Tribunale di Pescara: su ricorso ex art 591 ter proposto dallo studio legale d’Ambrosio Borselli, revoca la vendita all’asta per assenza di foto degli interni
Il Tribunale di Pescara, con ordinanza del 15.05.2023, su ricorso ex art 591 ter cpc proposto dallo studio legale d’Ambrosio Borselli, ha revocato l’esperimento di vendita degli immobili oggetto della procedura esecutiva, promossa in danno dei nostri assistiti, a causa di diverse criticità riscontrate nella vendita, ed esposte dalla nostra difesa con apposito reclamo.
Prima di analizzarne il contenuto, ricordiamo che il ricorso in commento viene utilizzato quale mezzo di impugnazione degli atti del professionista delegato, in quanto, tramite lo stesso, le parti possono opporsi agli atti propri del professionista dinanzi al giudice dell’esecuzione.
Si pensi, ad esempio, ad un avviso di vendita errato, al mancato adempimento degli oneri pubblicitari, alla mancata/erronea redazione della bozza del decreto di trasferimento etc.
In presenza di questi errori, di queste mancanze o di qualsiasi contestazione che dovesse riguardare il campo di attività (molto vasto) del professionista delegato, le parti e gli interessati potranno proporre ricorso ex art. 591 ter c.p.c.
Per approfondire lo strumento in commento si legga “Guida al 591 ter c.p.c.: forma, termini e costo con modello“ “Come opporsi all’avviso di vendita: opposizione agli atti esecutivi o ricorso ex art 591 ter?” e anche “Guida al ricorso ex art. 591 ter dopo la riforma Cartabia”
Ricorso ex art. 591 ter cpc: il contenuto
In particolare, con ricorso ex. Art 591 ter, lo studio legale d’Ambrosio Borselli, faceva rilevare al giudice dell’Esecuzione che sui vari siti su cui era stata pubblicata la vendita, si riscontravano diverse irregolarità di per sé idonee a scoraggiare la partecipazione alla vendita da parte della platea dei potenziali offerenti.
È bene ricordare che, con riferimento all’importante tema della pubblicità, rileva, innanzitutto il disposto di cui all’art. 490 c.p.c. che prevede l’obbligatorietà della pubblicazione degli avvisi di vendita sia sul portale delle vendite pubbliche (P.V.P.) e anche, per i beni immobili e i mobili registrati di valore superiore ad € 25.000, in appositi siti internet autorizzati dal Ministero, (per citarne solo alcuni: Astegiudiziarie.it, Astalegale.net, Asteanunci.com, Gorealbid.it, ecc.) almeno 45 giorni prima dell’esperimento di vendita.
Si tratta di un tipo di pubblicità obbligatorio per tutte le vendite afferenti beni immobili.
E, sul tema, uno degli errori più comuni in cui può incappare il delegato nelle proprie operazioni di vendita può riguardare proprio il mancato rispetto delle prescrizioni pubblicitarie.
Il mancato rispetto delle prescrizioni pubblicitarie è molto rilevante per il buon andamento e per l’esito della procedura: basti considerare che il ritardo o la mancata pubblicazione sul P.V.P. del contenuto minimo, quale avviso di vendita ed ordinanza, dà luogo ad estinzione (tipica) dell’esecuzione forzata quando avvenuta per fatto imputabile al creditore (esempio: mancato pagamento del fondo spese per il delegato) ai sensi e per gli effetti dell’art. 631 bis c.p.c.!
In genere la mancata pubblicità comporta l’improcedibilità della vendita, la quale può essere rilevata d’ufficio dal giudice o dalle parti.
