Contratto preliminare di compravendita: normativa, effetti e casi pratici. Tutto quello che c’è da sapere per non incorrere in errori.
Cos’è il contratto preliminare di compravendita?
Il preliminare di compravendita è una particolare pattuizione mediante la quale una parte promette di acquistare e l’altra di vendere, entro un certo termine, ad un determinato prezzo, ed a specifiche condizioni, un immobile precisamente individuato.
Nella pratica, il ricorso al contratto preliminare di compravendita tra privati è molto diffuso. Infatti il “promittente venditore” ed il “promissario acquirente” decidono molto spesso di utilizzarlo sia per esigenze di carattere temporale (ad es.: l’attesa del definirsi di un’istruttoria di un istituto di credito per la concessione del mutuo al promissario acquirente; per esigenze abitative del venditore, che deve ricercare un altro immobile in cui trasferirsi), sia motivi prettamente tecnici (ad es.: sanare un abuso, ripristinare uno stato dei luoghi, ecc.).
Viene quindi determinato al suo interno, col preventivo accordo tra le parti, un termine massimo (entro il quale cercare di risolvere tutte le eventuali incombenze a carico di ciascuna parte) per addivenire alla stipula dell’atto definitivo, ossia il rogito.
Con la firma del preliminare di vendita, quindi, entrambe le parti tendono a fissare con un atto scritto gli elementi della futura vendita, al fine di evitare ripensamenti unilaterali, e cioè la volontà di una delle parti di ridiscutere termini e condizioni della vendita per i quali sia stato già raggiunto l’accordo, individuando chiaramente le conseguenze che si verificheranno nella loro sfera patrimoniale, sia nel caso di sottoscrizione dell’atto definitivo che in caso contrario.
Molto importante quindi è il suo contenuto, sia formale che sostanziale (tipo di accordo e forma delle clausole).
Effetti e contenuto del contratto preliminare di vendita
Il preliminare di vendita ha un effetto anticipatorio dell’atto definitivo, infatti, si parla frequentemente di “contratto preliminare ad effetti anticipati” e le pattuizioni previste tra le parti, che siano però state riportate espressamente per iscritto, costituiscono una fonte di obbligazione futura.
Viene definito infatti anche “contratto ad effetti obbligatori”.
Del contratto preliminare il codice civile non fornisce alcuna definizione, limitandosi a statuire che “Il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo”. (ad esempio, quando l’oggetto del preliminare di compravendita è un’immobile, ai fini della sua validità sarà necessaria la forma scritta).
È bene, quindi, indicare nel contratto di compravendita in modo chiaro perlomeno:
- gli elementi identificativi del bene oggetto di compravendita;
- le sue caratteristiche costruttive e giuridiche;
- il prezzo pattuito;
- gli eventuali anticipi e come vanno imputati;
- le conseguenze in caso di mancata stipula del rogito definitivo
Ma cosa accade se uno tra il promittente venditore ed il promissario acquirente non vuole addivenire alla stipula dell’atto definitivo?
Le conseguenze potrebbero essere molto gravi, anche perché la legge prevede a tutela della parte adempiente specifici strumenti di “reazione” contro quella inadempiente.
- Innanzitutto, la parte adempiente, che quindi vuole rispettare il preliminare addivenendo alla stipula dell’atto definitivo, ossia il rogito, può intentare in Tribunale una “esecuzione in forma specifica” prevista dall’art. 2932 c.c., mirando così ad ottenere da un giudice l’emissione di una sentenza traslativa, che tiene luogo del rogito definitivo;
- in alternativa la parte adempiente potrà scegliere di risolvere il contratto preliminare ai sensi dell’art. 1453 c.c., con scioglimento di ogni vincolo nascente dal predetto, nonché chiedere il risarcimento del danno subito.
Per quel che concerne quest’ultimo aspetto, è possibile prevedere all’interno del preliminare di compravendita anche determinate clausole finalizzate a quantificare in via preventiva un risarcimento, mediante:
- la fissazione di una clausola penale (art. 1382 c.c.),
- una caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.),
- oppure una caparra penitenziale (art. 1386 c.c.).
Nel contratto preliminare di compravendita la caparra confirmatoria, disciplinata dall’art. 1385 c.c., è senza dubbio lo strumento più utilizzato allo scopo.
