Sebbene in questo momento storico di grande crisi del sistema bancario (ricordiamolo cominciato il 1 gennaio 2016 in conseguenza dell’entrata in vigore del cosiddetto bail-in che, per semplificare, esclude l’intervento statale per salvare gli istituti di credito in difficoltà economica) la soluzione spinta dall’Unione Europea ed adottata dal Governo Italiano al noto (agli addetti del settore) problema delle banche italiane dei cd crediti deteriorati, (ovverosia tutti quei crediti di difficile esigibilità derivanti da finanziamenti e soprattutto mutui concessi con troppa facilità negli anni della bolla immobiliare), crediti che sono, negli anni immediatamente successivi alla bolla del 2007-2008, andati in sofferenza a causa di tre fattori determinanti venutisi a formare in quegli anni: 1) la crisi e il conseguente abbassamento del reddito dei debitori 2) lo spread schizzato alle stelle nel 2011 con tassi che arrivavano a volte persino a raddoppiare le rate dei mutui originariamente convenute 3) il crollo del valore delle case acquistate con quei mutui, (a questi fattori si è sovente sommata la rigidità delle banche che rifiutando di ridiscutere e rinegoziare quei mutui hanno preferito affogare definitivamente i propri debitori piuttosto che lanciargli un salvagente che gli consentisse con tempo e sforzi di rimettersi in pari , e come noto a tutti i creditori, è meglio un debitore vivo, visto che uno morto serve davvero a poco, ma le banche si sa sono creditori anomali e questa regola non la hanno tenuta in considerazione…), la soluzione adottata dicevamo è quella dell’accelerazione del processo esecutivo (in se positiva) e della più celere svendita dell’immobile pignorato (al contrario come vedremo con conseguenze assolutamente nefaste per l’intero sistema).
Gli ultimi interventi legislativi sul processo di esecuzione forzata col dl 132/2014, il dl 83/2015 ed in ultimo col dl 59/2016 (cd. Decreto Salva Banche) sono orientati tutti verso questo binomio celerità-svendita (ed in questa stessa direzione, anche al di fuori del processo esecutivo, va l’entrata in vigore nel nostro ordinamento col dlgs 72/2016, cd Decreto Mutui, del cd patto marciano che consente di inserire la clausola contrattuale nel mutuo in base alla quale al mancato adempimento di diciotto rate la banca potrà arrivare a vendere l’immobile senza passare per la procedura esecutiva) , ed il fatto stesso che tre importantissime riforme al codice di procedura civile siano state approvate attraverso lo strumento del decreto legge lascia intuire come negli ultimi 2 anni la priorità del binomio celerità-svendita sia stata vista come una vera e propria necessità ed urgenza (presupposti per l’uso del decreto legge) del nostro sistema paese.
L’origine del ragionamento comunitario è stata pressappoco questa: ma se in paesi come la Germania solo il 40% circa dei cittadini è proprietario di casa e il recupero dei crediti è molto rapido, perché in Italia dove i proprietari sono circa il doppio si devono mantenere questi numeri anche a scapito della celerità del recupero dei crediti concessi dalle banche per acquistare quegli immobili? In fondo allineare i due paesi vorrebbe dire vendere rapidamente gli immobili di quei debitori non in grado di permetterseli, avvicinando le statistiche italo-tedesche sul numero dei proprietari e sulle tempistiche del recupero giudiziale a tutto vantaggio di una presunta uniformità europea.
Certo in Germania il meccanismo funziona, d’altra parte se il 40 % più ricco dei cittadini (quelli nella possibilità di comprare una casa) non adempiono al mutuo contratto e si vedono rapidamente spogliati del bene, tutto ciò ha indubbi benefici sul credito e scarse ripercussioni da punto di vista sociale, visto che parliamo della fascia più abbiente della popolazione e soprattutto che, anche chi perdendo l’immobile si trovasse in difficoltà economica, vive in un sistema che prevede dei meccanismi di protezione sociale, dalle case popolari, al reddito di cittadinanza, che escludono qualsivoglia conseguenza nefasta dal punto di vista sociale appunto. Ma in Italia? Il nostro sistema di protezione sociale ha le stesse tutele? Considerando anche che circa l’80% è proprietario di casa (e quindi non solo la fascia abbiente della popolazione), se avvicinassimo i nostri numeri a quelli della Germania (lasciando che solo una minoranza sia proprietaria di immobili) che fine fa qualche milione di famiglie che, spesso private di un reddito dalla crisi, sono rimaste solo con un tetto sotto cui vivere, senza un altrettanto efficiente sistema di protezione sociale?
