Tribunale di Milano: sospeso il pignoramento a seguito di istanza di rinegoziazione e revocato l’esperimento di vendita

 

Per conoscere i nuovi orientamenti,  finalizzati all’esito positivo della rinegoziazione, emersi nel seminario organizzato dall’Università Cattolica, grazie agli interventi dell’Avv. d’Ambrosio Borselli , del Prof Aldo Angelo Dolmetta e  dell’ex Presidente di Cassazione Antonio Didone si legga “Istanza di rinegoziazione mutuo ex art 41 bis: salvare casa dal pignoramento”

 

Abbiamo più volte affrontato il tema della rinegoziazione dei mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedure esecutive come disciplinato dall’articolo 40-ter, della legge 69-2021, la norma, lo ricordiamo, volta a fronteggiare in via eccezionale, temporanea e non ripetibile i più gravi casi di crisi economica dei consumatori (come dichiarato dallo stesso legislatore), pone il problema della sua applicabilità a fronte di creditori restii a concedere rinegoziazioni o rifinanziamenti a chi in passato si fosse già reso inadempiente al pagamento di un mutuo ipotecario, esiste un diritto alla rinegoziazione del debitore? esiste dunque anche un obbligo a contrarre del creditore (si legga al riguardo anche  “Rinegoziazione mutuo prima casa pignorata e obbligo a contrarre del creditore”)? ed esiste un diritto del debitore alla sospensione della procedura esecutiva per trattare col creditore o con un nuovo finanziatore?

Le risposte, positive a tutte le domande poste, cominciano ad essere suffragate da diversi provvedimenti giudiziali con le rispettive motivazioni che possono fare da apripista a delle trattative tra debitori esecutati e banche o intermediari finanziari al fine di ottenere un’applicazione omogenea di questa normativa tanto eccezionale e dirompente quanto necessaria a superare un momento di crisi del paese (che nasce, lo ricordiamo, dalla crisi del 2008-2009 ), tanto quanto la procedura sul sovraindebitamento, con cui ha molti punti in comune.

In particolare in questo articolo commentiamo il provvedimento del Tribunale di Milano a firma del presidente della sezione esecuzioni, dott.ssa Marianna Galioto, provvedimento reso in seguito ad una opposizione agli atti esecutivi (per leggere il testo integrale del provvedimento di accoglimento dell’opposizione ex art 617 cpc si clicchi “provvedimento di accoglimento opposizione 617 del 13 ottobre 2021“) proposta a seguito della mancata concessione della sospensione prevista dal comma 7 dell’articolo 40-ter, della legge 69-2021 (che prevede che, su istanza del debitore che ha fatto richiesta di rinegoziazione del mutuo e sentiti tutti i creditori muniti di titolo esecutivo, il giudice che dirige la procedura esecutiva può sospendere il processo fino a sei mesi.)

Il provvedimento è particolarmente interessante perchè il GE, nella propria motivazione, riconosce esistere, a favore del debitore, sia un diritto alla sospensione della procedura esecutiva, che, come vedremo più avanti, un vero e proprio obbligo di accettazione della proposta di rinegoziazione da parte del creditore!

Ma andiamo per ordine, la questione viene posta dallo Studio che difende il debitore, con istanza di sospensione della procedura esecutiva immobiliare presentata al GE (per una copia dell’istanza si clicchi “Istanza Sospensione rinegoziazione“), che fa seguito a richiesta di rinegoziazione  inviata formalmente al creditore ipotecario e diverse istanze di rifinanziamento presentate ad altri istituti di credito (è sempre opportuno presentare istanze di rifinanziamento unitamente a quella di rinegoziazione, al fine, di aumentare da un lato le possibilità di accoglimento, e dall’altro di evitare che di fronte al solo rifiuto del creditore in udienza, il Ge possa rigettare l’istanza di sospensione non essendoci altre trattative in corso per il rifinanziamento), l’istanza di  sospensione per la rinegoziazione indicava la presenza dei presupposti previsti dalla norma ossia che:

1. i debitori possono essere qualificati come consumatori ai sensi dell’art. 3 comma 1 lett. a) del codice del consumo.
2. Il creditore ipotecario di primo grado risulta essere una Banca
3. L’ipoteca grava su un immobile che costituisce l’abitazione principale dei debitori,
4. i debitori hanno rimborsato il 5 percento del capitale originariamente finanziato
5. l’immobile pignorato rientra nella categoria catastale A/3 e non ha le caratteristiche di lusso
6. la richiesta viene presentata, col presente atto, entro il termine del 31 dicembre 2022 per un pignoramento notificato entro il 21 marzo 2021;
7. Il debito complessivo calcolato ai sensi dell’articolo 2855 del codice civile nell’ambito della procedura non è superiore ad € 250.000,00.

