Pignoramento prima casa dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate può pignorare la prima casa? Limiti e presupposti al pignoramento della prima casa. Tempi e procedura da seguire

Quando si affronta il tema del pignoramento immobiliare uno degli argomenti che suscita maggior interesse (e talvolta anche informazioni fuorvianti) tra privati cittadini in debito con il Fisco, è quello del pignoramento immobiliare promosso dall’Agenzia delle Entrate e Riscossioni (Ex Equitalia).

In questo articolo cercheremo di far chiarezza affrontando diversi punti, tra i quali:

• quando l’Agenzia delle Entrate può pignorare la prima casa promuovendo un’apposita azione esecutiva  e quando invece tale facoltà le è preclusa;
• quali sono i requisiti per procedere a pignoramento della prima casa;
• cosa succede in caso di ipoteca dell’Agenzia dell’Entrate sull’immobile e la correlazione tra ipoteca e pignoramento.

La prima casa può essere sempre pignorata?

Sul tema, una delle domande piu frequenti è la seguente: la prima casa è pignorabile?
Innanzitutto è opportuno chiarire, fin da subito, cosa si intende per prima casa.
Brevemente: essa è l’abitazione principale, iscritta o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare non appartenente alla categoria degli immobili di lusso, in cui il proprietario e la sua famiglia dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.
Se volessimo dare una risposta secca al quesito iniziale quindi diremmo che, a differenza di quanto credono i più, prima casa non equivale ad impignorabilità, ma che,  tuttavia, vi sono delle differenze nelle possibilità di pignoramento della prima casa a seconda che il creditore sia:
a) un soggetto privato, per debiti privati (es. finanziaria, banca, condomino, fornitore, etc.);
b) oppure l’Erario, ad esempio Agenzia delle Entrate, per il mancato pagamento di debiti tributari (obbligazioni dovute a titolo di tasse o imposte sia allo Stato che agli enti locali).

Il divieto di pignoramento della prima casa, di cui parleremo a breve, vale solo per i soggetti delegati alla riscossione dei tributi che, per quelli statali, è Agenzia Entrate Riscossione (ex Equitalia) e, per quelli locali, è di solito una società privata che ha stretto una convenzione con il Comune, la Provincia o la Regione.
In termini generali, la prima casa può essere pignorata tutte le volte in cui il debito è di natura privata. La banca, la finanziaria, il condominio, ecc. possono pignorare la prima casa del debitore e non vi è un limite minimo di debito a partire dal quale il pignoramento immobiliare è possibile.
Ciò significa che anche in presenza di importi bassi, il creditore può avviare comunque la procedura di esecuzione forzata (ovviamente sempre in un’ottica di proporzionalità e ragionevolezza, tenendo anche conto dei costi e delle lungaggini che investono una procedura esecutiva immobiliare e che sono a carico del creditore procedente).

NEL SECONDO CASO, INVECE, QUANDO A PROCEDERE SIA IL FISCO (L’AGENZIA DELLE ENTRATE- RISCOSSIONE) LA SITUAZIONE DIVENTA PIÙ COMPLESSA.

L’Agenzia delle Entrate può pignorare la prima casa?

Quando il creditore è lo Stato, diversamente che nel caso di creditori privati, la legge, come anticipato, ammette la pignorabilità del succitato bene, ma ponendo una serie di limiti al potere di Equitalia di aggredirlo.
LIMITI:

Se il debitore/contribuente ha una casa di abitazione essa non può mai essere soggetta ad azione esecutiva (da parte del Fisco) se si tratta della cosiddetta “prima casa”, purché essa sia:

1. l’unico immobile di proprietà del debitore : risultare come abitazione principale non è sufficiente ai fini dell’impignorabilità. Infatti, basterebbe una semplice quota di proprietà di un bene immobile, ad es. garage, terreno, in comunione, per rendere pignorabile la prima casa;
2. domicilio del debitore e luogo in cui il debitore vi risieda anagraficamente: se il debitore è proprietario di un unico immobile ma l’avesse dato in affitto invece di abitarvi personalmente, l’ente pubblico potrebbe comunque procedere al pignoramento;
3. non un immobile di lusso: cioè deve avere le caratteristiche previste dal decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, e non è comunque accatastato come una villa (A/8), un castello o un palazzo di eminente pregio artistico o storico (A/9).

