La proroga fino al 30 giugno della sospensione dell’esecuzione degli sfratti riguarderà sia gli sfratti per morosità che quelli relativi a immobili pignorati
A pochi giorni dalla scadenza del termine del 31 dicembre 2020, data in cui sarebbe dovuto cessare il divieto di procedere all’esecuzione dei provvedimenti di rilascio prevista dall’art. 103 del Cura Italia e successive modifiche, arriva dal Decreto Milleproroghe, liquidato dal consiglio dei ministri “salvo intese”, una nuova proroga al blocco degli sfratti questa volta fino al 30 giugno 2021.
Ciò significa che, fino a quella data, non sarà possibile dare esecuzione ai provvedimenti di rilascio mentre rimarrà impregiudicata la possibilità, nel tempo intercorrente, di procurarsi un titolo a ciò finalizzato.
Più nel dettaglio, sarà possibile chiedere al giudice di convalidare lo sfratto del proprio conduttore moroso ed ottenere una pronuncia che condanni l’inquilino ad abbandonare l’appartamento sebbene l’ordine del magistrato possa essere posto in esecuzione solo successivamente al 30 giugno 2021.
Lo stabilisce l’art 13 comma13 del dl 183/2020 ( Decreto Milleproroghe)in base al quale la proroga fino al 30 giugno 2021 della sospensione dell’esecuzione degli sfratti riguarderà:
- i provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze (sfratto per morosità);
- gli sfratti relativi a immobili pignorati che siano abitati dal debitore esecutato e dai suoi familiari.
Ciò significa che fino a quella data:
- non potrà essere eseguito il provvedimento di rilascio ai danni degli inquilini morosi di un contratto di locazione ad uso abitativo o commerciale;
- non potrà essere eseguito l’ordine di liberazione o il decreto di trasferimento contenente l’ordine di rilascio dell’immobile pignorato che sia abitato dal debitore esecutato quale abitazione principale;
Relativamente agli aspetti procedurali dello sfratto per morosità, si ricorda che fino al 30 giugno 2020 l’ufficiale giudiziario, preposto a tale tipo di mansione, non accetterà l’incarico di accedere all’immobile per procedere materialmente alla sua liberazione.
Difatti, l’attuazione di tutte le attività rivolte all’esecuzione degli obblighi di rilascio (preavviso di rilascio ex art.608 c.p.c.- accesso dell’Ufficiale giudiziario) deve intendersi sospesa per il periodo corrente. Potrà, invece, procedersi, senza alcun limite, alla notificazione dell’intimazione di sfratto per morosità o per finita locazione, nonché a tutte le azioni che dovessero risultare necessarie a costituirsi un titolo esecutivo valido per la futura liberazione dell’immobile.
Pertanto, anche nel caso in cui il conduttore dovesse diventare moroso durante il periodo di sospensione, il locatore potrà sempre introdurre il procedimento di sfratto per morosità costituendosi, a tal fine, un titolo (in tal caso la convalida di sfratto ex art.663 c.p.c. o l’ordinanza provvisoria di rilascio ex art.665 c.p.c.) da azionare a sospensione trascorsa.
Rispetto all’ambito applicativo della sospensione in commento essa si applicherà a tutti i provvedimenti di rilascio generalmente intesi (convalida di sfratto; ordinanza provvisoria di rilascio; sentenza che accerti l’occupazione sine titulo, ) senza che vi sia necessità di alcuna istanza ed in maniera automatica.
Anzi, a tacitazione di ogni dibattito sul tema (che si era, invero, registrato presso alcune Corti territoriali), viene chiaramente specificato che la sospensione dell’esecuzione degli sfratti si applicherà anche alle esecuzioni immobiliari. (Per approfondire quella giurisprudenza di merito secondo la quale la sospensione degli sfratti non dovesse essere applicata anche all’esecuzioni immobiliari si legga: “Sfratti bloccati fino a settembre? La legge non è uguale per tutti” o anche “Stop agli sfratti fino al 1 settembre: attenzione agli abusi”)
Per tale ragione non potrà essere eseguito (né “attuato”) l’ordine di liberazione o il decreto di trasferimento contenente l’ordine di rilascio dell’immobile pignorato che sia abitato dal debitore esecutato quale abitazione principale.
Avv. Daniele Giordano
(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Per avere qualche utilissimo suggerimento per accelerare di diversi mesi l’effettivo rilascio dell’immobile leggi “I tempi dello sfratto per morosità, gli errori più comuni che ritardano il rilascio e come accelerarlo“, o ancora “La notifica dello sfratto a mezzo PEC perché conviene?” chiamaci se vuoi farlo nel più breve tempo possibile e nel preventivo gratuito ti indicheremo anche i tempi di massima, più bassi della media, che potrai impiegare grazie alla nostra esperienza nel settore.
Per maggiori informazioni sullo sfratto per morosità si legga “Lo sfratto per morosità: tempi, costi, procedura e modello di intimazione“.
Per approfondire quella fase dello sfratto per morosità che riguarda l’esecuzione dello sfratto stesso si legga anche “Sfratto per morosità: l’esecuzione per ottenere il rilascio, tempi, costi e procedura”
Sul decreto ingiuntivo relativo ai canoni di locazione si legga “Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per i canoni di locazione“
Altri interessanti articoli che consigliamo per approfondire il tema degli sfratti e dei contratti di locazione , sono “Lo sfratto per finita locazione” e “Affitto oltre la fideiussione: le forme di garanzia atipiche“
Se hai un immobile commerciale da liberare e vuoi sapere i tempi necessari a farlo leggi anche “Sfratto per morosità locale commerciale: non c’è termine di grazia“ o per sapere dopo quanti canoni impagati puoi procedere allo sfratto e se è sanabile la morosità in questo tipo di locazioni leggi Contratto di Locazione commerciale: la sanatoria della morosità e il Grave inadempimento .
Per valutare le differenze tra l’inadempimento, causato dal Coronavirus, in caso di contratto di locazione ed in caso di contratto di affitto di azienda si legga “Le conseguenze del Coronavirus sull’affitto di azienda: legittima la sospensione del pagamento”.
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