La legge n. 69 del 21 maggio 2021, che ha convertito in legge il decreto-legge ”Sostegni” (d.l. 41 del 22 marzo 2021), ha prorogato il blocco degli sfratti prevedendo, a tal proposito, una tripla scadenza.
L’art. 40 quater della Legge di conversione, sotto la rubrica “Disposizioni in materia di sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili”, infatti, prevede:
“La sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, prevista dall’articolo 103, comma 6, del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 aprile 2020, n. 27, limitatamente ai provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze e ai provvedimenti di rilascio conseguenti all’adozione, ai sensi dell’articolo 586, secondo comma, del codice di procedura civile, del decreto di trasferimento di immobili pignorati ed abitati dal debitore e dai suoi familiari, è prorogata:
- a) fino al 30 settembre 2021 per i provvedimenti di rilascio adottati dal 28 febbraio 2020 al 30 settembre 2020;
- b) fino al 31 dicembre 2021 per i provvedimenti di rilascio adottati dal 1° ottobre 2020 al 30 giugno 2021
Analizzando la norma possiamo dedurre che il blocco degli sfratti è stato prorogato solo per:
-i provvedimenti di rilascio adottati per morosità dell’inquilino e
–i provvedimenti di rilascio che abbiano ad oggetto l’immobile pignorato abitato dal debitore esecutato e dalla sua famiglia;
Ciò significa che :
- non potrà essere eseguito il provvedimento di rilascio ai danni degli inquilini morosi di un contratto di locazione ad uso abitativo o commerciale;
- non potrà essere eseguito l’ordine di liberazione o il decreto di trasferimento contenente l’ordine di rilascio dell’immobile pignorato che sia abitato dal debitore esecutato quale abitazione principale;
La norma, con aspetti di evidente novità rispetto al passato, introduce anche una tripla scadenza.
Più nel dettaglio, i provvedimenti di rilascio adottati:
-prima del 28 febbraio 2020 potranno essere eseguiti dopo il 30 giugno 2021;
-dal 28 febbraio 2020 al 30 settembre 2020 potranno essere eseguiti dopo il 30 settembre 2021;
–dal 1° ottobre 2020 al 30 giugno 2021 potranno essere eseguiti dal dopo il 31 dicembre 2021.
Cosa significa?
La disposizione fa una differenza in base al momento in cui è stato adottato il provvedimento di rilascio. Se questo è stato ottenuto in un momento anteriore al covid-19 (quindi fino al 28 febbraio 2020) allora l’esecuzione potrà essere iniziata dopo il 30 giugno 2021. Se il provvedimento è stato ottenuto dal 28 febbraio 2020 al 30 settembre 2020 allora l’esecuzione potrà iniziare dopo il 30 settembre 2021, se il provvedimento è stato adottato dal 1 ottobre 2020 al 30 giugno 2021 questo potrà essere posto in esecuzione dopo il 31 dicembre 2021.
Facciamo qualche esempio:
-Se hai ottenuto la convalida dello sfratto per morosità in data 10 febbraio 2020 (e quindi in periodo pre-covid) potrai iniziare l’esecuzione dopo il 30 giugno 2021 (ipotesi 1);
-Se hai ottenuto la convalida dello sfratto per morosità in data 10 maggio 2020 potrai iniziare l’esecuzione (e chiedere all’ufficiale giudiziario di provvedere materialmente al rilascio) dopo il 30 settembre 2021 (ipotesi 2);
-Se hai ottenuto la convalida dello sfratto per morosità in data 15 febbraio 2021 potrai iniziare l’esecuzione (e chiedere all’ufficiale giudiziario di provvedere materialmente al rilascio) dopo il 31 dicembre 2021 (ipotesi 3).
-Se il decreto di trasferimento, contenente l’ordine di rilascio dell’immobile pignorato, è stato adottato dal giudice dell’esecuzione in data 10 febbraio 2020 (momento pre-covid 19) questo potrà essere posto in esecuzione dopo il 30 giugno 2021. (ipotesi 1);
-Se il decreto di trasferimento, contenente l’ordine di rilascio dell’immobile pignorato, è stato adottato dal giudice dell’esecuzione in data 15 aprile 2020, questo potrà essere posto in esecuzione solo dopo il 30 settembre 2021 (ipotesi 2);
-Se il decreto di trasferimento, contenente l’ordine di rilascio dell’immobile pignorato, è stato adottato dal giudice dell’esecuzione in data 16 febbraio 2021, questo potrà essere posto in esecuzione solo dopo il 31 dicembre 2021 (ipotesi 3).
Sfratti bloccati, ma non per tutti!