Solo se tutte e tre le condizioni sono soddisfatte allora l’Agenzia delle Entrate non può avviare la procedura di pignoramento.

E, quindi, in assenza dei suddetti limiti, il pignoramento immobiliare da parte dell’Agenzia Delle Entrate è sempre fattibile?
NO.
È sicuramente vero che la mancanza di anche una sola di tali ipotesi rende astrattamente pignorabile la prima casa anche da parte dell’Agente della Riscossione esattoriale, ma ciò non è sufficiente a giustificare un eventuale procedura di esecuzione forzata!!
Infatti, in questi casi il fisco può procedere al pignoramento e alla vendita all’asta dell’immobile solo e soltanto se:

1. l’importo complessivo del debito maturato e scaduto nei suoi confronti sia superiore ad almeno 120.000 euro;
2. prima di farlo abbia iscritto ipoteca sull’abitazione che intende pignorare;
3. il valore complessivo degli immobili posseduti in proprietà dal debitore supera i 120.000 euro;
4. siano passati almeno sei mesi dall’iscrizione dell’ipoteca e il debitore non ha pagato/rateizzato il debito.
   Infatti l’erario deve preventivamente concedere al debitore la possibilità di rateizzare quanto da questi dovuto. La rateazione del pagamento può essere concessa fino ad un massimo di 72 rate mensili. In caso di grave e comprovata situazione di difficoltà non imputabile al debitore, legata alla congiuntura economica, la dilazione può essere concessa fino a un massimo di 120 rate mensili.

Ipoteca e Pignoramento Agenzia delle Entrate

Dunque, la prima cosa che l’Agenzia delle Entrate Riscossioni deve fare per poter pignorare la tua abitazione è iscrivervi sopra l’ipoteca. Ma anche qui entrano in gioco ulteriori condizioni da rispettare:

a) Il debito complessivo deve essere superiore a 20 mila euro (cfr. decreto-legge n. 16 del 2 marzo 2012, convertito in legge n. 44 del 26 aprile 2012)

b) e, almeno 30 giorni prima, l’Agenzia Delle Entrate deve inviare al debitore un avviso di ipoteca, informandolo appunto dell’operazione che sta per compiere.

In caso contrario, non può ipotecare la casa e conseguentemente non può pignorarla.
Se però il debito con il Fisco supera i 20 mila euro e la comunicazione avviene correttamente, questo potrebbe essere il primo passo per un eventuale vendita all’asta dell’immobile.

N.B. Nel caso in cui il debito non superi euro 120.000,00, l’ipoteca (comunque in precedenza iscritta) non può MAI sfociare in un pignoramento, e ancora, se l’immobile su cui è iscritta l’ipoteca è anche l’unico di proprietà del contribuente, adibito a civile abitazione non di lusso e di residenza, esso non può mai essere pignorato anche se il debito con il Fisco supera euro 120.000,00.

Pignoramento immobiliare Agenzia delle Entrate: procedura

Una volta analizzati i limiti che impediscono all’Agenzia delle Entrate di pignorare la prima casa, vediamo adesso brevemente la procedura da seguire nel caso in cui, al contrario, possa farlo.

Il pignoramento immobiliare dell’Agente della riscossione è effettuato mediante la trascrizione nei registri immobiliari di un avviso che viene notificato al debitore entro i successivi cinque giorni.

