura civile:
-l’indicazione del creditore pignorante
– l’indicazione del bene pignorato
-indicazione della data dell’atto di pignoramento e della sua trascrizione
-ed infine, l’ingiunzione, appunto, di non lasciar separare dal debitore la quota di sua spettanza.
La copia con la relata di notifica viene poi depositata nella cancelleria del giudice dell’esecuzione.
Lo stesso articolo 180 disp att dispone che con lo stesso avviso, o con altro avviso separato, “gli interessati debbono essere invitati a comparire davanti al giudice dell’esecuzione per sentire dare i provvedimenti indicati nell’articolo 600 del Codice”, al fine di acquisire elementi utili in ordine alla liquidazione della quota sottoposta a pignoramento. In particolare, tale disposizione sancisce che il giudice dell’esecuzione, su istanza del creditore pignorante o dei comproprietari e sentiti tutti gli interessati, debba provvedere, quando è possibile, alla separazione della quota in natura spettante al debitore. Se, invece, la separazione in natura non è chiesta o non è possibile, il giudice deve disporre che si proceda alla divisione a meno che non ritenga probabile la vendita della quota indivisa ad un prezzo pari o superiore al valore della stessa.
L’invito a comparire tutela il contraddittorio con gli altri interessati, primi fra tutti i comproprietari non esecutati, per cui è chiaro che anch’esso assume una importanza primaria.
Il dettato dell’art. 600 c.p.c. indica espressamente che l’invito a comparire a detta udienza deve infatti essere rivolto a “tutti gli interessati”. È indirizzato, quindi, non solo alle parti del processo esecutivo incardinato ma ad una platea più ampia, cioè anche a chi non è stato destinatario dell’avviso ex art. 599 cpc. Trattasi, in buona sostanza, di tutti coloro che possono essere vulnerati dalla procedura esecutiva.
La notifica è onere del creditore procedente, ma può essere curata anche dai creditori intervenuti e dai comproprietari.

Omessa notifica ex art. 599 c.p.c.: conseguenze

Ora, fatta questa esaustiva premessa sul pignoramento di un immobile in comproprietà e sul dovere per il creditore pignorante di notificare l’avviso di pignoramento a tutti i soggetti coinvolti, analizziamo, in termini pratici, quale sia la conseguenza dell’omessa notifica ai comproprietari.

Che cosa succede nel caso di mancata notifica dell’avviso di pignoramento ai comproprietari e che impatto ha sulla procedura esecutiva?

La notificazione dell’avviso nei confronti dei comproprietari, pur non costituendo elemento essenziale del pignoramento, si ritiene essere di rilevante importanza.
Innanzitutto si configura come un onere posto nell’interesse del creditore, elemento la cui mancanza determina la preclusione della facoltà di procedere alla divisione del bene.
Per cui uno dei ruoli cardine dell’avviso è rendere edotti i comproprietari che dal momento della notifica ogni separazione che verrà operata non sarà opponibile alla procedura (separazione che potrebbe essere attuata in frode o in pregiudizio dei creditori).
Di conseguenza, in mancanza dell’avviso, il pignoramento è comunque valido ma l’eventuale divisione sarebbe opponibile ai creditori esecutanti e al terzo aggiudicatario, nella sua efficacia retroattiva alla costituzione della comunione.
Preme sottolineare che tale regola non contrasta con il principio sancito dall’art 2913 c.c., circa l’inefficacia in pregiudizio del creditore degli atti successivi al pignoramento, in quanto tale norma non si riferisce al caso in esame bensì alla diversa ipotesi degli atti con cui il debitore trasferisca ad altri il diritto di proprietà o costituisca in favore di altri diritti reali sull’immobile oggetto di esecuzione.

Ma, a ben vedere, la mancata notificazione dell’avviso ex. art 599 c.p.c. trascina con sé una serie innumerevole di pregiudizi soprattutto per chi, come dicevamo, è comunque coinvolto pur non essendo debitore, pregiudizi che non possono certamente ritenersi di poco conto ai fini del rituale e regolare andamento della procedura esecutiva.
Basti pensare che in situazioni simili i comproprietari non riceventi l’avviso in questione, di conseguenza, non sono messi in condizione di partecipare all’importante udienza ex art. 569 c.p.c.!
L’udienza 569, ricordiamo essere un’udienza “cardine” dell’intero procedimento esecutivo immobiliare, ed infatti, proprio in tale occasione, i comproprietari potrebbero agire in diverso modo, in particolare possono:
-chiedere la separazione in natura della quota spettante al debitore;
– manifestare la loro volontà di vedersi attribuita la quota del debitore esecutato per un valore non inferiore al prezzo indicato dall’esperto stimatore nella perizia di stima.
–esercitare i poteri a loro concessi dalla legge ex art. 720 c.c. (articolo dettato in tema di immobili non divisibili di derivazione ereditaria che in base al richiamo dell’art 1116 cc si applica a tutti i tipi di divisione, anche quella endoesecutiva di cui stiamo trattando, articolo che concede il diritto di chiedere l’assegnazione per l’intero al coerede o comproprietario quando l’immobile non sia comodamente divisibile): un vero e proprio diritto potestativo del comproprietario, rispetto al quale le altre parti del giudizio versano in una condizione di mera soggezione, tale per cui, disposta la vendita dell’intero, questa andrebbe revocata ove vi fosse domanda di assegnazione di uno dei comproprietari.    
– essere ascoltati in riferimento alle altre valutazioni poste dalla norma.