La normativa dispone che “Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”.
Ma tra quali soggetti spiega i suoi effetti un contratto preliminare di compravendita?
Il contratto preliminare, unitamente alle pattuizioni in esso contenute, ha effetto solo tra le parti che lo hanno sottoscritto e non è opponibile a terzi (soggetti estranei all’accordo).
Spesso però accade che una delle parti (di solito il promissario acquirente) abbia interesse a rendere opponibile a terzi il preliminare di compravendita (soprattutto quando il medesimo tema che il venditore, nonostante l’incasso di una corposa caparra, possa alienare lo stesso immobile a terzi, ignari appunto dell’esistenza di un precedente impegno a trasferire l’immobile).
Per renderlo opponibile a terzi, l’unico modo è quello di procedere con la sua trascrizione. Essa è uno strumento di pubblicità legale mediante il quale possono essere rese note ai terzi le vicende giuridiche connesse a determinate categorie di beni (l’immobile oggetto del preliminare di compravendita). E’ una forma di pubblicità di natura dichiarativa, divulgabile mediante l’annotazione, in un pubblico registro, dell’atto sottoscritto tra determinati soggetti. In tal modo l’atto diventa opponibile a terzi per un periodo predeterminato per legge (art. 2645 bis c.c., che al II comma prevede che “Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all’articolo 2652, primo comma, numero 2).
Al contrario, il contratto preliminare di compravendita non registrato (ossia non regolarmente trascritto) non avrà effetti nei confronti di terzi, ma solo nei confronti delle parti contraenti.
Per approfondimenti sulla rilevanza delle trascrizioni si legga l’articolo “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.
Ma che effetto ha la trascrizione del contratto preliminare di compravendita?
L’effetto della trascrizione del contratto preliminare è “prenotativo” degli effetti dell’atto definitivo: al momento della trascrizione di quest’ultimo (o della sentenza ottenuta con l’esecuzione in forma specifica), gli effetti retroagiranno al momento della trascrizione del preliminare. In tal modo l’acquirente, una volta trascritto il contratto definitivo (o la predetta sentenza), prevale rispetto ai terzi che abbiano eseguito trascrizioni o iscrizioni a carico del promittente venditore dopo la trascrizione del preliminare, anche se prima della trascrizione del definitivo. Per procedere con la trascrizione del contratto preliminare di compravendita è però richiesto che sia redatto nelle forme dell’atto pubblico o con una scrittura privata autenticata da un pubblico ufficiale (art. 2657 c.c.).
Preparare preliminare di vendita: a chi rivolgersi?
Alla luce di tutto quanto illustrato nel presente articolo, seppur sommariamente, si evince chiaramente che il contratto preliminare di compravendita è un atto di rilevante importanza, per la cui stesura è richiesta una particolare attenzione e conoscenza delle norme, al fine di evitare spiacevoli inconvenienti futuri, che possano ledere irreparabilmente la sfera economico-privata delle parti.
Non è infrequente sottoscrivere dei moduli prestampati forniti dalle agenzie immobiliari che, seppur prevedendo una serie di importanti clausole, sono però standardizzati, e chi ve le sottopone potrebbe non avere una preparazione adeguata, come quella di un legale, per rappresentare quali possono essere gli effetti della loro accettazione. Si ritiene invece che il contratto preliminare di compravendita debba essere perfezionato con specifiche clausole a seconda della singola operazione immobiliare che si andrà a compiere, e secondo delle sue peculiarità, che quindi possono cambiare a seconda del caso specifico. Ciò è necessario anche alla luce dei continui chiarimenti su alcuni aspetti peculiari delle compravendite immobiliari, che ci vengono di continuo forniti dalla Corte di Cassazione.
E’ importante quindi affidarsi ad un professionista di settore che possa fornire la giusta tutela che richiede un’operazione così importante come la compravendita di un immobile.
Avv. Vito Calcagno
(collaboratore dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Per approfondimenti sul tema delle tutele relative al contratto preliminare, ed in particolare della delicata materia della tutela del promissario acquirente di un immobile in costruzione si legga “Contratto preliminare: La Fideiussione del Costruttore“
Per saperne di più sullo scioglimento del contratto preliminare, in particolare dovuto al Coronavirus, si legga l’articolo “Lo scioglimento del contratto preliminare a causa del Coronavirus”.