Addirittura, altre volte il vizio può essere talmente grave tale da inficiare la stessa aggiudicazione, come ad esempio accade nel caso in cui la vendita sia eseguita in un giorno o in un luogo diversi da quelli riportati nella pubblicità oppure condurre alla revoca del decreto di trasferimento (ottenuto annullamento del decreto di trasferimento)
non potendo trovare applicazione per tali fattispecie il disposto dell’art. 2929 del c.c. ai sensi del quale: La nullità degli atti esecutivi che hanno preceduto la vendita o l’assegnazione non ha effetto riguardo all’acquirente o all’assegnatario, salvo il caso di collusione con il creditore procedente. Gli altri creditori non sono in nessun caso tenuti a restituire quanto hanno ricevuto per effetto dell’esecuzione.
Dunque, la norma in commento, che tutela l’aggiudicatario dai vizi della procedura, a ben vedere non fa salvo l’acquisto dell’aggiudicatario in caso di vizi del subprocedimento di vendita.
La logica è chiara: se sbagliato il procedimento di vendita, sarà sbagliato anche il frutto della stessa e quindi la vendita.
Talvolta il giudice dell’esecuzione, con l’ordinanza di delega, nello stabilire le modalità di pubblicità da seguire, può prevedere che vengano pubblicati ulteriori elementi, ad esempio: un numero determinato di foto interne od esterne del bene; la planimetria catastale; un virtual tour dell’immobile; ecc.
Il provvedimento che oggi commentiamo ne costituisce un chiaro esempio.
Nella vicenda, il soggetto esecutato propone reclamo avverso l’avviso di vendita pubblicato dal professionista Delegato, poiché questi, non attenendosi alle prescrizioni stabilite dal GE nell’ordinanza di vendita, omette di pubblicare le foto che rappresentano gli ambienti interni degli immobili e omette di pubblicare le planimetrie sui siti specificatamente indicati.
Il GE, rilevato ciò, ha sospeso (diremmo inevitabilmente) le operazioni di vendita.
Venendo al contenuto del reclamo, nel dettaglio:
in primo luogo, veniva esposto dalla difesa che su tutti i siti su cui era stata effettuata la pubblicità (tra l’altro a meno di 45 giorni antecedenti la vendita), non erano state pubblicate le foto degli ambienti interni degli immobili, e che le foto ritraenti gli interni erano assenti anche nella relazione di stima (CTU).
Tra l’altro la CTU era presente solo sul portale astegiudiziarie.it e non anche sugli altri portali indicati invece dal giudice nella propria ordinanza di vendita.
È chiaro che un immobile pubblicizzato correttamente, corredato di foto sia degli ambienti interni che esterni, rappresentato nei suoi dettagli, poteva essere molto più appetibile rispetto ad un annuncio pubblicitario scarno e insoddisfacente, trattandosi, per un potenziale acquirente, di un investimento ingente e non di un acquisto di poco conto!
In secondo luogo, nel ricorso veniva evidenziata la mancata pubblicazione delle planimetrie afferente ai beni pignorati, e non incluse nemmeno come allegati alla CTU.
Omissione palesemente in contrasto con quanto impartito dal giudice dell’esecuzione nell’ordinanza di vendita!
Motivazione, a parer di chi scrive, da sola necessaria e sufficiente, a disporre la revoca dell’ordinanza di vendita.
Questa circostanza è rilevantissima in quanto sappiamo che il mondo delle aste immobiliari è un mondo di per sé delicato, infatti nelle aste immobiliari sono esplicitamente escluse, ai sensi dell’art.2922 c.c., le garanzie per vizi ed evizione che normalmente sono presenti nelle compravendite tra privati
(eccezione fatta per quei vizi talmente gravi tali da configurare un’ipotesi di “aliud pro alio” e cioè un immobile completamente diverso da quello offerto in vendita).
All’atto dell’offerta si “dichiara di aver preso visione della perizia di stima e degli allegati, di accettare l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova e che la presente offerta è inderogabile” per cui non si può esercitare il diritto di recesso dall’acquisto in caso di vizi dell’immobile o di altri fattori od oneri che ne deprezzino il valore in maniera significativa, a meno che detti oneri non siano stati segnalati né in perizia né in ordinanza né fossero riconoscibili con l’ordinaria diligenza.
