La risoluzione del contratto di mutuo in caso di annullamento o risoluzione della vendita. Effetti della risoluzione contrattuale sul mutuo pendente.
Cosa succede al contratto di mutuo nel caso di annullamento o risoluzione del contratto di compravendita immobiliare? Ad esempio, a causa di abusi edilizi insanabili.
Dobbiamo continuare a pagare il mutuo o possiamo ottenere l’annullamento/risoluzione dello stesso riottenendo anche la restituzione delle rate già pagate?
L’annullamento o la risoluzione del contratto di compravendita determinerà anche l’annullamento o la risoluzione del contratto di mutuo a condizione che tra il contratto di compravendita e quello di mutuo vi sia un collegamento negoziale.
Un esempio tipico di collegamento negoziale è quello esistente tra il contratto di compravendita e il contratto di finanziamento concluso per procurarsi i soldi per l’acquisto.
Il collegamento negoziale è un meccanismo attraverso il quale le parti perseguono un risultato economico unitario e complesso, che non si realizza per mezzo di un singolo contratto, ma attraverso una pluralità coordinata di contratti, finalizzati a un unico regolamento dei reciproci interessi, seppur aventi ciascuno una causa autonoma, con la conseguenza che tra gli stessi viene a determinarsi un vincolo di reciproca dipendenza, in virtù del quale le vicende relative all’invalidità, all’inefficacia ed alla risoluzione dell’uno si ripercuotono sugli altri. (cfr. Cass. 10.7.2008 n.18884; Cass. 10.2014 n. 20726; Cass. 6.7.2015 n.13888; Cass. 26.6.2019 n. 7148).
La giurisprudenza di legittimità ha affermato che affinché possa configurarsi un collegamento negoziale tra più contratti è necessario che ricorra:
- sia un requisito oggettivo, costituito dal nesso teleologico tra gli atti volti alla regolamentazione degli interessi di una o più parti nell’ambito di una finalità pratica consistente in un assetto economico globale e unitario;
- sia un requisito soggettivo, costituito dal comune intento pratico delle parti di volere non solo l’effetto tipico dei singoli atti in concreto posti in essere, ma anche il coordinamento tra di essi per la realizzazione di un fine ulteriore, che ne trascende gli effetti tipici e che assume una propria autonomia anche dal punto di vista causale.
Per stabilire se ricorra un collegamento negoziale, giuridicamente rilevante, occorre, dunque, rifarsi alla volontà delle parti e ricercare se ricorra un collegamento specifico, per cui gli effetti dei vari negozi si coordinino per l’adempimento di una funzione unica.
In altre parole, se si possa individuare una funzione (scopo) della fattispecie negoziale considerata nel suo complesso per cui, nel caso in esame, l’annullamento o la risoluzione del contratto di compravendita facendo venir meno lo scopo dei contratti collegati, determinerà anche il venir meno del contratto di mutuo.
Applicando siffatti principi, deve ravvisarsi l’esistenza del collegamento negoziale tra il contratto di mutuo e il contratto di compravendita laddove sono ravvisabili i seguenti elementi:
dal punto di vista oggettivo:
a) la documentazione relativa alla concessione del mutuo. In particolare l’istruttoria condotta dalla banca e la relativa perizia dai quali si evince chiaramente che la concessione del mutuo era strettamente connessa alle vicende contrattuali legate al contratto di compravendita dell’immobile su cui iscrivere l’ipoteca, mancando il quale il mutuo non sarebbe mai stato concesso;
b) la contestualità dei contratti, stipulati in pari data, presso lo stesso notaio e recanti numeri di repertorio notarile consecutivi;
c) la concessione dell’ipoteca, a garanzia del mutuo, proprio sull’unità immobiliare oggetto di compravendita. Peraltro, di solito la conclusione del contratto di compravendita è immediatamente antecedente a quella del mutuo, il che rende ancora più evidente la funzionalizzazione del prestito alla soddisfazione dell’obbligazione di pagamento del prezzo assunta dal compratore;
d) la determinazione del tasso di interesse del mutuo in ragione della causa di acquisto (ad esempio prima casa);
e) la modalità di erogazione della somma mutuata attraverso assegno intestato direttamente al venditore.
In ordine al requisito soggettivo, gli elementi di cui sopra concorrono a evidenziare il fine comune ulteriore cui le parti miravano attraverso la congiunta conclusione dei contratti collegati.
Soltanto l’avvenuta conclusione da parte del mutuante di un valido contratto di compravendita avrebbe potuto consentire, attraverso l’iscrizione ipotecaria, la conclusione del contratto di mutuo ipotecario.
