Tribunale di Pescara asta revocata per la violazione dell’ordinanza di vendita, leggi le motivazioni e il provvedimento
La vendita all’asta di beni immobili è preceduta da particolari forme di pubblicità.
Le vendite giudiziarie vengono infatti pubblicate sul sito internet del Ministero della Giustizia, in un’area denominata “portale delle vendite pubbliche” (in gergo PVP), così come previsto dall’art. 490 c.p.c. Tale forma di pubblicità è obbligatoria per tutte le vendite afferenti beni immobili. Infatti, l’omessa pubblicità per causa imputabile al creditore è sanzionata con l’estinzione della procedura esecutiva ai sensi e per gli effetti dell’art. 631 bis. c.p.c. Per approfondire l’argomento dell’estinzione della procedura si veda il seguente articolo “L’estinzione del pignoramento immobiliare: tipica e atipica, effetti ed opposizione”.
La pubblicità degli immobili all’asta può essere eseguita anche su tanti altri portali dedicati a tali fini (per citarne solo alcuni: Astegiudiziarie.it, Astalegale.net, Asteanunci.com, Gorealbid.it, ecc.).
E’ il giudice dell’esecuzione che, con l’ordinanza di delega delle operazioni di vendita, dispone quali sono le forme di pubblicità da seguire per la vendita del bene, la quale potrà avvenire anche su quotidiani, volantini da imbucare nelle cassette postali di immobili siti nelle adiacenze di quello staggito, e con altri mezzi utili a tale scopo.
In relazione alla vendita di beni immobili, l’art. 490 c.p.c. dispone che sui portali diversi dal PVP deve essere pubblicata, oltre all’avviso di vendita, anche l’ordinanza di vendita e la relazione di stima del CTU. Ciò in aggiunta a quanto previsto per il portale delle vendite pubbliche, ove in tal caso l’art. 490 c.p.c. prevede la pubblicazione del solo avviso di vendita.
Il Giudice dell’esecuzione, con l’ordinanza di vendita, in aggiunta a quanto disposto dall’art. 490 c.p.c. può prevedere che vengano pubblicati ulteriori elementi, ad esempio: un numero determinato di foto interne od esterne del bene; la planimetria catastale; un virtual tour dell’immobile; ecc.
In tale caso il professionista delegato, o chi comunque preposto alle attività di pubblicità, pur se non espressamente previsto dalla norma, dovrà comunque attenersi alle disposizioni impartite dal giudice dell’esecuzione con l’ordinanza di vendita. A riguardo, si legga “Pignoramento immobiliare: guida alle attività del delegato”.
Sull’ordinanza di vendita infatti depone pacifica giurisprudenza di legittimità e di merito per cui è indubbio che la medesima rappresenti la “lex specialis dello specifico sub-procedimento in cui quella si concreta, e alla stessa deve quindi darsi piena e incondizionata ottemperanza, fino a parziale o totale sua modifica o revoca, se del caso a seguito d’impugnazione” (Cass. Civile, Sez. III, Sentenza n 24570/2018).
Anche altre precedenti pronunce della Suprema Corte sanciscono che l’ordinanza di vendita è lex specialis del procedimento liquidatorio, sicché le relative prescrizioni sono vincolanti (Cass. Civile, Sez. III, Sentenza n. 9255/2015; Cass. Civile, Sez. III, Sent. n. 11171/2015).
Le disposizioni adottate dal Giudice dell’Esecuzione nell’ordinanza di vendita circa gli adempimenti, le modalità o termini e, in generale, le condizioni di cui l’esperimento di vendita è soggetto, sono infatti posti a presidio delle esigenze di certezza, legittimità, trasparenza, correttezza ed efficienza, che sovraintendono al sistema dell’espropriazioni forzate. Per approfondire gli aspetti dell’ordinanza di vendita si legga “Provvedimento per l’autorizzazione della vendita: art 569 cpc”.
Per la Suprema Corte di Cassazione (tra le più recenti, Cass. Sez. III Civ., Sentenza n. 18421/2022 in tema di opposizione al decreto di trasferimento) la violazione di tali disposizioni può sempre essere evidenziata dal debitore senza dover dimostrare di aver subito uno specifico pregiudizio.
Nel caso di violazione delle forme di pubblicità da adoperare, ed impartite dal Giudice dell’esecuzione con l’ordinanza di vendita (o per quelle previste dall’art. 490 c.p.c.), il debitore potrà proporre un Reclamo ex art. 591 ter c.p.c. Al riguardo si legga “Guida al ricorso ex art. 591 ter c.p.c.: forma, termini e costi con modello”.
Un recentissimo decreto reso dal Tribunale di Pescara e consultabile al seguente provv. sospensione vendita 12.4.2023costituisce un chiaro esempio di quali possano essere le conseguenze del mancato rispetto dell’ordinanza di vendita del giudice dell’esecuzione, con specifico riguardo agli elementi afferenti le attività di pubblicità da espletarsi connesse alla vendita. In particolare, con Reclamo ex art. 591 ter c.p.c. il debitore aveva evidenziato al Giudice dell’esecuzione l’assenza, sui vari portali su cui è stata pubblicata la vendita dell’immobile, di alcuni elementi indicati nell’ordinanza di vendita tra cui le foto e la planimetria catastale del bene.
Il Giudice dell’esecuzione, con decreto di fissazione udienza di comparizione parti, ha sospeso le operazioni di vendita “considerato che l’ordinanza di vendita prevedeva espressamente la pubblicazione dell’avviso di vendita, unitamente a copia dell’ordinanza di vendita e della relazione di stima, comprese fotografie e planimetrie sui siti specificatamente indicati”.
Il rispetto delle forme di pubblicità impartite dal Giudice dell’esecuzione con l’ordinanza di vendita, oltre a quanto previsto dall’art. 490 c.p.c., è quindi una condizione indispensabile affinché la vendita si svolga regolarmente.
Avv. Vito Calcagno
(collaboratore dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Per maggiori dettagli sulla procedura esecutiva immobiliare si legga “Guida all’esecuzione immobiliare: tutta la procedura termini ed opposizioni”.
In merito al pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si leggano anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” , “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”
Chi volesse approfondire l’argomento del custode giudiziario quale ausiliare del giudice dell’esecuzione si legga “Guida alle attività del custode nel pignoramento immobiliare”.
Sull’argomento delle opposizioni all’ordine di liberazione e del diritto di abitazione si leggano anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione“ e “Custodia e diritto all’abitazione dell’immobile pignorato“
Chi abbia una prima casa pignorata o potenzialmente pignorabile e voglia approfondire caratteristiche e particolari tutele di cui gode la prima casa rispetto agli altri immobili legga “Guida alle caratteristiche e tutele del Pignoramento immobiliare della prima casa”
Ad ogni modo se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perchè non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.
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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