Pertanto è fondamentale che i potenziali offerenti siano posti in condizione di visionare la perizia e la documentazione catastale a corredo, di cui deve essere data puntuale pubblicità nell’avviso di vendita!
Eventuali errori e/o omissioni nella descrizione dei beni incidono direttamente sull’individuazione dei beni posti in vendita, riverberandosi sui diritti oggetto del decreto di trasferimento, inficiando la validità del procedimento di vendita.
Reclamo ex art 591 ter cpc: Ordinanza di sospensione della vendita
Il giudice dell’esecuzione, a scioglimento della riserva assunta all’udienza del 27.04.2023, con provvedimento recante data 15.05.2023, atteso il mancato rispetto delle disposizioni sulla pubblicità dispone la revoca della vendita del 16.05.2023.
Egli rileva, effettivamente, che su nessuno dei siti su cui è stata pubblicata la vendita si rivengono le planimetrie afferenti i beni staggiti, nemmeno come allegati alla CTU;
Il giudice, motivando il provvedimento, osserva innanzitutto:
“i provvedimenti assunti ai sensi della disposizione in esame, sono di per sé inidonei a conseguire “qualsivoglia” stabilità, dal che ne consegue la possibilità di metterne in discussione la validità, anche d’ufficio da parte dello stesso giudice, in ogni momento; difatti qualsiasi errore commesso dal professionista delegato, se dovesse comportare una nullità derivata dal successivo atto di procedura compiuto dal giudice dell’esecuzione (…) potrà essere fatto valere impugnando quest’ultimo”.
Ribadisce dunque che sussiste in ogni caso il potere del Giudice dell’Esecuzione di intervenire, ex officio per la rimozione di un atto illegittimo a fronte di vizi che sarebbero tali da procurare la nullità del decreto di trasferimento, laddove emesso, come omissioni attinenti alle formalità pubblicitarie prescritte nell’ordinanza di vendita;
Il giudice, accogliendo le nostre difese, entra anche nel merito di un’ulteriore questione, avallando la tesi della più recente giurisprudenza di Legittimità (tesi sostenuta più volte dallo studio legale d’Ambrosio Borselli), per la quale:
“il debitore ha interesse a contestare, mediante l’opposizione agli atti esecutivi di cui all’art. 617 c.p.c., la regolarità del procedimento di vendita ed il conseguente decreto di trasferimento, qualora siano state violate le disposizioni di legge lo disciplinano ovvero le condizioni fissate nell’avviso di vendita, a prescindere dalla dimostrazione della possibilità, o addirittura della probabilità, che da un nuovo esperimento di vendita si ricavi un prezzo più elevato, ovvero, comunque dall’allegazione e prova di un altro particolare e specifico pregiudizio (cfr., in termini, Cass. 06.12.2022, n. 35867)”.
In buona sostanza, il giudice dell’esecuzione, ribadisce che per il debitore esecutato è possibile eccepire, anche successivamente al decreto di trasferimento, i vizi della vendita anteriori che, inevitabilmente, si trascinano sui successivi atti, sostenendo che non è più necessario per lo stesso dare prova di aver subito uno specifico pregiudizio, oppure che da un nuovo esperimento di vendita avrebbe potuto ricavare un prezzo più vantaggioso.
Circa invece il mancato rispetto delle prescrizioni pubblicitarie, dallo stesso impartire nell’ordinanza di vendita, osserva: “le condizioni di vendita fissate dal giudice dell’esecuzione, anche in relazione ad eventuali modalità di pubblicità ulteriori rispetto a quelle minime di cui all’art. 490 c.p.c., devono essere rigorosamente rispettate a garanzia dell’uguaglianza e parità di condizioni tra tutti i potenziali partecipanti alla gara, nonché dell’affidamento da ciascuno di loro risposto nella trasparenza e complessità legalità della procedura, per cui la loro violazione comporta l’illegittimità dell’aggiudicazione , che può essere fatta valere da tutti gli interessati e, cioè, da tutti i soggetti del processo esecutivo, compreso il debitore” (Cass n.9255/2015, n. 4542/2016, Cass n.27526/2014, Cass n.13824/2010).
