Sfratto per morosità: quanti canoni impagati sono necessari per intimarlo, i tempi per la convalida e per il rilascio ed i relativi costi, guida al procedimento
Il procedimento di convalida di sfratto per morosità consente al locatore di ottenere il rilascio dell’immobile locato dal conduttore qualora costui non abbia pagato il canone di locazione.
Al momento della stipula del contratto di locazione infatti, mentre il locatore si impegna a far godere al conduttore l’immobile locato, il conduttore si impegna al pagamento del canone pattuito. Prima di analizzare i tempi e i costi del procedimento per convalida di sfratto e dell’esecuzione del provvedimento di rilascio, è opportuno chiarire cosa intendiamo per morosità.
Presupposti: la morosità necessaria a intimare lo sfratto
Per le locazioni ad uso abitativo la morosità consiste nel ritardato pagamento del canone oltre 20 giorni dalla scadenza prevista, come individuato dall’art.5 della l.n.392/1978.
Invece, per le locazioni ad uso diverso, essa consiste in un ritardato pagamento, idoneo ad alterare l’equilibrio contrattuale e definito dall’art.1455 c.c. di” non scarsa importanza”.
Appurata la morosità del conduttore, il locatore, assistito dal suo avvocato, potrà intimare a costui lo sfratto per morosità.
Il procedimento
Lo sfratto per morosità è disciplinato dagli art.657 e successivi del codice di procedura civile. Procedendo con ordine, il primo passo che il locatore dovrà compiere sarà quello di notificare al conduttore un atto chiamato “intimazione di sfratto per morosità e citazione per la convalida”. Quest’atto contiene l’invito a presentarsi in udienza nel giorno indicato dallo stesso e l’avvertimento delle gravi conseguenze derivanti dalla mancata comparizione. (Si ricordi che nelle procedure di sfratto, nella fase cautelare di cui stiamo trattando, non è obbligatorio il procedimento di mediazione che si introdurrà solo successivamente in caso di opposizione dell’intimato)
La notifica dell’atto andrà eseguita esclusivamente tramite ufficiale giudiziario, per un costo che potrebbe ammontare a circa 10/20 euro ( o più nel caso di distanze maggiori), mentre tra la data della notifica e la data fissata per l’udienza dovranno intercorrere almeno 20 giorni liberi.
Prima dell’udienza fissata o contestualmente ad essa, si procederà all’iscrizione a ruolo della causa, depositando contributo unificato e marca da bollo. Il contributo unificato si calcola sull’importo dei canoni non corrisposti (quindi maggiore sarà la morosità, maggiori le spese che si dovranno sostenere per lo sfratto, motivo in più per non attendere troppo in caso di morosità per intimare lo sfratto). Supponendo un canone inevaso di 500 euro mensili per 4 mesi, il contributo unificato, dimezzato per il procedimento in esame, ammonterà a 49 euro e la marca da bollo, in misura fissa, sarà pari a 27 euro. Supponendo, invece, un canone di locazione mensile pari a 3.000,00 euro inevasi per 4 mesi per un totale di 12.000 il valore ricadrebbe nello scaglione previsto tra i 5.200 euro e i 26.000,00 euro per il quale il contributo unificato, dimezzato, equivarrebbe ad euro 118,50 oltre marca da bollo in misura fissa pari ad euro 27.
Supponendo, ancora, un canone di locazione mensile pari a 3.000,00 euro inevasi per 10 mesi per un totale di 30.000 il valore ricadrebbe nello scaglione previsto tra i 26.000,00 euro e i 52.000,00 euro per il quale il contributo unificato, dimezzato, equivarrebbe ad euro 259,00 oltre marca da bollo in misura fissa pari ad euro 27.
All’udienza fissata per la convalida, il conduttore potrebbe:
- comparire e opporsi depositando prova scritta. In questo caso, previo mutamento del rito, verrà instaurato un procedimento ordinario con annessi costi e tempi.
- comparire e opporsi senza depositare prova scritta allorché il giudice convaliderà lo sfratto, ma il procedimento continuerà.
- comparire e chiedere un termine di grazia (possibile solo nell’uso abitativo), nel qual caso, il giudice gli assegnerà un termine di circa 90 giorni per sanare la sua morosità. Alla nuova udienza fissata per valutare il comportamento del conduttore, qualora costui non abbia pagato i canoni inevasi, il Giudice convaliderà lo sfratto e fisserà un termine per la sua esecuzione.
- non comparire, nel qual caso il giudice convaliderà lo sfratto fissando un termine per la sua esecuzione. (Per approfondire l’argomento si legga “Art. 663 c.p.c. mancata opposizione e sfratto per morosità”)
Proseguendo nel tracciare i tempi e i costi dello sfratto per morosità, c’è da segnalare, nei possibili scenari, che l’udienza fissata dal locatore potrebbe essere rinviata d’ufficio, o rinviata per consentire la ri-notifica dell’atto di intimazione allorquando questa non abbia avuto esito positivo. In tutte queste ipotesi, i costi e i tempi del procedimento si dilateranno in ragione di queste evenienze.
