Pignoramento immobiliare, il Tribunale di Caltanissetta annulla asta immobiliare aggiudicata per la contestata difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita
Una delle cose più difficili da ottenere per il debitore nel campo dei pignoramenti immobiliari è annullare l’asta immobiliare aggiudicata ossia la revoca dell’aggiudicazione.
Questo perché una serie di norme tutelano chi acquista all’asta da (quasi) ogni problema o vizio che si possa presentare.
È questa la ragione per cui è sempre preferibile agire prima che la casa venga messa all’asta o comunque aggiudicata.
Anche se è raro che una vendita all’asta venga revocata in alcune occasioni questo può succedere.
Così è successo per un caso seguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli che ha avuto il merito di far revocare la vendita all’asta di una casa e la relativa aggiudicazione.
Nella vicenda che oggi commentiamo lo Studio d’Ambrosio Borselli che ha preso le difese dell’assistito dopo l’aggiudicazione, successivamente alla verifica dei documenti, si è accorto di un vizio della fase di vendita della casa all’asta.
In particolare, si è rilevata una differenza tra quanto diceva l’avviso di vendita (documento che viene emesso dal professionista delegato alla vendita) e l’ordinanza di vendita (documento che viene emesso dal Giudice dell’Esecuzione).
Questa differenza riguardava il tempo entro cui pagare il prezzo di aggiudicazione una circostanza non di poco conto!
Come vedremo, mentre l’avviso diceva che il prezzo dell’asta doveva essere pagato in 120 giorni, l’ordinanza ordinava il pagamento entro 60 giorni.
Lo Studio d’Ambrosio Borselli faceva presente la diversità delle disposizioni dinnanzi al Giudice dell’Esecuzione chiarendo che tale circostanza creava una certa incertezza sia su quale termine dovesse essere rispettato sia nei potenziali offerenti che magari, leggendo i due termini, non capivano quale dei due rispettare o quale dei due doveva prevalere.
Il Giudice dell’Esecuzione, preso atto di quanto affermato, considerata la confusione generata dal “doppio termine”, e rilevato che l’avviso di vendita non può contenere disposizioni diverse da quelle previste dall’ordinanza di vendita (atto del giudice), e altresì considerato che queste circostanze avevano “invalidato” la regolarità della vendita, ha revocato l’aggiudicazione e ordinato che la casa tornasse nuovamente all’asta.
Infatti, il Tribunale di Caltanissetta, in persona del Giudice dell’Esecuzione dott.ssa Ester Rita di Francesco, con l’ordinanza del 7 settembre 2022 ha revocato l’aggiudicazione (per leggere il provvedimento clicca “Provvedimento revoca aggiudicazione”), accogliendo il ricorso presentato dallo Studio d’Ambrosio Borselli a difesa di un suo assistito che lamentava la diversità delle previsioni contenute nell’ordinanza di vendita e nell’avviso di vendita in riferimento al termine per il saldo prezzo di aggiudicazione.
In particolare, secondo il Tribunale, “l’indicazione, in seno all’avviso di vendita, di un termine di versamento del saldo prezzo diverso e (nel caso di specie) superiore rispetto a quello indicato in seno all’ordinanza di delega delle operazioni di vendita, costituisce un vizio idoneo ad inficiare la regolarità delle operazioni di vendita delegate, a scapito dei principi di uguaglianza e parità delle condizioni da assicurare a tutti i potenziali interessati”.
Per tale vizio “ idoneo a ledere la regolarità della procedura di vendita ed i principi di uguaglianza e parità sopra indicati, non può trovare tutela il principio di conservazione degli atti della procedura” e pertanto l’aggiudicazione intervenuta va revocata per l’illegittimità della vendita.
Il professionista delegato alla vendita pubblicava in data 20 settembre 2021 un avviso di vendita per la vendita del 15 dicembre 2021.
All’interno dell’avviso, sotto la relativa rubrica, veniva fissato in 120 giorni il tempo massimo per il pagamento del saldo del prezzo di aggiudicazione e, infatti, veniva riportato: “il termine di versamento del saldo prezzo […] non potrà, comunque, essere superiore a 120 (centoventi) giorni dalla aggiudicazione. In caso di mancata indicazione del termine, si intende che esso è di 60 (sessanta giorni) dalla aggiudicazione”.
Questa previsione di fondamentale importanza era però contraria a quanto previsto nel corpo dell’ordinanza di vendita che infatti stabiliva in 60 giorni il tempo massimo per il pagamento del saldo ed ordinava, pertanto, al professionista delegato di attenersi a tale termine.
Rilevata l’anomalia successivamente all’aggiudicazione, la scrivente difesa evidenziava al giudice dell’esecuzione la contrarietà tra le due disposizioni e chiedeva, pertanto, la dichiarazione di decadenza dell’aggiudicatario (che risultava inadempiente rispetto al termine di 60 giorni previsto dall’ordinanza di vendita) o in subordine la revoca dell’aggiudicazione e la ripetizione della vendita in considerazione del vizio dedotto.
