La rinegoziazione dei mutui prima casa oggetto di procedura esecutiva ex art 41 bis dl 124/2019: costi, requisiti, procedimento e modelli di richiesta di rinegoziazione e di istanza di sospensione
Quali sono i requisiti per chiedere la rinegoziazione del mutuo?
L’art. 41 bis L.n. 157/2019, come modificato dall’art. 40 ter L.n. 69/2021, ha introdotto un’importantissima possibilità per i debitori esecutati: quella di chiedere la rinegoziazione del mutuo azionato con il pignoramento immobiliare fino a 30 anni ed ottenere così l’estinzione della procedura esecutiva immobiliare.
La rinegoziazione dei mutui prevista dall’art. 41 bis L.n. 157/2019 è una normativa molto particolare e prevede numerosi requisiti di accesso nonché un procedimento peculiare per essere richiesta.
Ovviamente la norma è destinata a tutti quei debitori che hanno subito un pignoramento immobiliare della prima casa (abitazione principale) dalla Banca che, anni prima, gli aveva concesso il mutuo per acquistare la casa iscrivendo ipoteca. (Per conoscere i nuovi orientamenti, finalizzati all’esito positivo della rinegoziazione, emersi nel seminario organizzato dall’Università Cattolica, grazie agli interventi dell’Avv. d’Ambrosio Borselli , del Prof Aldo Angelo Dolmetta e dell’ex Presidente di Cassazione Antonio Didone si legga “Istanza di rinegoziazione mutuo ex art 41 bis: salvare casa dal pignoramento”)
Procediamo con ordine.
Quali sono i requisiti per chiedere la rinegoziazione del mutuo?
Il richiedente (debitore esecutato) deve essere un consumatore. La norma, pertanto, non si applica alle persone giuridiche (società, associazioni, cooperative etc..etc..).
Il creditore che ha promosso il pignoramento deve essere una Banca, un intermediario finanziario, una società veicolo, o una società costituita ai sensi della legge sulle cartolarizzazioni;
L’immobile pignorato, su cui grava ipoteca, deve costituire l’abitazione principale del debitore richiedente (quella in cui vive con la sua famiglia!)
L’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8, A9 e non deve avere le caratteristiche di lusso di cui al DM n. 1072 del 2 agosto 1969
Il pignoramento deve essere stato notificato entro il 21 marzo 2021
La richiesta di rinegoziazione deve essere presentata entro il 31 dicembre 2022
Il debito complessivo, per il solo capitale,( ai sensi dell’art. 2855 c.c.) nell’ambito della procedura esecutiva immobiliare non deve essere superiore ai 250.000 euro.
Attenzione: la norma non chiede che il debito TOTALE non deve superare i 250.000 euro, ma che il debito complessivo per capitale, inteso ai sensi dell’articolo 2855 del codice civile, non superi detta soglia!
Per fare un esempio: se Tizio deve alla Banca 300.000 euro di cui 130.000 per interessi e 170.000,00 per capitale residuo allora il requisito di cui al precedente punto dovrà intendersi soddisfatto. Malgrado il debito complessivo sia di € 300.000,00, il debito da restituire per capitale non supera i 250.000 euro!
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Oltre ai suddetti requisiti, occorre che il richiedente debitore abbia pagato il 5% del capitale finanziato.
Anche qui bisogna fare molta attenzione. Il presupposto si intenderà infatti soddisfatto non quando il debitore richiedente abbia pagato il 5% del mutuo, ma quando il debitore richiedente abbia versato il 5% del capitale mutuato secondo il piano di ammortamento.
Per fare un esempio: Tizio chiede, ed ottiene, un mutuo di 100.000 euro e si impegna a restituire 200.000 euro alla Banca (100.000 euro di interessi) tramite il pagamento di 200 rate di 1.000 euro.
Le rate pagate da Tizio, soprattutto inizialmente, copriranno soprattutto la quota di interessi e solo marginalmente il capitale (la prima rata, ad esempio, probabilmente coprirà 850 euro di interessi e solo 150 euro di capitale)
Pertanto, dopo il pagamento di 10 rate, Tizio avrà pagato certamente 10 mila euro ma di questi probabilmente solo 1.500 saranno stati imputati in conto capitale!