Ciò detto, qualora tutto fisiologicamente accada, una volta ottenuta la convalida dello sfratto, occorrerà richiedere in cancelleria copia esecutiva della suddetta ordinanza, e una copia conforme ad essa.
Questo adempimento, che di solito può richiedere circa 10 giorni, prevede il pagamento dei diritti di copia variabili in ragione dell’urgenza della richiesta e del numero delle pagine di cui si richiede la copia.
Tutto ciò posto, l’ordinanza di convalida dello sfratto, che rappresenta il titolo, e il precetto andranno notificati al conduttore.
Il precetto per consegna o rilascio, notificato tramite Ufficiale giudiziario (per la spesa di altri circa 10/20 euro), conterrà l’invito al conduttore di rilasciare l’immobile nel termine di 10 giorni dalla notifica dell’atto con l’avvertimento che, trascorso il termine anzidetto senza spontaneo rilascio, avrà inizio l’esecuzione forzata.
Trascorso il termine di 10 giorni dalla notifica, occorrerà recarsi al più presto (l’esecuzione deve essere iniziata entro 90 giorni dalla notifica del precetto a pena di inefficacia) all’Ufficio Notificazioni Esecuzioni e Protesti del Tribunale competente affinché l’Ufficiale Giudiziario, previo pagamento del costo della notifica, notifichi al conduttore il preavviso di rilascio contenente la data e l’ora dell’esecuzione.
Notificato il preavviso di rilascio, e prima della data fissata per l’esecuzione, sarà onere dell’avvocato del locatore recarsi nuovamente all’Ufficio Notificazioni per conferire incarico all’ufficiale giudiziario di eseguire materialmente il provvedimento di rilascio. All’uopo verrà richiesto il pagamento di una somma di circa 30 euro per ogni accesso che si renda necessario per l’esecuzione.
È abbastanza difficile che il rilascio dell’immobile e la consegna delle chiavi avvengano al primo accesso. È infatti consueto che l’esecuzione del rilascio diventi progressivamente più drastica, fino a prevedere l’ausilio della forza pubblica e del fabbro solo in una fase avanzata della stessa.
Ad ogni modo, questa fase può durare 3-4 mesi quanto 1 o 2 anni e constare di 3-4 o 5 rinvii, con la precisazione che, ogni nuovo accesso, comporterà l’esborso di ulteriori 30 euro.
E’ bene notare che nel caso in cui vi fosse necessità dell’assistenza del Fabbro per entrare nel possesso dell’immobile e cambiare la serratura dello stesso, il costo dell’assistenza ricadrebbe sul locatore.
Inoltre, con l’accesso dell’U.G. potrebbero presentarsi due differenti situazioni:
- Il conduttore abbandona l’immobile di sua iniziativa, nel qual caso l’esecuzione deve dirsi indirettamente proficua e più nulla sarà dovuto;
- L’ufficiale giudiziario libera l’immobile all’accesso fissato e redige il verbale di avvenuta consegna del bene che verrà firmato dalle parti presenti.
Solo in questo secondo caso l’originale del verbale di rilascio verrà depositato dell’Ufficiale giudiziario presso la cancelleria delle esecuzioni mobiliari del tribunale competente.
L’istante, a questo punto, dovrà versare, a rilascio avvenuto, il contributo unificato dovuto per l’esecuzione degli obblighi di consegna o rilascio pari ad euro 139,00 e una marca da bollo da 27,00 euro.
Tempi e Costi
Tutto ciò considerato, passiamo adesso ad analizzare, nel totale, i tempi e costi dello sfratto per morosità. Lo scenario, qui analizzato, riprodurrà un procedimento ideale in cui tutto vada per il verso giusto. E’ per l’appunto giusto segnalare, che ove mai la notifica dell’atto introduttivo dovesse fallire, e il Giudice ne ordini la ri-notifica, saranno dovuti i maggiori costi per queste attività.
Per quanto riguarda i costi necessari per il procedimento, possiamo cosi’ riassumerli:
10/20 euro per la notifica dell’atto di intimazione e citazione per la convalida, o più per distanze maggiori;
49 euro per l’acquisto del Contributo Unificato (supponendo canoni di locazione pari a 500 euro inevasi per 4 mesi, per un totale di 2000 euro. Tale valore ricade nello scaglione previsto da € 1.100,01 a € 5.200,00: per il quale il Contributo unificato, dimezzato per i procedimenti sommari, equivale a € 49,00; supponendo, invece, un canone di locazione mensile pari a 3.000,00 euro inevasi per 4 mesi per un totale di 12.000 il valore ricadrebbe nello scaglione previsto tra i 5.200 euro e i 26.000,00 euro per il quale il contributo unificato, dimezzato, equivarrebbe ad euro 118,50)
27 euro per l’acquisto della marca da bollo;
20 euro per la copia esecutiva dell’ordinanza di convalida ed una sua copia conforme;
Per quanto riguarda invece la fase esecutiva, diretta ad ottenere il rilascio dell’immobile, i costi possono essere cosi sintetizzati:
10/20 euro per la notifica del titolo e del precetto;
10/20 euro per la notifica del preavviso di rilascio;
30 euro circa per il conferimento dell’incarico necessario ad ogni accesso;
* 139 euro per il contributo unificato dovuto per l’esecuzione del rilascio e 27 euro di marca da bollo (da corrispondersi solo nel caso in cui il rilascio sia avvenuto al momento dell’accesso dell’UG)