Certo qualcuno obietterà che un sistema di protezione socialdemocratica basato sui soldi delle banche (soldi che in caso di difficoltà poi, almeno fino al 1 gennaio scorso, il pubblico, e quindi la collettività, provvedeva a reimmettere nelle banche alimentando questo anomalo sistema di protezione socialdemocratica “all’italiana”) è sbagliato, e probabilmente è vero, ma sta di fatto che il sistema Italia, costruito e spinto attraverso defiscalizzazioni e benefici fiscali di ogni tipo che favorissero l’acquisto della prima casa attraverso il mutuo, negli ultimi 30 o 40 anni, è stato questo (con un sistema diverso forse avremmo anche noi il 40% di proprietari come i tedeschi) e pensare di stravolgerlo in una manciata di mesi con dei provvedimenti urgenti è sbagliato dal punto di vista economico oltre che socialmente pericoloso.
Socialmente pericoloso perché, come si potrà facilmente intuire, laddove si mettessero in strada milioni di famiglie in tempi ristretti, senza case popolari o redditi di cittadinanza, le reazioni non tarderebbero ad arrivare (la storia insegna che nessun popolo fa davvero la rivoluzione contro chi lo opprime fino a che ha un piatto a tavola e un tetto sulla testa).
Ma anche economicamente sbagliato, perchè il binomio di cui abbiamo parlato celerità- svendita (si veda ad esempio al riguardo il nuovo art 571 cpc come modificato dal dl 83/15 che prevede la possibilità di offrire un prezzo di un quarto inferiore al prezzo base d’asta, oppure il nuovissimo art. 591 come modificato dal dl 59/16 che prevede che, dopo il quarto tentativo di vendita andato deserto, il Giudice dell’esecuzione possa fissare un prezzo base d’asta inferiore al precedente fino al limite della metà, vale a dire che un bene valutato 100.000 euro potrebbe andare all’asta rapidamente al quarto tentativo al prezzo base di 21.090 euro ed essere aggiudicato con un offerta inferiore di un quarto in base al nuovo art. 571 ossia a soli 15.820 euro, vale a dire pressappoco i costi legali e di procedura, con una svalutazione effettiva in tempi rapidissimi dell’84%, e si parlava, prima dell’approvazione, di prevedere addirittura la quarta asta come libera!!!) quali benefici dovrebbe portare alle banche? Recuperare un credito svilito da una vendita dell’immobile ai soli costi di procedura o poco più? E le conseguenze di queste ipersvalutazioni del mercato immobiliare qualcuno le ha messe in conto? Certo un immobile acquistato a prezzi stracciati e rivenduto celermente con grossi benefici fiscali (l’art. 16 del dl 18/2016 ha previsto uno sconto sull’imposta di registro normalmente al 9% che invece viene applicata in misura fissa a soli 200 euro, per chiunque acquista un immobile all’asta giudiziaria rivendendolo nei 2 anni successivi) procurerà ottime plusvalenze a tanti speculatori ma avrà l’inevitabile effetto di deprimere ulteriormente il mercato immobiliare tutto, e un nuovo crollo del mercato immobiliare avrà l’ulteriore effetto, come abbiamo visto sopra al punto 3, di svilire il valore delle case acquistate anche in questi ultimi 2-3 anni (e di conseguenza il valore delle relative ipoteche a garanzia di quei mutui), provocando inesorabilmente nuove sofferenze e un ulteriore incremento dei crediti deteriorati in capo alle banche stesse, insomma un circolo vizioso senza fine, che potrebbe al contrario essere interrotto solo con una crescita del valore immobiliare (d’altra parte se l’Italia è un paese con un patrimonio privato molto superiore sia al patrimonio privato dei tedeschi che al nostro stesso famigerato debito pubblico, patrimonio privato che funge esso stesso, col suo enorme valore, a garanzia della sostenibilità di quel debito pubblico, come molti studi economici hanno autorevolmente dimostrato, lo deve in gran parte al suo patrimonio immobiliare, frutto di una notevole propensione al risparmio del popolo italiano), in conclusione svilire quel patrimonio immobiliare, non solo produrrà nuove sofferenze alle banche aggravandone la crisi, ma finirà per svalutare lo stesso patrimonio di un paese e quel risparmio privato che garantisce la sostenibilità del debito pubblico come visto, favorendo chi? Gli investitori (o piuttosto speculatori) internazionali che vengano a investire in quel patrimonio in svendita per farsene padroni (dopo le aziende svenderemo gli immobili…)?
