La mediazione non è obbligatoria nei procedimenti di sfratto per morosità ma lo diventa dopo l’eventuale mutamento del rito ex art 667 cpc, guida completa
Il procedimento di sfratto per morosità non prevede l’esperimento della mediazione quale condizione di procedibilità della domanda.
Più nel dettaglio, la legge (l’art.5 co. 4 bis del d.lgs. 28 del 2010 come vedremo a breve) esonera l’intimante (il locatore) dall’esperire, prima dell’introduzione dello sfratto per morosità, la mediazione e ciò, si ritiene, proprio per garantire che il procedimento sommario resti rapido.
La mediazione andrà introdotta, invece, solo a seguito dell’ordinanza del giudice che dispone il mutamento del rito.
La Mediazione
Il decreto legislativo n. 28 del 2010 ha introdotto un onere a carico della parte che vuole introdurre un giudizio. Tale onere consiste, per l’appunto, nel promuovere, prima dell’introduzione della causa, la mediazione, almeno quando il giudizio verta su talune materie cosiddette “obbligatorie”.
Con mediazione si intende, secondo l’articolo n.1 del d.lgs. 28 del 2010, l’attività svolta da un terzo imparziale, finalizzata ad assistere due o più soggetti nella ricerca di un accordo amichevole per la composizione di una controversia.
In genere, chiunque può procedere alla mediazione per risolvere, senza ricorrere ad un giudice, una controversia dinnanzi ad un mediatore terzo ed imparziale a patto che la stessa verta su diritti disponibili (art.2).
Tuttavia, quando la mediazione è obbligatoria, essa diviene condizione di procedibilità della domanda. Pertanto, la domanda giudiziale eventualmente posta in essere in mancanza del previo esperimento della mediazione risulta carente di un requisito fondamentale per il progresso della stessa e, per tale motivo, non potrà progredire.
In questi termini si parla di “improcedibilità della domanda”.
In merito dispone l’art.5 co. 1 bis del d.lgs. 28 del 2010, a mente del quale: “
1-bis. Chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa a una controversia in materia di condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari, è tenuto, assistito dall’avvocato, preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente decreto ovvero i procedimenti previsti dal decreto legislativo 8 ottobre 2007, n. 179, e dai rispettivi regolamenti di attuazione ovvero il procedimento istituito in attuazione dell’articolo 128-bis del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni, ovvero il procedimento istituito in attuazione dell’articolo 187-ter del Codice delle assicurazioni private di cui al decreto legislativo 7 settembre 2005, n. 209, per le materie ivi regolate. L’esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale”
La locazione
La locazione rientra nelle materie ove è prevista la mediazione “obbligatoria” a pena di improcedibilità della domanda.
Sebbene ciò possa far ritenere che colui che voglia intimare lo sfratto per morosità del proprio inquilino debba necessariamente promuovere la mediazione prima di farlo, l’art.5 co. 4 bis del d.lgs. 28 del 2010 esonera espressamente il locatore da tale incombente almeno nella prima fase del procedimento.
Infatti, per l’introduzione del procedimento di sfratto per morosità non è necessaria la previa promozione della mediazione, malgrado la materia (locazione) sia tra quelle per le quali la mediazione risulta obbligatoria.
Più nel dettaglio all’art. 5 co.4 bis si legge “ I commi 1-bis e 2 (ndr: quelli che dispongono l’obbligatorietà della previa promozione della mediazione) non si applicano:
a) nei procedimenti per ingiunzione, inclusa l’opposizione, fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione;
b) nei procedimenti per convalida di licenza o sfratto, fino al mutamento del rito di cui all’articolo 667 del codice di procedura civile;
c) nei procedimenti di consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite, di cui all’articolo 696-bis del codice di procedura civile;
d) nei procedimenti possessori, fino alla pronuncia dei provvedimenti di cui all’articolo 703, terzo comma, del codice di procedura civile;
e) nei procedimenti di opposizione o incidentali di cognizione relativi all’esecuzione forzata;
f) nei procedimenti in camera di consiglio;
g) nell’azione civile esercitata nel processo penale .
Il mutamento del rito
L’art. 5 co. 4 bis alla lettera b specifica che la mediazione non è condizione di procedibilità della domanda di convalida di sfratto per morosità/finita locazione fino al mutamento del rito.
Ciò significa che la mediazione sarà obbligatoria solo successivamente alla prima parte del procedimento.
In questo senso va detto che il procedimento per la convalida dello sfratto per morosità o per finita locazione si divide in due fasi: una sommaria ed una a cognizione piena.
Per comprenderci, una prima fase, introdotta dal locatore per ottenere lo sfratto del conduttore (vuoi per la morosità dello stesso, vuoi per l’essersi verificato il termine contrattuale), è caratterizzata da un procedimento semplice e veloce.
A questa fase iniziale detta “sommaria” può aggiungersi, eventualmente, una seconda fase in cui il giudice approfondirà la vicenda controversa in un procedimento a cognizione ordinaria.