** Ogni altra spesa necessaria per ottenere la liberazione (Fabbro, ambulanza privata..etc..)
In buona sostanza, il locatore, in una situazione ottimale, riesce ad ottenere il primo accesso dell’Ufficiale Giudiziario finalizzato ad ottenere il rilascio dell’immobile in tempi abbastanza rapidi e senza particolari esborsi. Purtuttavia, come abbiamo riccamente precisato, capita molto spesso che un solo accesso non sia sufficiente. Per questo motivo, i costi dovuti all’esecuzione del provvedimento di rilascio potrebbero aumentare per via della ripetizione dell’ultima voce richiamata o delle altre che si rendano necessarie. Così ad esempio il costo per l’assistenza del fabbro, ove vi sia la necessità di vincere resistenze o cambiare le serrature, oppure per l’assistenza di un’autombulanza saranno a carico dell’istante.
Per quanto riguarda i tempi dello sfratto per morosità, occorre ribadire quanto già detto in precedenza. Appurato che ogni fattispecie potrebbe avere le sue particolarità, in genere, i tempi per lo sfratto possono variare tra un anno ed un’anno e mezzo in caso di contratto ad uso abitativo. Purtuttavia, qualora l’udienza non venga rinviata, non vi siano problemi inerenti le notifiche, e il primo accesso sia sufficiente affinché il conduttore rilasci l’immobile, il tutto potrebbe anche durare soli 8 mesi (specialmente in caso di contratto ad uso commerciale, a causa della mancanza del termine di grazia da un lato e della maggiore attitudine degli ufficiali giudiziari di concedere più rinvii e più lunghi in situazioni abitative complicate, dalla presenza di minori, anziani o ammalati). Contrariamente, se vi dovessero essere difficoltà nelle notificazioni al conduttore, se costui dovesse mettere in campo strategie ostruzionistiche, se il locatore non risulta adeguatamente difeso, non v’è dubbio che uno sfratto possa durare anche 2-3 anni.
Per questo è altamente consigliato affidarsi, anche per queste procedura ritenute semplici e di pronta soluzione a professionisti del settore, considerando che ogni mese in cui il conduttore moroso resta nell’immobile senza pagare l’affitto, il locatore perde un incasso importante e la possibilità di trovare nel tempo un nuovo inquilino.
Avv. Daniele Giordano
Per la nuova proroga del blocco dei provvedimenti di rilascio fino al 31 dicembre si legga “Prorogato al 31 dicembre il blocco degli sfratti”
Per approfondire il concetto di grave inadempimento indispensabile per la risoluzione del contratto in relazione alla eccezionalità della situazione venutasi a creare nell’emergenza causata dal Covid-19 si legga “Locazione commerciale: quando il Coronavirus esclude il grave inadempimento ed impedisce lo sfratto per morosità”
Per approfondire l’argomento del grave inadempimento per procedere alla risoluzione da parte del locatore e dopo quanti canoni impagati si possa procedere allo sfratto, ed inoltre quando sia sanabile la morosità in questo tipo di situazioni si legga “Contratto di Locazione commerciale: la sanatoria della morosità e il Grave inadempimento” .
I proprietari di immobili commerciali da liberare che volessero sapere i tempi necessari a farlo leggano anche “Sfratto per morosità locale commerciale: non c’è termine di grazia“
Per approfondimenti sul precetto per rilascio e sul preavviso di sloggio e per scaricarne i relativi modelli si legga “Il precetto per rilascio ed il preavviso di sloggio con i relativi modelli”
Sul decreto ingiuntivo relativo ai canoni di locazione si legga “Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per i canoni di locazione“
Per avere invece qualche utilissimo suggerimento per accelerare di diversi mesi l’effettivo rilascio dell’immobile si legga “I tempi dello sfratto per morosità, gli errori più comuni che ritardano il rilascio e come accelerarlo“, o ancora “La notifica dello sfratto a mezzo PEC perché conviene?” chiamaci se vuoi farlo nel più breve tempo possibile e nel preventivo gratuito ti indicheremo anche i tempi di massima, più bassi della media, che potrai impiegare grazie alla nostra esperienza nel settore.
Per approfondire la materia degli sfratti dei tempi e dei modi per ottenerli il più rapidamente, anche in caso di contratti non registrati e delle tutele per garantirsi il pagamento o delle principali cause di opposizione anche strumentale si cerchi su google la parola “sfratto” associata a “studioassociatoborselli” o a “dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.
Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”
Per vedere l’intervista dell’avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli sugli affitti in nero alla trasmissione “Di Martedì” del 28.2.2017 condotta da Giovanni Floris su La7 si visiti la pagina “Intervista La7“