Per approfondimenti sul tema, per individuare ed evitare gli ostacoli di una compravendita potenzialmente nulla si legga l’articolo “La nullità del contratto di compravendita immobiliare”
Per la tematica delle difformità, più o meno gravi, che incidono sulla conformità urbanistica, o regolarità edilizia e creano non pochi problemi e costi all’acquirente fino a giungere alla nullità assoluta dello stesso atto di acquisto si legga “Conformità urbanistica e catastale: quali rischi corre chi acquista un immobile”
Per approfondire il tema dei vizi si legga “Vizi occulti dell’immobile acquistato: come tutelarsi”
Se dovete acquistare la prima casa e volete sapere come darla in locazione senza perdere le agevolazioni fiscali o i requisiti necessari per usufruire delle detrazioni fiscali per gli interessi del mutuo leggete “Agevolazioni prima casa: mutuo e locazione”
Per saperne di più sul sul cd rento to buy si legga “Contratto di affitto con riscatto come funziona dopo l’art. 23 DL 133/14 – le soluzioni alternative con maggior profitto e tutele”
Per la tematica condominiale del riparto delle relative alle riparazioni dei muri di cinta/contenimento dei giardini privati nei condomini o supercondomini si legga “A chi spettano i costi per la riparazione del muro di cinta nel condominio o supercondominio”
Per approfondimenti sull’azione di manutenzione che tutela chi è stato molestato nel possesso di un immobile si legga anche “l’azione di manutenzione: tempi e procedura”
Se volete acquistare, avete intenzione di investire nel mercato immobiliare in un momento in cui è così basso (comprare in un mercato depresso piuttosto che in uno che sta ai massimi livelli è una delle elementari regole di ogni investitore professionista) e state cercando la miglior strategia per i vostri Investimenti immobiliari, (attraverso il mercato ordinario, le aste, o ancora attraverso l’acquisto dell’immobile fuori asta con un’offerta a saldo e stralcio ai creditori) rivolgetevi a noi per una consulenza – o per sapere quali opportunità di investimento con i ns clienti, possiamo proporre (conserviamo una banca dati di potenziali investitori al fine di poter far incontrare, quando se ne realizzano le condizioni concrete, nell’interesse di entrambe le parti, le domande di investimento di potenziali compratori e la volontà di vendere a chi possa offrire la possibilità di restare in locazione nell’immobile dei debitori esecutati nostri assistiti, per approfondire la questione si legga “Come comprare casa all’asta senza rischi e ottenere grande redditività” )
Per approfondire la tematica del saldo e stralcio come strumento per acquistare gli immobili pignorati fuori asta ad un prezzo molto inferiore a quello di mercato e quali competenze sono necessarie per non commettere errori che compromettano l’esito di tali operazioni si legga “Guida al saldo e stralcio come forma di investimento immobiliare”
In sede di consulenza studiamo i singoli casi concreti e tutte le possibili soluzioni alternative, sia al livello contrattuale che fiscale (potendovi offrire infinite opportunità di risparmio fiscale sia al momento dell’acquisto che in quello successivo della messa a reddito dell’immobile, si legga al riguardo per approfondire l’argomento l’articolo “Investimenti immobiliari regole e suggerimenti per fare profitto ”)
La conoscenza approfondita e specialistica del diritto immobiliare, in cui questo studio si è specializzato (siamo probabilmente l’unico studio che opera sull’intero territorio nazionale ad occuparsi solo ed esclusivamente di diritto immobiliare come può evincersi dalla lettura della nostro sito web alla pagina Chi Siamo) ci consente di far ottenere ai nostri clienti , tutte le opportune ed adeguate tutele, sia in sede giudiziale che stragiudiziale, sia in sede di asta che in caso di investimento sul mercato ordinario, anche di fronte a questioni che possano apparire estremamente complesse.
Ad ogni modo, se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perché non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.
Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”. pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta, manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.
Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”
Per chiedere assistenza, consulenze o un preventivo contattateci visitando la pagina “Contatti” troverete tutte le modalità ed i recapiti compreso un comodo form.
