Guida alle differenze tra lo sfratto per morosità di locale commerciale e quello nella locazione abitativa: quanti canoni di ritardo? applicabilità del termine di grazia
Lo sfratto per morosità è quel procedimento tramite il quale il locatore (il proprietario) chiede al Giudice di convalidare lo sfratto del conduttore (inquilino) a causa del mancato pagamento, da parte di quest’ultimo, del canone di locazione stabilito dal contratto.
Il procedimento speciale, disciplinante lo sfratto per morosità, è descritto dagli artt. 657 e ss. del codice di procedura civile. Questo procedimento, salvo quanto si dirà, conduce alla risoluzione del contratto di locazione e, successivamente, alla liberazione dell’immobile locato.
Ciò detto, come si saprà, il contratto di locazione potrà avere sia riguardo ad una locazione ad uso abitativo che ad una locazione ad uso commerciale o alberghiero.
Le differenze tra i due contratti, in punto di morosità del conduttore, non sono poche.
Benché entrambi i contratti, a prestazione corrispettive, prevedano il godimento dell’immobile a fronte del pagamento del canone di locazione, alcune rilevanti differenze discendono dalla morosità del conduttore nell’uno e nell’altro caso.
Va fin ora precisato che il procedimento per la convalida dello sfratto per morosità è identico in ambedue le ipotesi. Pertanto, al di là delle differenze che verranno elencate, il percorso per ottenere lo sfratto del conduttore moroso resta lo stesso sia che si discorra di locazione ad uso abitativo che di locazione ad uso commerciale. La domanda introduttiva (atto di citazione), i termini e la procedura per ottenere il rilascio dell’immobile non vengono alterate dalla diversa tipologia contrattuale.
E allora cosa cambia?
(per conoscere la procedura, i tempi e i costi dello sfratto per morosità leggere: “Lo sfratto per morosità: tempi, costi, procedura e modello di intimazione”)
Quanti canoni di ritardo sono necessari per intimare lo sfratto
La prima grande differenza, in punto di sfratto per morosità, tra i due contratti è rappresentata dall’unità di misura utilizzata per realizzare la morosità.
Mentre per il conduttore di un contratto di locazione ad uso abitativo, l’art. 6 L. n. 392 del 1978 dispone :“Salvo quanto previsto dall’articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilita’ del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile”) e pertanto la morosità si realizza decorsi 20 giorni dalla scadenza mensile senza che questi abbia pagato il canone, per il conduttore di un immobile ad uso commerciale/alberghiero il discorso è un po’ diverso.
Per quest’ultimo, in assenza di una disposizione che come nel caso della locazione ad uso abitativo chiarisca i contorni della morosità, occorre fare riferimento alle norme generali applicabili al contratto ed alla sua risoluzione.
La norma di riferimento è l’art. 1455 c.c. in guisa del quale “Il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra”.
Pertanto, per aversi morosità e, dunque, inadempimento risolutorio il conduttore di un contratto di locazione ad uso abitativo deve “semplicemente” non pagare il canone decorsi 20 giorni dalla sua scadenza.
Invece, il conduttore di un contratto di locazione ad uso diverso per divenire moroso deve inadempiere in maniera grave (di non scarsa importanza) ex art. 1455 c.c.
Ebbene, la dottrina e la giurisprudenza hanno interpretato l’inadempimento di non scarsa importanza come quell’inadempimento idoneo a stravolgere il rapporto tra i contraenti. In buona sostanza, un locatore che abbia sempre accettato pagamenti ad intermittenza, lunghi periodi di mancati pagamenti, di certo non potrebbe chiedere la risoluzione del contratto e la convalida dello sfratto sulla base del mancato pagamento del canone trascorsi 40-50 giorni dalla sua scadenza. La non scarsa importanza pertanto abbraccerà l’intero rapporto e avrà riguardo al trascorso delle parti.
Abbiamo, in breve, elencato il primo punto di diversità tra i due contratti rappresentato, propriamente, dalla diversa unità di misura utilizzata per calcolare la morosità. In tal senso, sicuramente ottenere lo sfratto per morosità del conduttore di un contratto di locazione ad uso abitativo risulta più semplice di ottenere il medesimo risultato per il conduttore di un contratto di locazione ad uso diverso.
Mentre nel primo caso, infatti, il Giudice prenderà atto del trascorrimento dei 20 giorni senza che sia stato pagato il canone, nel secondo, invece, egli dovrà ad ogni modo procedere ad un’analisi storica del rapporto intercorso e solo ove ravvisi un inadempimento di “non scarsa importanza” concederà la risoluzione del contratto e quel che ne consegue.
(per saperne di più, invece, sui rimedi alla morosità dell’affittuario nel contratto di fitto d’azienda clicca “Affitto d’azienda: la scelta tra risoluzione, art. 700 cpc e art 670 cpc” )
Il termine di grazia
Una peculiare possibilità è riconosciuta al solo conduttore del contratto di locazione ad uso abitativo. Costui potrà chiedere al giudice un termine per sanare la morosità ed evitare la risoluzione del contratto e lo sfratto per morosità.