All’udienza fissata dal Ge per discutere l’accoglibilità dell’istanza il creditore si opponeva precisando che il proprio credito ammontasse a complessivi euro 344.000 e ritenendo (erroneamente) che tale importo, superando quello di 250.000, impedisse la rinegoziazione stessa, il Ge a seguito delle affermazioni del creditore avrebbe “respinto la richiesta di sospensione della procedura esecutiva e disposto che il professionista delegato dia corso alla gara già indetta” (era infatti fissata un’asta dopo pochi giorni), a tale provvedimento ci si opponeva con opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 cpc (per una copia dell’opposizione si clicchi “Opposizione agli atti esecutivi rinegoziazione 3176-14“),  l’opposizione si focalizzava sul fatto la norma non parlasse in alcun modo di “credito per cui si agisce”, come precisato dal creditore in 344.000 euro, quanto piuttosto del credito complessivo calcolato ai sensi dell’art. 2855 c.c.,  in particolare il comma secondo lettera C dell’art 40 ter espone “ che il debito complessivo calcolato ai sensi dell’art. 2855 del codice civile nell’ambito della procedura non sia superiore ad € 250.000” (pertanto il credito complessivo,  che non deve superare i 250.000 euro, è quello  comprensivo della  sorta capitale, delle spese di pignoramento e degli interessi  contrattuali per le due annate anteriori al pignoramento e per quella in corso al momento del pignoramento oltre agli interessi legali per le annate successive, e non quello complessivamente considerato che è ovviamente ben più elevato).

Fatto rilevare al Ge che era la stessa Banca Creditrice, il cui legale aveva sostenuto non potersi procedere alla rinegoziazione e quindi alla sospensione della procedura e della relativa asta già fissata essendo l’importo complessivamente dovuto pari ad euro 344.000, ad aver depositato il giorno prima dell’udienza (per cui non era stato visibile al Ge ed alle parti se non dopo l’udienza stessa) il calcolo ai sensi dell’art. 2855 cc, come da richiesta del debitore, e che tale calcolo conduceva ad un ammontare  del credito, pari ad € 220.424,20 e dunque inferiore ad € 250.000,00 il Ge accoglieva l’opposizione annullando l’esperimento di gara (l’asta) già fissato (per il giorno successivo a quello dell’accoglimento) e sospendeva la procedura come richiesto dallo Studio.

Particolare interesse assume il provvedimento del presidente della sezione esecuzioni del Tribunale di Milano non solo e  per l’accoglimento della richiesta sospensione in presenza dei presupposti previsti dalla norma, nonostante l’opposizione del creditore, il che conferma che il diritto alla sospensione prescinde da qualunque consenso del creditore, ma soprattutto per la parte della motivazione in cui il Ge afferma testualmente che gli elementi utili per avviare la rinegoziazione che  sono  stati prodotti….non paiono implicare l’obbligo di accettazione nei termini ora prospettati dal debitore, tenuto conto del carattere ancora programmatico della proposta formulata, in sostanza il giudice afferma che una proposta generica o programmatica del debitore non implica obbligo di accettazione in quanto in se per definizione una proposta per essere accettata deve essere specifica e dettagliata, mentre di fronte ad una proposta generica o programmatica potrà esserci solo una trattativa per giungere infine ad una proposta puntuale e specifica che potrà essere accettata, va da se che se e quando la proposta del debitore sarà specifica e puntuale ciò a parere del giudice (e nostro come potrà leggersi nel già citato articolo “Rinegoziazione mutuo prima casa pignorata e obbligo a contrarre del creditore”) implica obbligo di accettazione della proposta di rinegoziazione!!!! (di grandissimo interesse per chi fosse interessato ad ottenere la rinegoziazione è l’apertura di Bnl in una opposizione all’esecuzione presentata dallo Studio d’ambrosio Borselli dopo la scadenza del termine concesso dal Ge per la rinegoziazione in un pignoramento immobiliare in corso presso il Tribunale di Milano, per approfondire la vicenda si legga l’articolo “Bnl riconosce l’obbligo a contrarre per la rinegoziazione mutui prima casa!“)