Il passaggio da una fase all’altra avviene con l’ordinanza di mutamento del rito, pronunciata ai sensi dell’art. 667 c.p.c., la quale segna l’inizio del procedimento ordinario e, inoltre, il termine a partire dal quale il locatore/intimante dovrà attivarsi per promuovere la mediazione obbligatoria.
Cosa succede dopo l’ordinanza di mutamento del rito?
Nel giudizio ordinario, il giudice, ove rilevi che la mediazione è stata promossa, ma non si è ancora conclusa, fisserà una successiva udienza. Qualora, invece, emerga che la mediazione non sia stata ancora iniziata, assegnerà alle parti un termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione.
Molto si è discusso sulla natura del termine di quindici giorni che il giudice assegna alle parti per l’esperimento della mediazione, ove la stessa non sia stata ancora promossa.
L’opinione dominante considera il termine ordinatorio sulla base dell’art. 152 c.p.c in guisa del quale i termini “possono essere stabiliti dal giudice anche a pena di decadenza soltanto se la legge lo permette espressamente”. Or bene, visto che il d.lgs. 28 del 2010 non considera tale termine “perentorio” espressamente, non può essere stabilito, in mancanza di una previsione legale, che lo stesso sia previsto a pena di decadenza.
Chi deve promuovere la mediazione?
Una volta disposto il mutamento del rito, il locatore è tenuto a promuovere la mediazione.
Sebbene ci sia un certo grado di certezza verso l’affermazione appena riportata è il caso di evidenziare che sul piano soggettivo, almeno fino a qualche tempo fa, vi era più di un dubbio.
In particolare, similmente a quanto è accaduto per l’opposizione a decreto ingiuntivo ove per tempo si dubitava sul chi gravasse l’onere di promuovere la mediazione tra opponente ed opposto, omologamente è avvenuto per la locazione.
Ad un orientamento per il quale onerato era l’intimato (conduttore), il quale aveva interesse a che gli effetti di una ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c. non si stabilizzassero, si è opposto un indirizzo per il quale, invece, onerato era l’intimante (locatore), essendo costui ad aver attivato la domanda giudiziale.
A riportare ordine nella materia sono intervenute, recentemente, le Sezioni Unite della Suprema Corte con la s.n. 19596 del 2020 precisando che, quando la mediazione è obbligatoria, è il creditore a doverla introdurre (Relativamente all’ultima pronuncia delle Sezioni Unite sulla mediazione e il relativo onere di promuoverla si legga “Opposizione a Decreto ingiuntivo: spetta al creditore promuovere la mediazione”).
Seguendo la linea tracciata dalla Suprema Corte, possiamo dire che sarà proprio il locatore a dover introdurre la mediazione.
Effetti della mancata partecipazione
Sebbene le parti non siano obbligate a trovare un accordo dinnanzi al mediatore, dalla loro mancata partecipazione derivano effetti importanti.
Infatti, l’art. 8 co bis del d.lgs. 28 del 2020 dispone che “ “Dalla mancata partecipazione senza giustificato motivo al procedimento di mediazione, il giudice può desumere argomenti di prova nel successivo giudizio ai sensi dell’articolo 116, secondo comma, del codice di procedura civile. Il giudice condanna la parte costituita che, nei casi previsti dall’articolo 5, non ha partecipato al procedimento senza giustificato motivo, al versamento all’entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio”
Avv. Daniele Giordano
(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Per conoscere la procedura, i tempi e i costi dello sfratto per morosità leggere: “Lo sfratto per morosità: tempi, costi, procedura e modello di intimazione”
Per conoscere le differenze tra lo sfratto per morosità nel contratto di locazione ad uso abitativo e ad uso commerciale si legga “Sfratto per morosità locazione commerciale ed abitativa: Tutte le differenze”
Per approfondire l’argomento del grave inadempimento per procedere alla risoluzione da parte del locatore e dopo quanti canoni impagati si possa procedere allo sfratto, ed inoltre quando sia sanabile la morosità in questo tipo di situazioni si legga “Contratto di Locazione commerciale: la sanatoria della morosità e il Grave inadempimento” .
Per approfondimenti sul precetto per rilascio e sul preavviso di sloggio e per scaricarne i relativi modelli si legga “Il precetto per rilascio ed il preavviso di sloggio con i relativi modelli”
Sul decreto ingiuntivo relativo ai canoni di locazione si legga “Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per i canoni di locazione“
Per avere invece qualche utilissimo suggerimento per accelerare di diversi mesi l’effettivo rilascio dell’immobile si legga “I tempi dello sfratto per morosità, gli errori più comuni che ritardano il rilascio e come accelerarlo“, o ancora “La notifica dello sfratto a mezzo PEC perché conviene?” chiamaci se vuoi farlo nel più breve tempo possibile e nel preventivo gratuito ti indicheremo anche i tempi di massima, più bassi della media, che potrai impiegare grazie alla nostra esperienza nel settore.
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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