Come potrà osservarsi, la proroga, in continuità con i D.L. Milleproroghe, è intervenuta solo parzialmente in quanto non sono sospesi né gli sfratti per finita locazione né le liberazioni degli immobili pignorati che non siano abitazione principale né, tantomeno, le altre possibili tipologie di liberazioni non espressamente sospese.
Ad oggi, dunque, è già possibile eseguire senza alcuna limitazione e senza aspettare alcuna data:
–gli sfratti per finita locazione (emessi, per intenderci, nei confronti degli inquilini arrivati alla scadenza del contratto);
–il decreto di trasferimento dell’immobile pignorato che non sia adibito ad uso abitativo dal debitore e i suoi familiari;
–i provvedimenti di restituzione di immobili occupati senza alcun titolo o senza titolo valido(occupazione abusiva o senza titolo);
In verità le predette esecuzioni per consegna o rilascio, in questo momento, sono particolarmente rapide in quanto, gli Ufficiali Giudiziari, non essendo impegnati nell’attività di rilascio relativi agli sfratti per morosità almeno fino al 30 giugno 2021 (che sono sempre stati i più numerosi e lo saranno ancor di più dopo che saranno sbloccati dopo oltre un anno questo tipi di rilasci) hanno molte date disponibili (anche in tempi rapidi) ed hanno tutto l’interesse (anche economico visto che l’ufficiale giudiziario guadagna su ogni rilascio) a procedere con le uniche liberazioni possibili (che subiranno invece inevitabilmente un rallentamento quando l’enorme mole di immobili da liberare a causa degli sfratti per morosità bloccati tornerà agli stessi Ufficiali)
Inoltre, proprio a causa dell’imminente ondata di liberazioni è altamente consigliato attivarsi sin da subito per evitare le “lunghissime” code che già si prospettano per questo tipo di attività.
Sarebbe infatti opportuno incaricare, se già in possesso di un titolo esecutivo, repentinamente gli ufficiali giudiziari per l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio (non sospesi) approfittando, ancora per poco, della quiete del relativo ufficio.
Inoltre, in considerazione del periodo poc’anzi trascorso, delle difficoltà che potrebbero nascere dall’esecuzione di questi provvedimenti di rilascio, si consiglia, a maggior ragione, di affidarsi a “mani esperte” anche al fine di accelerare, compatibilmente con il singolo foro, la procedura di rilascio.
Avv. Daniele Giordano
(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Per avere qualche utilissimo suggerimento per accelerare di diversi mesi l’effettivo rilascio dell’immobile leggi “I tempi dello sfratto per morosità, gli errori più comuni che ritardano il rilascio e come accelerarlo“, o ancora “La notifica dello sfratto a mezzo PEC perché conviene?” chiamaci se vuoi farlo nel più breve tempo possibile e nel preventivo gratuito ti indicheremo anche i tempi di massima, più bassi della media, che potrai impiegare grazie alla nostra esperienza nel settore.
Per maggiori informazioni sullo sfratto per morosità si legga “Lo sfratto per morosità: tempi, costi, procedura e modello di intimazione“.
Per approfondire quella fase dello sfratto per morosità che riguarda l’esecuzione dello sfratto stesso si legga anche “Sfratto per morosità: l’esecuzione per ottenere il rilascio, tempi, costi e procedura”
Sul decreto ingiuntivo relativo ai canoni di locazione si legga “Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per i canoni di locazione“
Altri interessanti articoli che consigliamo per approfondire il tema degli sfratti e dei contratti di locazione , sono “Lo sfratto per finita locazione” e “Affitto oltre la fideiussione: le forme di garanzia atipiche“
Se hai un immobile commerciale da liberare e vuoi sapere i tempi necessari a farlo leggi anche “Sfratto per morosità locale commerciale: non c’è termine di grazia“ o per sapere dopo quanti canoni impagati puoi procedere allo sfratto e se è sanabile la morosità in questo tipo di locazioni leggi Contratto di Locazione commerciale: la sanatoria della morosità e il Grave inadempimento .
Per valutare le differenze tra l’inadempimento, causato dal Coronavirus, in caso di contratto di locazione ed in caso di contratto di affitto di azienda si legga “Le conseguenze del Coronavirus sull’affitto di azienda: legittima la sospensione del pagamento”.
Per approfondire la materia degli sfratti dei tempi e dei modi per ottenerli il più rapidamente, anche in caso di contratti non registrati e delle tutele per garantirsi il pagamento o delle principali cause di opposizione anche strumentale si cerchi su google la parola “sfratto” associata a “studioassociatoborselli” o a “www.dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.
Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”
Per vedere l’intervista dell’avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli sugli affitti in nero alla trasmissione “Di Martedì” del 28.2.2017 condotta da Giovanni Floris su La7 si visiti la pagina “Intervista La7“