In conclusione, confermato il diritto a ottenere la rinegoziazione, un suggerimento pratico al fine di ottenere il miglior risultato in tutte quelle ipotesi in cui il valore dell’immobile all’asta sia inferiore al credito residuo della banca (ricordiamo infatti che ai sensi dell’art 40 ter comma 2 lett. d)  “l’importo offerto sia pari al minor valore tra il debito per capitale ed interessi….e il 75% del prezzo base della successiva asta” , ossia deve essere pari al prezzo base dell’asta ridotto del 25%”, in sostanza il prezzo minimo al quale l’immobile sarebbe aggiudicabile ai sensi dell’art. 571 cpc ). In tali casi, monitorando l’interesse alle aste, può essere utile aspettare i ribassi (fino a che non ci siano visite che dimostrino un reale interesse all’asta successiva) fino a che arrivati ad un prezzo in cui le visite confermino l’appetibilità dell’immobile al prezzo ribassato raggiunto si presenti istanza di rinegoziazione a tale prezzo (risparmiando il massimo possibile quindi sull’importo complessivo) e relativa istanza di sospensione, che potrà portare all’annullamento dell’asta fissata (asta dimostratasi di ampio interesse tale da rendere improbabile un eventuale esito deserto), in tal modo si potrà ottenere la rinegoziazione al miglior prezzo. Resta che una strategia di questo tipo porta con se maggiori rischi che decidere di rinegoziare il debito ad un importo maggiore, accettando quindi una rata più alta (ammesso che il debitore sia in condizione di pagare una rata più alta) od una durata maggiore, la scelta dipenderà sempre dalle possibilità del debitore e dalla sua “propensione al rischio” (si ricordi che una maggior propensione al rischio può sempre portare a maggiori risparmi, sia che si tratti di un saldo e stralcio o di un acquisto del proprio immobile all’asta, sia nel caso della rinegoziazione, ma ovviamente più si rischia più aumentano le probabilità che  qualcosa vada storto, pertanto tali strategie vanno valutate con attenzione e con il supporto dell’esperienza di un professionista esperto nel settore).

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Per sapere come procedere nel caso in cui la banca rifiuti, dopo che si sia ottenuta, o meno, la sospensione, l’effettiva rinegoziazione del mutuo con relativo modello di opposizione all’esecuzione da presentare si legga “Modello di opposizione all’esecuzione a seguito del rifiuto della banca di rinegoziare il mutuo ex articolo 40 ter”

Per approfondire l’argomento della rinegoziazione di mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedure esecutive, esplicitamente volte a fronteggiare in via eccezionale, temporanea e non ripetibile i più gravi casi di crisi economica dei consumatori si legga  l’articolo “La nuova rinegoziazione dei mutui prima casa” per conoscerne  costi, requisiti, procedimento e modelli di richiesta di rinegoziazione e di istanza di sospensione si legga invece l’articolo “Rinegoziazione mutuo pignoramento: costi, requisiti, procedimento e modelli”

Chi fosse interessato al nuovo  fondo Salvacasa ( introdotto dal  comma 445 dell’art. 1 della legge di stabilità 2020 [l.160/2019] che modifica la legge sulle cartolarizzazioni, [la L. 130 del 1999])  finalmente approvato e che promette ed indica una direzione nuova (e più attenta alla posizione dei debitori esecutati) del nostro legislatore nella gestione dei crediti in sofferenza e delle relative esecuzioni immobiliari legga “Il nuovo fondo Salvacasa! Articolo 7.1 della l. 130/1999 modificato dall’art. 1 comma 445 della l.160/2019: Testo e commento”

Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”

Per conoscere tutte le modifiche introdotte dalla L.n. 176 del 2020 alla L.n. 3 del 2012 si legga “Approvato il nuovo sovraindebitamento”

In generale sul Sovraindebitamento si leggano pure  “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga   “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012“

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Chi abbia una prima casa pignorata o potenzialmente pignorabile e voglia approfondire caratteristiche e particolari tutele di cui gode la prima casa rispetto agli altri immobili legga  “Guida alle caratteristiche e tutele del Pignoramento immobiliare della prima casa”

Se si ha già in corso un pignoramento immobiliare ma l’immobile non è ancora stato messo all’asta e, per difendersi o giungere ad una buona proposta a saldo e stralcio, si voglia approfondire tutto quanto c’è da sapere sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc nonchè sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni per impedire l’emissione dell’ordinanza stessa, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche l’articolo  “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate al 2020- Soluzioni per Salvare casa”

Chi volesse approfondire il tema dell’aggiudicazione dell’immobile pignorato da parte del parente, di quali rischi si corrono in tal caso e delle alternative possibili legga “Guida all’acquisto all’asta del parente: rischi e alternative”

Ad ogni modo se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perchè non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.

Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento immobiliare” associata a “studioassociatoborselli.it” o a “www.dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio  con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”,  per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”

 

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”