L’avviso contiene:

• le generalità del soggetto nei confronti del quale si procede;
• la descrizione degli immobili con le indicazioni catastali e la precisazione dei confini;
• l’indicazione della destinazione urbanistica del terreno;
• il giorno, l’ora e il luogo del primo, del secondo e del terzo incanto, con intervallo minimo di venti giorni;
• l’importo complessivo del credito per cui si procede, con il dettaglio dell’imposta, l’indicazione degli interessi di mora e delle spese di esecuzione già maturate;
• il prezzo base dell’incanto;
• la misura minima dell’aumento da apportare alle offerte; l’avvertenza che le spese di vendita e gli oneri tributari concernenti il trasferimento sono a carico dell’aggiudicatario;
• l’ammontare della cauzione e il termine entro il quale deve essere prestata dagli offerenti;
• il termine di versamento del prezzo;
• l’ingiunzione ad astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito i beni assoggettati all’espropriazione e i frutti di essi.

La legge prevede che, nel corso del pignoramento, il contribuente, con il consenso di Agenzia delle entrate-Riscossione, possa vendere personalmente l’immobile pignorato o ipotecato entro i 5 giorni che precedono il primo incanto oppure, nel caso in cui lo stesso non vada a buon fine, entro il giorno precedente al secondo incanto.

In questo caso l’intero corrispettivo sarà versato direttamente all’Agenzia che utilizzerà l’importo per il saldo del debito e restituirà al debitore l’eventuale somma eccedente entro i 10 giorni lavorativi successivi all’incasso.

Intervento dell’Agenzia delle Entrate

Tornando al concetto di prima casa, come già anticipato, va chiarito che il limite al pignoramento di cui si tratta in questa sede, viene posto al Fisco non per la cosiddetta “prima casa” comunemente intesa come tale, bensì per “l’unico immobile di proprietà del debitore”.

Basta leggere il testo dell’art. 76 del d.P.R. n. 602/1973 per sciogliere ogni dubbio.
Dalla lettura del comma 1, lettera a), si evince che ad essere impignorabile non è la “prima casa” bensì̀ l’unico immobile, con l’ulteriore specificazione riguardante la circostanza che debba, questo immobile, essere adibito ad uso abitativo e lo stesso (contribuente esecutato) vi risieda anagraficamente.
Esso prevede infatti che: “l’Agente della riscossione non può procedere all’espropriazione dell’unico immobile di proprietà del debitore.”
Così, ad essere impignorabile da parte dell’Agente è l’unica casa e non la “prima”.

Grazie al D.L. n. 69/2013, meglio noto come “Decreto del fare”, attraverso la modifica che ha operato rispetto all’art. 76 del d.P.R. n. 602/1973, si è voluto porre un chiaro divieto al pignoramento da parte dell’Agenzia delle Entrate, con l’obiettivo di arginare i pignoramenti immobiliari promossi per crediti fiscali.

Tuttavia, la normativa relativa al comportamento della società di riscossione ex Equitalia all’interno delle procedure esecutive immobiliari non impedisce al Fisco, qualora un altro creditore privato abbia iniziato il pignoramento ed iscritto a ruolo la procedura, di intervenire in essa e far valere il proprio credito.
Tra le prime righe del comma 1 dell’articolo in esame si legge  “Ferma la facoltà di intervento ai sensi dell’articolo 499 del codice di procedura civile, l’agente della riscossione”.

Ciò significa, in sintesi, che se l’ente riscossore,  ha un credito inferiore alla soglia predetta, non potrà pignorare autonomamente la prima casa del soggetto debitore, ma potrà comunque aggiungersi ad altri eventuali creditori privati nella procedura esecutiva per soddisfarsi.
La ratio di tale facoltà è chiara: qualora essa non fosse stata prevista, sarebbe infatti impedito all’esattore di tutelare le proprie ragioni creditorie sul bene pignorato da terzi, ma il bene verrebbe ugualmente venduto (con ciò svuotando di significato la ratio della tutela della prima casa) penalizzando di fatto solo l’agente di riscossione.