Soltanto in questo modo si realizzava la voluta e composita operazione economica di concessione di mutuo e acquisto della casa. Difatti:
- il compratore si è determinato alla stipula del mutuo al solo fine di adempiere all’obbligazione pecuniaria nascente dal contratto di compravendita;
- analogamente, la banca mutuante si è risolta alla conclusione del mutuo contando sulla garanzia ipotecaria, a copertura di capitale, interessi e accessori concessa dal mutuatario sull’immobile appena poco prima acquistato attraverso il contratto di compravendita.
È evidente, dunque, l’esistenza di una volontà comune di realizzare una complessa operazione economica, capace di trascendere le singole pattuizioni negoziali, le quali non avrebbero avuto possibilità di esistere se non concluse contestualmente.
Opinare nel senso della persistente validità del contratto di mutuo pur in presenza del venir meno del contratto di compravendita determinerebbe peraltro una chiara anomalia: il mutuo ipotecario risulterebbe “garantito” da un bene di un soggetto diverso dal mutuatario, ossia il venditore a cui il bene sarebbe ritornato, o nel caso di immobile abusivo su di un immobile acquisito o acquisibile al patrimonio comunale.
Una diversa conclusione sarebbe, altresì, incoerente con l’evoluzione dottrinaria e giurisprudenziale in materia della causa del contratto.
Tale elemento costitutivo del negozio, da leggere in concreto e non in astratto, corrisponde alla funzione economico-individuale dell’operazione e rappresenta la sintesi degli interessi individuali perseguiti dalle parti, idonei ad oggettivarsi nel regolamento contrattuale, fuoriuscendo dal foro meramente interno.
Indubbiamente, nel caso di conclusione contestuale di compravendita e mutuo, la causa della complessa operazione negoziale è l’acquisto di un immobile da pagarsi mediante la stipula di un contratto di mutuo da parte del compratore, la cui obbligazioni è garantita proprio dalla concessione di ipoteca sull’immobile da acquistare.
Peraltro, l’annullamento o risoluzione della compravendita e del contratto di mutuo, non lederebbe i diritti della banca.
Stante il versamento della somma concessa in mutuo direttamente in favore del venditore del bene, la banca mutuante potrà richiedere la restituzione dell’importo mutuato non al mutuatario, ma direttamente al venditore con conseguente liberazione del mutuatario al qual andrà riconosciuto anche il diritto alla restituzione di quanto già versato in conseguenza degli obblighi assunti con il contratto di mutuo.
Tali conclusioni non contrastano con l’orientamento giurisprudenziale che esclude il collegamento tra il contratto di compravendita e il mutuo fondiario, non essendo questo, nella sua forma tipica ex art. 1813 c.c., un mutuo di scopo, non essendo necessaria per la sua validità che la somma erogata dall’istituto mutuante debba essere necessariamente destinata a una specifica finalità, infatti questa affermazione, nella stessa giurisprudenza sia di merito che di legittimità, non ha valore assoluto, ma va verificata nel caso concreto in relazione alla volontà delle parti per come desumibile dal loro comportamento e dalle clausole contrattuali.
avv. Mario Rosario Curzio
(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Per approfondimenti sugli immobili abusivi venduti all’asta si legga “L’immobile abusivo può essere venduto all’asta, ma l’abuso non è sanato”
Sulla Locazione di immobile in caso di comproprietà si legga “Locazione immobile in comproprietà: tassato solo il comproprietario che compare nel contratto”
Per maggiori informazioni ed approfondimenti sul contratto preliminare di compravendita si legga anche “guida all’azione ex.art 2932c.c. a seguito di preliminare non adempiuto.”
Per approfondimenti sul tema delle tutele relative al contratto preliminare, ed in particolare della delicata materia della tutela del promissario acquirente di un immobile in costruzione si legga “Contratto preliminare: La Fideiussione del Costruttore“
Per approfondire il tema dei vizi si legga “Vizi occulti dell’immobile acquistato: come tutelarsi”
Per approfondimenti sull’azione di manutenzione che tutela chi è stato molestato nel possesso di un immobile si legga anche “l’azione di manutenzione: tempi e procedura”
Per approfondimenti sulla divisione ereditaria si legga “Divisione ereditaria: tempi, costi, modalità e procedura” e sulle spese della divisione si legga “Pignoramento immobile in comproprietà: chi paga le spese?”
Per saperne di più sulla espropriazione dei beni in comproprietà si legga “Espropriazione dei beni in comproprietà, tutela del debitore esecutato” e per la divisione endo-esecutiva “Divisione endoesecutiva: tempi, costi e procedura“
Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”
Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare”
Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”
Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“
Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.
Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”
Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”
Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“, tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )
Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento immobiliare” associata a “studioassociatoborselli.it” o a “www.dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.
Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”. pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta, manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.
Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”
Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