Insomma noi non siamo la Germania e non possiamo in pochi anni trasformarci in tedeschi importando parte dei loro meccanismi, senza importare l’intero sistema (fatto di pesi e contrappesi economici e sociali diversi dai nostri, come visto), se è stato sbagliato, e andrà certamente rivisto, il sistema del bail-in, ancor più sbagliati si dimostreranno questi tentativi di salvare le banche dal bail-in stesso, svendendo quanto prima il patrimonio immobiliare privato di quello che era il paese più ricco dell’Ue!!!
Ora, in attesa di riforme normative che invertano totalmente la rotta (già si parla di scudi o salvataggi di natura pubblica che eludano gli effetti del bail-in, poi andrà affrontato il problema di come far rientrare parzialmente le banche di quei crediti concessi dando la possibilità ai debitori di pagare, anche ratealmente tali minori importi, come prevede ad esempio la prima seria riforma fatta in tal senso con la legge n. 3/2012 istitutiva della cosiddetta procedura da sovraindebitamento ed in particolare il piano del consumatore, per far si che gli immobili non si svendano mantenendo il loro valore e soprattutto i debitori non si ritrovino senza un tetto sotto cui vivere!!!) è necessario che l’interpretazione dei giudici chiamati ad applicare queste leggi (che in gran parte verranno probabilmente dichiarate pure incostituzionali) sia molto cauta oltre che costituzionalmente orientata, e per fortuna l’ampio potere discrezionale di cui gode il Giudice dell’Esecuzione potrà consentirgli di impedire la realizzazione di questo risultato che abbiam visto essere economicamente devastante oltre che socialmente pericoloso, a condizione che i debitori a loro volta spingano per trovare quelle soluzioni affidandosi ad avvocati specializzati in questo settore in grado di tutelarli sia dal punto di vista temporale (perchè il fattore tempo come visto, al contrario di quanto si è cercato di fare nelle recenti riforme, è fondamentale per evitare di svendere gli immobili, in quanto un maggior tempo consente di arrivare ad accordi più equi oltre che dare respiro al debitore che quegli accordi deve poter rispettare economicamente) sia dal punto di vista delle trattative per ottenere il miglior risultato possibile (e soprattutto sostenibile) sia in termini di importi da pagare che di tempi per sborsare questi importi oltre che di tutele che garantiscano l’effettiva e totale liberazione dai debiti una volta chiuse le procedure.
Chi fosse interessato al problema dei mutui dei pignoramenti e della crisi che il settore immobiliare sta vivendo negli ultimi anni sul piano politico e dei possibili interventi legislativi anche alla luce delle norme a tutela dei debitori in crisi presenti negli altri ordinamenti giuridici può approfondire l’argomento leggendo anche l’articolo che abbiamo pubblicato sulla prestigiosa Rivista giuridico-economica Online “Forexinfo” dal titolo (una delle tante prestigiose riviste giuridico-economiche per le quali pubblichiamo articoli ed approfondimenti) dal Titolo:
“L’aumento dei pignoramenti immobiliari e le possibili soluzioni legislative o processuali per salvare le case degli italiani sovraindebitati“ ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012”.
(Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“)
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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
