Abusi edilizi: tutte le conseguenze sul contratto preliminare di vendita in caso di abusi edilizi dell’immobile. Distinzione tra abusi sanabili ed insanabili
Cosa succede se, una volta stipulato un contratto preliminare di vendita, l’immobile scelto è affetto da abusi edilizi?
Il preliminare stipulato sarà valido o, al contrario, nullo?
Per rispondere a queste domande dobbiamo fare una serie di premesse, vuoi in fatto vuoi in diritto.
Quando decidiamo di acquistare un immobile, di regola, prima del rogito stipuliamo un contratto preliminare di vendita, che porrà le basi al successivo contratto e, soprattutto, affidiamo ad un professionista il compito di eseguire una serie di indagini e verifiche sull’immobile proprio al fine di evitare di incorrere in banali e superflue problematiche future.
Prima tra tutte, è importante accertare la conformità urbanistica dell’immobile che si vuole acquistare: è indispensabile, quindi, verificare che il venditore sia in possesso dei titoli abilitativi dell’immobile che intende vendere, bisogna accertarsi che lo stato di fatto in cui si trova l’immobile promesso in vendita coincida con i “titoli abilitativi” in possesso del venditore oppure se l’immobile sia stato o meno oggetto di un condono edilizio.
E cosa succede se, a seguito della sottoscrizione del preliminare, all’esito delle verifiche eseguite, l’immobile in parola risulta affetto da abusi?
Va innanzitutto detto che è possibile stipulare un contratto preliminare di compravendita di un immobile che presenti abusi edilizi. Questo perché la conformità urbanistica dell’immobile oggetto del contratto andrebbe accertata esclusivamente in occasione della stipula del (successivo) contratto definitivo di vendita (il cd. rogito)
Ed è proprio qui che, a dire il vero, nascono i problemi.
Ora, premesso che molte possono essere le condizioni che determinano la non conformità urbanistica di un immobile, ciò che, in genere, interessa è comprendere quali abusi possono essere sanati (attraverso la cd. concessione in sanatoria) – ed i relativi costi e tempi, anche ai fini della individuazione del giusto prezzo d’acquisto – e quali, per contro, non possono essere sanati.
Perché?
Perché proprio la distinzione tra la sanabilità e la non sanabilità dell’abuso ci permette di rispondere alla nostra domanda iniziale.
Un contratto preliminare di compravendita di immobile con abusi edilizi non è automaticamente nullo.
La giurisprudenza infatti distingue i casi di abusi sanabili da quelli non sanabili (da ultimo Cassazione, ordinanza n. 17148 del 21 giugno 2024).
Sono abusi sanabili i cd. abusi minori o di lieve entità, cioè abusi determinati dalla realizzazione di modifiche o mutamento di destinazione su una sola parte dell’unità immobiliare preesistente, come modifiche di sagome o volume rispetto alla situazione preesistente – es. costruzione di una veranda.
Sono abusi non sanabili i cd. abusi maggiori, ossia di maggiore entità, cioè abusi che influenzano il valore e l’utilizzabilità dell’immobile, come modifiche significative dell’immobile, edificazioni rese senza concessione, costruzioni senza titolo abilitativo.
Ora, mentre gli abusi sanabili o “secondari” possono non influenzare la validità del contratto, gli abusi non sanabili possono invalidarlo.
L’abuso non sanabile, infatti, integra gli estremi di un inadempimento qualificato come grave e perciò idoneo alla risoluzione del preliminare di compravendita dell’immobile, che tra le altre comporta anche l’obbligo di restituzione del doppio della caparra, come prescritto dalla legge.
Sul certificato di abitabilità
In tema di vendita di immobili destinati ad abitazione, il problema si pone in ordine al certificato di abitabilità, che costituisce requisito essenziale del bene immobile oggetto di vendita perché ne garantisce l’utilizzabilità.
In caso di mancanza del certificato di abitabilità le ipotesi prospettabili sono tre:
- mancanza del certificato per difformità insanabili;
- mancanza del certificato per difformità sanabili;
- mancanza della certificazione per semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa.