Così motivando, il giudice si allinea alla più pacifica giurisprudenza di legittimità e di merito, per la quale l’avviso di vendita è anche “atto di recepimento dell’ordinanza di vendita” che costituisce la “lex specialis dello specifico sub-procedimento in cui quella si concreta, e alla stessa deve quindi darsi piena e incondizionata ottemperanza, fino a parziale o totale sua modifica o revoca, se del caso a seguito d’impugnazione”.
Ancora una volta, è dimostrato quanto sia importante l’assistenza legale di professionisti altamente specializzati nella materia delle esecuzioni immobiliari, in grado di analizzare scrupolosamente ogni dettaglio afferente alla procedura esecutiva e garantirne il pieno rispetto!
Avv.p. Alessandra Verde
(collaboratrice dello lo Studio Legale d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Per approfondire l’eccezionale risultato ottenuto dallo studio che, tra le altre, ha recentemente ottenuto l’omologa di un piano del consumatore proposto in corso di pignoramento, salvando in tal modo la casa del debitore, con il pagamento del solo 37% del mutuo originariamente dovuto in 7 anni da parte sua si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”
Per scoprire come con un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (ex piano del consumatore) si sia riusciti a salvare la casa del debitore dall’asta si legga “Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare: salva la casa all’asta“
Per comprendere quanto sia importante, nei frequentissimi casi di cessione del credito, verificare che il creditore abbia depositato la corposa documentazione attestante l’avvenuta cessione, e come si sia riusciti ad ottenere in mancanza di questa, con apposita opposizione ex art 615 cpc, la sospensione della procedura si legga “Bloccato pignoramento per carenza di legittimazione”
Ritornando alle irregolarità degli avvisi di vendita ed al loro strumento tipico di contestazione ( il ricorso ex art 591 ter cpc) che ne consente se ben motivato la revoca si legga “Revocata vendita all’asta per assenza di foto degli interni” che tratta con dovizia di particolari un caso in cui il Tribunale di Pescara ha revocato l’esperimento di vendita per violazione, da parte del delegato, degli oneri pubblicitari prescritti nell’apposita ordinanza.
Per verificare la concreta possibilità con una adeguata difesa specialistica di ottenere la revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”
Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica, persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”
Per prendere visione dell’ennesima revoca di una ordinanza di vendita già pronunciata, ottenuta dallo Studio d’Ambrosio Borselli anche su un Tribunale importante come quello di Milano si legga “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione”
Per maggiori approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.
Per approfondire l’ammissibilità e soprattutto le rilevantissime conseguenze della trascrizione della domanda giudiziale di opposizione a decreto di trasferimento si legga “La trascrizione della domanda giudiziale di opposizione a decreto di trasferimento”
Per scoprire come l’intervento dello Studio d’Ambrosio Borselli sia arrivato sino al punto di ottenere che La Corte di Cassazione, riconoscendo le tesi portate avanti dallo studio fino alla Suprema Corte, confermasse che tutte le aste svoltesi nel circondario del Tribunale di Brescia fino al 2016 erano totalmente illegittime si legga “Per la Cassazione irregolari le aste bandite a Brescia fino al 2016″
Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”
Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare”, “l’Opposizione agli atti esecutivi, come e quando va proposta”e “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“
Per approfondire lo strumento per opporsi all’avviso di vendita, che non è il ricorso in opposizione agli atti esecutivi bensì il ricorso ex art. 591 ter si legga “Come opporsi all’avviso di vendita: opposizione agli atti esecutivi o ricorso ex art 591 ter?”
Per saperne di più sul pignoramento immobiliare e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche l’articolo “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate – Soluzioni per Salvare casa”
Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”.
Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari del sovraindebitamento e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento” o “sovraindebitamento” associata a “studioassociatoborselli.it” o a “www.dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.
Ad ogni modo se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perchè non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.
Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”. pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta, manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.
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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