In tal senso, la mancanza dell’avviso ai comproprietari ex art 599 c.p.c. e l’assenza della valutazione ex art. 600 c.p.c. renderebbe improseguibile la procedura esecutiva immobiliare.
In merito depone pacifica giurisprudenza di merito per cui “La mancanza dell’avviso ai comproprietari non incide sul pignoramento, il quale è compiuto indipendentemente dall’avviso, ma sullo svolgimento ulteriore dell’azione esecutiva, la quale può proseguire solo se gli altri comproprietari del bene siano stati avvisati. Infatti, l’avviso è in funzione dell’esercizio dei seguenti poteri da parte del giudice dell’esecuzione: consentire la separazione in natura del la quota spettante al debitore esecutato, disporre la vendita della quota o la sua divisione. L’omessa comunicazione dell’avviso ex art. 599 c.p.c. ai comproprietari configura un’inattività delle parti e rende improcedibile il processo esecutivo”.  (Tribunale di Napoli Nord, Giudice Fabrizia Fiore, ordinanza del 07.09.2019)
O anche il Tribunale di Biella con l’ordinanza dell’11 maggio 2006 secondo cui “Nel caso in cui il creditore procedente non provveda agli adempimenti di cui agli artt. 599, comma 2 e 180 disp. att. C.p.c. (notifica del pignoramento ai comproprietari di beni indivisi) non si verifica la nullità del pignoramento ma solo l’effetto che l’azione esecutiva non può validamente proseguire finché gli adempimenti sopra menzionati non siano stati compiuti. La mancanza di tali adempimenti non giustifica pertanto l’adozione del provvedimento di sospensione della procedura ma solo la necessità di disporre affinché il creditore vi provveda”

È dunque pacifico ritenere che in assenza dell’avviso ex. art 599 c.p.c. e in assenza degli incombenti dell’articolo 600 c.p.c. non è possibile proseguire con la vendita in quanto mancherebbe un momento di confronto fondamentale per la prosecuzione della procedura esecutiva!

Conclusioni

Ultima considerazione è che la disciplina legislativa analizzata si riferisce soltanto alla esecuzione su beni in comproprietà.
Tuttavia, la circostanza che il codice contempli, accanto alla comproprietà, le altre contitolarità reali aventi per oggetto diritti suscettibili di espropriazione forzata, fa propendere per la tesi secondo cui la disciplina contenuta negli artt. 599-601 c.p.c. sia valida anche per la comunione di qualsiasi diritto reale di godimento, dunque non solo la proprietà ma ogni altro diritto reale minore autonomamente alienabile come l’usufrutto non legale, il diritto di superficie, il diritto dell’enfiteuta e del concedente sul fondo enfiteutico.

In ogni caso, nella prassi quotidiana capita sovente che solo uno dei comproprietari risulti insolvente, generandosi una vicenda estremamente complessa, in quanto, come già detto, la sfera giuridica degli altri soggetti viene inevitabilmente intaccata, in maniera più o meno significativa, dall’espropriazione della quota “incriminata”, e in questi casi, affinché la procedura esecutiva possa ritenersi valida, deve necessariamente eseguirsi tenendo conto di tutti gli interessi in gioco.
È proprio in una simile circostanza che risulta necessaria, per non dire indispensabile, l’assistenza legale di professionisti estremamente competenti nella complessa materia delle esecuzioni immobiliari, che siano in grado analizzare minuziosamente il caso e prevenire ogni spiacevole conseguenza e, soprattutto, di verificare che siano stati compiuti tutti gli adempimenti necessari, la cui mancanza determina considerevoli conseguenze a danno del debitore esecutato e dei comproprietari.

Sull’omessa notifica ai creditori iscritti e sulle conseguenze di tale omissione, si legga: “omessa notifica dell’ordinanza e dell’avviso di vendita”
Per una guida completa sulla divisione endo-esecutiva si legga l’articolo: “divisione endo-esecutiva: tempi costi e procedura”

Avv. p. Alessandra Verde
(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Con una adeguata difesa, quindi, il debitore può certamente ottenere un cospicuo allungamento dei tempi che, come dicevamo, presenta indiscutibili vantaggi per il debitore (non foss’altro perché evita di dover locare altro immobile per vivere) che in alcune situazioni può persino arrivare a non perdere l’immobile o a trarne un inatteso profitto dalla vendita o transazione (si legga a tale riguardo ‘“Opposizione all’esecuzione immobiliare, il rispetto della procedura e la tutela del diritto all’abitazione“) .

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche l’articolo «Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa»

Per verificare la concreta possibilità  con una adeguata difesa specialistica di ottenere la  revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la  difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”

Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica,   persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”

Per prendere visione dell’ennesima revoca di una ordinanza di vendita già pronunciata, ottenuta  dallo Studio d’Ambrosio Borselli anche su un Tribunale importante come quello di Milano si legga “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione”

Per il modello fac simile di un reclamo ex art 591 ter che ha consentito allo Studio di ottenere la revoca dell’asta a due giorni dalla vendita presso il Tribunale di Como a causa di alcune irregolarità nell’avviso di vendita si legga “Modello di reclamo art 591 ter accolto: asta revocata”

Per maggiori  approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed  i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.

Per gli spunti e le novità interpretative dati dal Tribunale di Como che ha sospeso l’ennesimo pignoramento immobiliare a seguito di un piano del consumatore (ora “accordo di ristrutturazione dei debiti del consumatore) proposto dallo Studio legale d’Ambrosio Borselli si legga “Tribunale di Como blocca il pignoramento con la legge 3/2012″

Per scoprire come con un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (ex piano del consumatore) si sia riusciti a salvare la casa del debitore dall’asta si legga “Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare: salva la casa all’asta“