L’offerta
Una volta verificata la presenza di tutte le condizioni previste dalla norma, occorre che il debitore richiedente invii al suo creditore (con il procedimento di cui si dirà) un’ offerta di rinegoziazione che sia rispettosa dei parametri della norma.
Lo stesso art. 41 bis L.n. 157/2019 infatti spiega che il debitore richiedente può offrire:
1) se l’immobile è già all’asta, l’offerta deve essere pari al prezzo base dell’asta ridotto del 25% (ossia il prezzo minimo al quale l’immobile sarebbe aggiudicabile ai sensi dell’art. 571 cpc),
2) se l’immobile è stimato ma non è stata fissata la prima asta l’importo da offrire è quello di stima (attenzione perché se l’asta è stata fissata anche se fosse la prima, il prezzo è quello di cui al punto 1, quindi quello di stima con la riduzione del 25% )
3) nel caso in cui il debito residuo sia inferiore al valore dell’immobile anche con la riduzione del 25% va offerto l’intero importo del debito residuo comprensivo di spese di pignoramento e di interessi (interessi contrattuali per le due annate anteriori al pignoramento e per quella in corso al momento del pignoramento e interessi legali per le annate successive)
La modalità di restituzione
Una volta verificata la presenza dei requisiti, avuta ben chiara l’offerta da presentare, ai sensi del punto precedente, occorrerà proporre una modalità di restituzione che sia rispettosa della norma.
A tal proposito l’articolo 41 bis L.n. 157/2019 prescrive che la restituzione deve avvenire con un rateizzo di minimo 10 anni e massimo 30 anni.
Ulteriore limite è quello dell’età del richiedente che, sommata al tempo del finanziamento, non deve superare gli ottanta anni.
Il merito creditizio
Ultimo tassello, ma non per importanza, per presentare una richiesta di rinegoziazione che sia meritevole di accoglimento è la presenza del merito creditizio.
Sul merito creditizio ci siamo già interrogati in altri articoli, approfondendo il ruolo della banca, il potere discrezionale (o meno) della stessa di accettare la rinegoziazione e il significato, più propriamente, di questa parola.
Rinviando la trattazione scientifica sul punto agli articoli già citati, ai nostri fini, ti basterà sapere che una proposta di rinegoziazione per essere accettata deve, ovviamente, confrontarsi con l’affidabilità economica del richiedente ((si leggano al riguardo “Rinegoziazione mutuo prima casa pignorata e obbligo a contrarre del creditore” e “Rinegoziazione mutui oggetto di procedura esecutiva, obblighi della banca e diritti del debitore” o ancora “Rinegoziazione mutui prima casa e obbligo al consolidamento” )
In questo senso, riteniamo che il rapporto rata (proposta con la rinegoziazione) reddito (prodotto dal richiedente) debba essere al massimo di 1/3.
Non trascurabile, da questo punto di vista, è la possibilità, prevista dalla norma, di introdurre nella richiesta di rinegoziazione un terzo garante che si faccia carico della richiesta di rinegoziazione e/o rifinanziamento.
Nel caso in cui sia il terzo a chiedere la rinegoziazione (perché magari il debitore esecutato non ha reddito o il suo reddito non sarebbe idoneo a sostenere la rata richiesta) è a questi, e alla sua posizione reddituale, che si deve fare riferimento per la valutazione del rapporto rata- reddito.
Procedimento
Una volta verificata la presenza di tutti i presupposti, individuata l’offerta e la modalità di restituzione, e appurato che il rapporto rata-reddito sia equo, occorrerà inviare la richiesta di rinegoziazione e, successivamente, depositare l’istanza di sospensione.
La richiesta di rinegoziazione, contenente la presenza di tutti i requisiti, l’offerta, la modalità di restituzione, i dati del richiedenti (anche reddituali) andrà inviata, a mezzo pec, al creditore procedente dell’esecuzione immobiliare e, per conoscenza, all’avvocato di questi (per scaricare il modello di richiesta di rinegoziazione si veda più avanti).
Inviata la richiesta di rinegoziazione, andrà depositata l’istanza di sospensione al giudice dell’esecuzione.
La norma, infatti, consente al debitore esecutato che abbia già fatto richiesta di rinegoziazione di ottenere n. 6 mesi di sospensione del pignoramento immobiliare al fine di portare avanti le trattative sia con il creditore richiesto della rinegoziazione sia con banche terze (le quali potrebbero rifinanziare l’importo).