In effetti, come evidenziato nell’atto, la presenza dei due termini “contrastanti” pregiudicava il principio di parità di condizioni tra gli offerenti inducendo chi avesse letto la (sola) ordinanza di vendita ad attenersi ad un tempo inferiore mentre chi avesse letto il (solo) avviso di vendita ad un tempo maggiore.
Inoltre, veniva, più ampiamente, dedotto che il mancato rispetto dell’ordinanza di vendita dovesse condurre necessariamente all’illegittimità della vendita essendo l’ordinanza di delega lex specialis del singolo procedimento di vendita che regola non certamente “sovvertibile” da un atto del delegato del giudice.
Il provvedimento del 7 settembre 2022
Arriviamo così al provvedimento del 7 settembre 2022 con il quale il Tribunale di Caltanissetta, letta l’istanza e riqualificata la medesima in ricorso ex art. 591 ter c.p.c., accoglie le doglianze esposte e revoca l’aggiudicazione medio tempore intervenuta.
Il Giudice dell’Esecuzione osserva che “l’avviso di vendita è atto del professionista delegato che contiene la notizia della vendita dell’immobile ed ha la funzione di informare gli interessati circa le modalità, i tempi e la partecipazione alla vendita” e che il medesimo “quanto ai tempi ed alle modalità della vendita [..] deve contenere le prescrizioni e le indicazioni di cui all’ordinanza di delega a firma del Giudice dell’Esecuzione, essendo atto di recepimento dell’ordinanza”.
Ritenuto quanto sopra, il magistrato, confermando la tesi proposta dallo Studio d’Ambrosio Borselli, ha dappoi chiarito che “l’indicazione, in seno all’avviso di vendita, di un termine di versamento del saldo prezzo diverso e (nel caso di specie) superiore rispetto a quello indicato in seno all’ordinanza di delega delle operazioni di vendita, costituisce un vizio idoneo ad inficiare la regolarità delle operazioni di vendita delegate, a scapito dei principi di uguaglianza e parità delle condizioni da assicurare a tutti i potenziali interessati” con la conseguenza di rendere viziata la vendita e la relativa aggiudicazione.
L’ordinanza del Tribunale di Caltanissetta è espressione del più ampio principio della immutabilità delle condizioni della vendita coattiva e della loro “unicità” nel senso che le condizioni della vendita debbono essere uniche, chiare, non discordanti e non modificabili per garantire pari condizioni a tutti i partecipanti.
Inoltre, il provvedimento prosegue nella direzione già indicata dalla Corte di Legittimità in merito alla specialità dell’ordinanza di vendita che rappresentando la “lex specialis” dello specifico sub procedimento in cui quella si concreta deve prevalere sulle altre (eventuali) previsioni inerenti la vendita coattiva. In mancanza, gli atti esecutivi consistenti nell’aggiudicazione e nel conseguente decreto di trasferimento sono invalidi. (Cass., 07/05/2015, n. 9255, Cass., 29/09/2015, n. 11171).
Avv. Daniele Giordano
(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli presso la Sede di Napoli)
Chi fosse interessato al nuovo fondo Salvacasa ( introdotto dal comma 445 dell’art. 1 della legge di stabilità 2020 [l.160/2019] che modifica la legge sulle cartolarizzazioni, [la L. 130 del 1999]) finalmente approvato e che promette ed indica una direzione nuova (e più attenta alla posizione dei debitori esecutati) del nostro legislatore nella gestione dei crediti in sofferenza e delle relative esecuzioni immobiliari legga “Il nuovo fondo Salvacasa! Articolo 7.1 della l. 130/1999 modificato dall’art. 1 comma 445 della l.160/2019: Testo e commento”
Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”
Per conoscere tutte le modifiche introdotte dalla L.n. 176 del 2020 alla L.n. 3 del 2012 si legga “Approvato il nuovo sovraindebitamento”
In generale sul Sovraindebitamento si leggano pure “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012“
Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”
Per approfondire tra le tante cause di estinzione quella conseguente alla mancata messa in sicurezza dell’immobile pignorato si legga “Estinzione del pignoramento per la mancata messa in sicurezza dell’immobile pignorato“
Per approfondire l’ammissibilità e soprattutto le rilevantissime conseguenze della trascrizione della domanda giudiziale di opposizione a decreto di trasferimento si legga “La trascrizione della domanda giudiziale di opposizione a decreto di trasferimento”
Chi abbia una prima casa pignorata o potenzialmente pignorabile e voglia approfondire caratteristiche e particolari tutele di cui gode la prima casa rispetto agli altri immobili legga “Guida alle caratteristiche e tutele del Pignoramento immobiliare della prima casa”
Se si ha già in corso un pignoramento immobiliare ma l’immobile non è ancora stato messo all’asta e, per difendersi o giungere ad una buona proposta a saldo e stralcio, si voglia approfondire tutto quanto c’è da sapere sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc nonchè sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni per impedire l’emissione dell’ordinanza stessa, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”
Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche l’articolo “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate – Soluzioni per Salvare casa”
Chi volesse approfondire il tema dell’aggiudicazione dell’immobile pignorato da parte del parente, di quali rischi si corrono in tal caso e delle alternative possibili legga “Guida all’acquisto all’asta del parente: rischi e alternative”
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