Può verificarsi, però, il caso in cui il creditore principale, o precedente, rinunci a dare impulso alla procedura (anche in virtù di un accordo) e, in assenza di altri intervenuti, Equitalia si trovi a rivestire il ruolo di creditore procedente. In questi casi appare da escludere, come confermato da consistente giurisprudenza, che l’agente di riscossione possa dare impulso ad una procedura in assenza di quegli autonomi presupposti che gli avrebbero consentito di promuoverla come creditore principale.

Conclusioni

All’esito di questi brevi cenni su un argomento così discusso, possiamo allora rispondere alla domanda: Equitalia può pignorare la prima casa? La risposta è sì, ma in presenza di condizioni più limitative rispetto ai debiti con i privati.
Abbiamo visto quando il Fisco può procedere a pignorare, quando invece vige l’impignorabilità della prima casa.
Tuttavia, il tema è ampio e andrebbe affrontato anche in un’ottica difensiva per sapere come evitare o contrastare il pignoramento della prima casa, se è possibile farlo e come difendersi dall’Agenzia dell’Entrate.
Capita spesso che il contribuente si senta afflitto e decida di non difendersi, sbagliando.
Tra le opzioni più “comuni” , a titolo meramente esemplificativo, ricordiamo la possibilità per il contribuente che sia proprietario di più di un immobile di ridurre l’esposizione debitoria al di sotto, anche di poco, dei 120 mila euro, ciò in quanto l’esattore non potrebbe rifiutare i pagamenti parziali da parte del contribuente e, se questi versa una somma tale da ridurre il debito complessivo fino a portarlo al di sotto del tetto complessivo di 120 mila euro, il pignoramento immobiliare non può avvenire.
Altra soluzione potrebbe configurarsi in una istanza di rateazione, in presenza della quale il Fisco non può avviare una procedura di esecuzione forzata e rinunciare a quelle già in corso.
Ancora, può ricorrere alle procedure di sovraindebitamento, disciplinate dalla legge n. 3/2012 come modificata dal nuovo Codice della Crisi e dell’Insolvenza, che ha lo scopo di consentire ai soggetti non fallibili in difficoltà economica, quali ad esempio professionisti, pensionati, piccoli imprenditori, di introdurre, presso il tribunale del luogo di residenza del debitore, una procedura finalizzata a ottenere la liberazione da tutti i propri debiti.
Per una maggior chiarezza espositiva e per conoscere in generale, delle diverse tutele previste dalla legge per salvaguardare la prima casa da un pignoramento immobiliare, si consiglia di leggere l’articolo: GUIDA AL PIGNORAMENTO IMMOBILIARE DELLA PRIMA CASA.

Un’adeguata difesa è pertanto necessaria e può rivelarsi molto utile sia dal punto di vista della correttezza della procedura, sia in termini di tempo, comportandone inevitabilmente un allungamento di cui può beneficiare il soggetto esecutato.
A tal proposito si legga: come salvare casa dal pignoramento: soluzioni e cosa fare.

 

Avv. p. Alessandra Verde
(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Si legga, sul pignoramento immobiliare in generale: pignoramento immobiliare: costi,  tempi e procedura.

Se avete una procedura in atto e volete sapere nello specifico tempi che potreste guadagnare, altri benefici conseguibili e costi di eventuali difese o consulenze (laddove non fosse necessaria una costituzione in giudizio ma fosse sufficiente la presenza della parte alle udienze effettuiamo consulenze in cui indichiamo tutto quel che la parte deve sapere per incidere a proprio vantaggio nel giudizio in corso) da parte nostra non esitate a contattarci

Per conoscere di una delle opposizioni più frequenti nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare: opposizione agli atti 617 cpc: la guida completa

Per conoscere delle differenze principali tra le due opposizioni si legga: Opposizione ex. art 615 e opposizione ex. art 617: tutte le differenze

Per chi volesse leggere della sospensione ex. art 624 cpc del pignoramento immobiliare,  come si chiede, lla durata, riassunzione ed effetti della sospensione, consigliamo l’articolo: Guida completa alla sospensione 624 cpc

Per approfondire le tre procedure di composizione della crisi e le differenze tra le stesse si legga ”Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”

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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”