Per una maggiore analisi degli effetti sospensivi della richiesta di rinegoziazione, nonché per leggere numerosi provvedimenti sul tema si legga l’articolo Rinegoziazione mutui oggetto di procedura esecutiva, nuovi interessanti provvedimenti di sospensione del pignoramento
Nota bene: per ottenere la sospensione semestrale non è necessario che la Banca ti risponda!
Il semplice invio di una richiesta di rinegoziazione (che sia rispettosa della norma) è condizione necessaria e sufficiente per ottenere la sospensione del pignoramento fino ad un massimo di sei mesi!
Costi
La richiesta di rinegoziazione, così come l’istanza di sospensione, non prevede il pagamento di alcun contributo unificato e/o diritto di cancelleria.
Gli unici costi sono quelli di un avvocato esperto di esecuzioni immobiliari che si occupi di predisporre nel modo più opportuno sia la richiesta alla banca perché possa essere accettata e sia l’istanza di sospensione al ge rispettosa di tutti i requisiti e con le più adeguate motivazioni per evitare un rigetto.
Per sapere come procedere nel caso in cui la banca rifiuti, dopo che si sia ottenuta, o meno, la sospensione, l’effettiva rinegoziazione del mutuo con relativo modello di opposizione all’esecuzione da presentare si legga “Modello di opposizione all’esecuzione a seguito del rifiuto della banca di rinegoziare il mutuo ex articolo 40 ter”
Modello RICHIESTA DI RINEGOZIAZIONE E ISTANZA DI SOSPENSIONE
Per scaricare il modello di richiesta di rinegoziazione clicca “Richiesta rinegoziazione Modello“.
Per scaricare il modello di istanza di sospensione clicca “Istanza Sospensione Modello”.
Avv. Daniele Giordano
(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli per la Sede di Napoli)
Per approfondire il caso della sospensione di una procedura esecutiva, a ridosso dell’asta, a seguito dell’accoglimento di opposizione ex art 617 cpc, conseguente al rigetto di una istanza di rinegoziazione, da parte del presidente della sezione esecuzioni del Tribunale di Milano si legga “Rinegoziazione: accolto ricorso ex art 617 cpc, revocata l’asta”
Chi fosse interessato al nuovo fondo Salvacasa ( introdotto dal comma 445 dell’art. 1 della legge di stabilità 2020 [l.160/2019] che modifica la legge sulle cartolarizzazioni, [la L. 130 del 1999]) finalmente approvato e che promette ed indica una direzione nuova (e più attenta alla posizione dei debitori esecutati) del nostro legislatore nella gestione dei crediti in sofferenza e delle relative esecuzioni immobiliari legga “Il nuovo fondo Salvacasa! Articolo 7.1 della l. 130/1999 modificato dall’art. 1 comma 445 della l.160/2019: Testo e commento”
Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”
Per conoscere tutte le modifiche introdotte dalla L.n. 176 del 2020 alla L.n. 3 del 2012 si legga “Approvato il nuovo sovraindebitamento”
In generale sul Sovraindebitamento si leggano pure “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012“
Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”
Chi abbia una prima casa pignorata o potenzialmente pignorabile e voglia approfondire caratteristiche e particolari tutele di cui gode la prima casa rispetto agli altri immobili legga “Guida alle caratteristiche e tutele del Pignoramento immobiliare della prima casa”
Se si ha già in corso un pignoramento immobiliare ma l’immobile non è ancora stato messo all’asta e, per difendersi o giungere ad una buona proposta a saldo e stralcio, si voglia approfondire tutto quanto c’è da sapere sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc nonchè sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni per impedire l’emissione dell’ordinanza stessa, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”
Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche l’articolo “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate al 2020- Soluzioni per Salvare casa”
Chi volesse approfondire il tema dell’aggiudicazione dell’immobile pignorato da parte del parente, di quali rischi si corrono in tal caso e delle alternative possibili legga “Guida all’acquisto all’asta del parente: rischi e alternative”
Ad ogni modo se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perchè non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.
Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento immobiliare” associata a “studioassociatoborselli.it” o a “www.dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.
Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”. pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta, manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.
Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”
Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