Tale termine assume il nome di termine di grazia, ed è previsto dall’art. 55 della L.n. 392 del 1978 a mente del quale “La morosita’ del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’articolo 5 puo’ essere sanata in sede giudiziale per non piu’ di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice. Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficolta’ del conduttore, puo’ assegnare un termine non superiore a giorni novanta. In tal caso rinvia l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato. La morosita’ puo’ essere sanata, per non piu’ di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma e’ di centoventi giorni, se l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, e’ conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficolta’. Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto.”
Come si legge dall’articolo enunciato il conduttore può “in sede giudiziale” e quindi davanti al giudice (si riferisce all’udienza fissata per la convalida dello sfratto ex art. 657 e ss. c.p.c.) sanare la morosità pagando i canoni arretrati, gli interessi legali e le spese liquidate all’udienza dal giudice per un massimo di 3 volte nel corso di un quadriennio.
Qualora il pagamento non avvenga in udienza, il giudice potrà assegnare al conduttore, che versi in condizioni di difficoltà, un termine di 90 giorni (di 120 se la morosità è dipesa da precarie condizioni economiche, malattia, difficoltà gravi) per sanare la morosità fissando all’uopo un’udienza di verifica del pagamento.
Sanare la morosità davanti al giudice in udienza o, successivamente, nel termine da questi assegnato “esclude la risoluzione del contratto”.
Il termine di grazia ex art. 55 L.n. 392 del 1978 concede dunque al conduttore abitativo una ulteriore opportunità. L’opportunità di sanare la morosità in un tempo che, talvolta, può essere non esiguo arrivando a consistere in una proroga di 90 o addirittura 120 giorni.
Tale possibilità è, invece, preclusa per il conduttore di un contratto di locazione ad uso diverso il quale, dal canto suo, a differenza del conduttore abitativo potrà giovarsi di una più elastica valutazione del suo inadempimento.
Difficoltà ad ottenere il rilascio
Una differenza indiretta, non trascurabile, tra le due tipologie contrattuali sul tema dello sfratto per morosità è rappresentata dalle difficoltà che possono presentarsi nell’esecuzione del provvedimento di rilascio ottenuto nei confronti del conduttore di un contratto di locazione ad uso abitativo.
Occorre premettere che ottenuta l’ordinanza di convalida di sfratto ex art. 663 o l’ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c., il locatore dovrà porre in esecuzione tale ordine del giudice.
In buona sostanza, egli dovrà, dopo aver notificato al conduttore il precetto per rilascio, recarsi al competente ufficiale giudiziario affinché questi proceda materialmente allo sfratto.
Ebbene, è indubbio che ottenere la liberazione di un immobile utilizzato a fini abitativi risulta più complicato dell’ottenere la liberazione di un immobile commerciale.
Ciò in quanto le esigenze degli “inquilini” potrebbero portare i tempi necessari per la liberazione a dilatarsi notevolmente.
Talvolta, per ottenere il rilascio occorre che vi siano numerosi accessi dell’U.G. a ciò deputati e che, insieme a questi, agiscano altri ausiliari.
Si pensi al caso in cui nell’immobile risiedano persone gravemente inferme e alla necessità di provvedere al loro trasporto in sicurezza, o alla presenza di animali, i quali necessitano dell’intervento dell’Azienda sanitaria locale competente, o ancora alla presenza di minori.
Insomma, benché la normativa vigente nulla disponga circa queste situazioni è certo che tali sono in grado di stravolgere il piano di liberazione dell’immobile aumentando tempi e costi di una procedura che, qualora avesse coinvolto un locale commerciale, poteva essersi già conclusa. Certamente, dinamiche “difficili” possono anche coinvolgere l’esecuzione dello sfratto che abbia ad oggetto un immobile destinato ad uso commerciale anche se, statisticamente, la resistenza più importante si registra nelle situazioni poc’anzi citate
Avv. Daniele Giordano
Per la nuova proroga del blocco dei provvedimenti di rilascio fino al 31 dicembre si legga “Prorogato al 31 dicembre il blocco degli sfratti”
Per approfondire il concetto di grave inadempimento indispensabile per la risoluzione del contratto in relazione alla eccezionalità della situazione venutasi a creare nell’emergenza causata dal Covid-19 si legga “Locazione commerciale: quando il Coronavirus esclude il grave inadempimento ed impedisce lo sfratto per morosità”
Per approfondire l’argomento del grave inadempimento per procedere alla risoluzione da parte del locatore e dopo quanti canoni impagati si possa procedere allo sfratto, ed inoltre quando sia sanabile la morosità in questo tipo di situazioni si legga “Contratto di Locazione commerciale: la sanatoria della morosità e il Grave inadempimento” .
Per approfondimenti sul precetto per rilascio e sul preavviso di sloggio e per scaricarne i relativi modelli si legga “Il precetto per rilascio ed il preavviso di sloggio con i relativi modelli”
Sul decreto ingiuntivo relativo ai canoni di locazione si legga “Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per i canoni di locazione“
Per avere invece qualche utilissimo suggerimento per accelerare di diversi mesi l’effettivo rilascio dell’immobile si legga “I tempi dello sfratto per morosità, gli errori più comuni che ritardano il rilascio e come accelerarlo“, o ancora “La notifica dello sfratto a mezzo PEC perché conviene?” chiamaci se vuoi farlo nel più breve tempo possibile e nel preventivo gratuito ti indicheremo anche i tempi di massima, più bassi della media, che potrai impiegare grazie alla nostra esperienza nel settore.
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