Sul punto, la Cassazione con sentenza n. 8749/2024 si è espressa nel senso che:
Se sull’immobile risultano presenti violazioni “insanabili” ai fini urbanistico-edilizi, incidenti eziologicamente sulle condizioni e requisiti di agibilità/abitabilità (come igiene, salubrità e sicurezza), non essendo l’immobile oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore, si realizza un inadempimento qualificato (grave) che può dar luogo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di aliud pro alio.
Qualora, invece, manchi la documentazione amministrativa, ma siano presenti, in concreto, i requisiti richiesti dalla legge per l’agibilità, ossia le condizioni sostanziali che avrebbero giustificato il rilascio della sanatoria o del certificato di agibilità, non può darsi luogo alla risoluzione del contratto per inadempimento.
In questi casi:
- se emerge che l’immobile presenta tutte le caratteristiche che ne consentono il corretto utilizzo e commerciabilità e le difformità edilizie rispetto al progetto originario sono state sanate, il preliminare di compravendita resta valido.
Ciò in quanto tale carenza non influisce, per definizione, sulla funzione economico-sociale della res - se emerge che le difformità edilizie non sono state ancora sanate, il promissario acquirente deve concedere al promissario venditore il tempo necessario per realizzare gli interventi di ripristino (In caso contrario, la condotta del promissario acquirente potrebbe essere considerata contraria alla buona fede).
La mancata consegna del certificato di agibilità da parte del promissario venditore non implica automaticamente la risoluzione del contratto a favore del promissario acquirente (CASSAZIONE sentenza 18051/2023), questo perché può essere resa la dichiarazione o prodotta la documentazione relativa alla regolarità dell’edificazione o all’eventuale concessione in sanatoria all’atto della stipulazione del definitivo contratto di compravendita.
Tutt’al più, l’ipotetico ritardo potrebbe essere fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore.
Conclusioni
Alla luce della breve ricostruzione operata, è chiaro che ci sono dei passaggi obbligati che un promittente acquirente deve compiere prima di stipulare un contratto preliminare di vendita proprio al fine di evitare di incorrere in situazioni complesse e, per questioni di cose, sempre in balia dei mutamenti giurisprudenziali sul punto.
E’ sempre utile, quindi, affidarsi ad un avvocato esperto e competente che sappia correttamente indirizzare il proprio cliente, partendo dalle verifiche preliminari all’acquisto da eseguirsi fino alla stipula del rogito.
avv. Biancamaria Leone de Pertis
(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Per maggiori informazioni ed approfondimenti sul contratto preliminare di compravendita si legga anche “Profili generali del contratto preliminare di compravendita” e “La nullità del contratto di compravendita immobiliare“.
Per saperne di più sullo scioglimento del contratto preliminare, in particolare dovuto al Coronavirus, si legga l’articolo “Lo scioglimento del contratto preliminare a causa del Coronavirus”.
Per approfondimenti sul tema delle tutele relative al contratto preliminare, ed in particolare della delicata materia della tutela del promissario acquirente di un immobile in costruzione si legga “Contratto preliminare: La Fideiussione del Costruttore“
Se dovete acquistare la prima casa e volete sapere come darla in locazione senza perdere le agevolazioni fiscali o i requisiti necessari per usufruire delle detrazioni fiscali per gli interessi del mutuo leggete “Agevolazioni prima casa: mutuo e locazione”
Per saperne di più sul sul cd rento to buy si legga “Contratto di affitto con riscatto come funziona dopo l’art. 23 DL 133/14 – le soluzioni alternative con maggior profitto e tutele”
Per la tematica condominiale del riparto delle relative alle riparazioni dei muri di cinta/contenimento dei giardini privati nei condomini o supercondomini si legga “A chi spettano i costi per la riparazione del muro di cinta nel condominio o supercondominio”
Per la tematica delle difformità, più o meno gravi, che incidono sulla conformità urbanistica, o regolarità edilizia e creano non pochi problemi e costi all’acquirente fino a giungere alla nullità assoluta dello stesso atto di acquisto si legga “Conformità urbanistica e catastale: quali rischi corre chi acquista un immobile”
Per approfondire il tema dei vizi si legga “Vizi occulti dell’immobile acquistato: come tutelarsi”
Per approfondimenti sull’azione di manutenzione che tutela chi è stato molestato nel possesso di un immobile si legga anche “l’azione di manutenzione: tempi e procedura”
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